В Новосибирске зарегистрировано уже более 30 управляющих компаний в сфере ЖКХ, однако ни одна из них до сих пор не может считаться полноправным участником этого зарождающегося рынка. Вместе с тем уже заметны первые признаки конкуренции, которая выражается главным образом в создании негативного информационного поля вокруг конкурентов.
Для обслуживания всего жилищного фонда города потребуется не менее 10–12 крупных УК, и, по прогнозам участников, наиболее сильные игроки станут известны к октябрю этого года. Управляющих пока нет Мэрия Новосибирска готовится к проведению конкурсов по передаче управления теми домами, которые к январю не определятся со способом управления. На фото — заместитель директора департамента ЖКХ и энергетики мэрии Николай Малай.
Реформа ЖКХ в Новосибирске тормозит. Судя по опыту частных компаний, вышедших на коммунальный рынок, для организации управляющей компании (УК) требуется порядка полугода. А со слов некоторых участников рынка, администрации районов города, в компетенцию которых входит привлечение частных подрядчиков, начали заниматься этими вопросами примерно с мая 2006 года.
Поэтому кто станет основным игроком на этом рынке, станет ясно в октябре. Пока же в городе насчитывается более 30 зарегистрированных управляющих компаний, предмет деятельности которых — обслуживание и эксплуатация жилья (в основной массе это прежние ЖЭУ, сменившие форму собственности на ООО). Однако все они являются управляющими компаниями лишь де-юре, поскольку ни одна УК, по информации самих участников рынка, не заключила необходимого количества договоров с собственниками квартир.
«Пока ни одна компания в Новосибирске не работает как управляющая, — заявила корреспонденту «КС» генеральный директор «Петер Дуссманн — Восток« Ольга Каримова. — Компания становится управляющей, когда заключены договоры со всеми собственниками квартир в доме». В Новосибирске имеется порядка пяти крупных компаний, которые располагают достаточными собственными средствами для инвестирования, например, в капитальный ремонт домов. Однако даже они работают как подрядчики по договору с мэрией, передавшей им на обслуживание муниципальный жилой фонд. По данным мэрии, это управляющие компании ООО «ДОСТ-Н», ООО «Петер Дуссманн — Восток», ООО «Октябрьская«, ЗАО «СПАС-Дом» и ООО «Сибирская инициатива».
Первые три участвуют в экспериментальном пилотном проекте мэрии по обслуживанию жилого фонда (см. «КС» N 8 за 2006 год). Все эти компании (кроме «Петер Дуссманн — Восток«) хотя бы опосредованно связаны с властью. Компания »СПАС-Дом« была зарегистрирована в феврале 2006 года. Ее учредителями стали Центр промышленной недвижимости и оборудования и Новосибирская служба спасения, руководителем которой является Сергей Захаров, а директором по инновационному и социальному развитию — депутат областного Совета Олег Сметанин. Уставный капитал «СПАС-Дома» составляет 3 млн руб., объявленный — 10 млн руб. В штате компании сейчас насчитывается более 600 человек, на обслуживании — около 2,5 млн кв. м жилья. Фактически компания работает как подрядчик. Директор «Сибирской инициативы» — президент группы компаний «Энергомонтаж» (ведет строительство микрорайона Родники в Калининском районе) и депутат облсовета Леонид Сидоренко. Компания обслуживает 206 домов (1,1 млн кв. м) пятого, шестого и четвертого микрорайонов (Калининский район), в штате состоят порядка 350 сотрудников.
Учредителем УК «Октябрьская» стала УК «Маяк» — головная структура холдинга F1, генеральный директор которого Александр Абалаков также является депутатом областного Совета (см. «КС» N 13). По прогнозам экспертов, именно эти пять компаний имеют шансы войти в число УК. Вообще, по оценке Владимира Мунтяна (нынешний руководитель УЖХ Советского района Новосибирска Владимир Мунтян до назначения на этот пост был председателем совета директоров ангарского ОАО «ДОСТ»), теоретически Новосибирску нужно порядка 200 управляющих компаний (из расчета одна компания на 100 тыс. кв. м жилья), в том числе 10–12 крупных. Пока же, работая на подряде, все действующие компании пытаются доказать жильцам, дома которых они обслуживают, свою состоятельность и надеются стать УК, то есть не только заключить договоры со всеми собственниками жилья в каждом из обслуживаемых домов, но и подписать контракты со всеми поставщиками ресурсов и услуг.
Есть проблемы Опрошенные «КС« участники рынка, сравнивая условия своей работы в начале 2006 года и сегодня, говорят, что за эти восемь месяцев рынок хоть и не ожил, но ситуация улучшилась. Директор УК «СПАС-Дом» Владимир Булычев одной из причин медленного развития называет неотработанность нормативной базы перезаключения договоров между УК и ресурсоснабжающими организациями и другими поставщиками услуг: «Это очень сложный процесс, с которым ТСЖ или ЖЭУ, преобразованное в управляющую компанию, например, не справится». Некоторые улучшения отмечаются в работе с дирекциями заказчика.
Ольга Каримова вспоминает: «Поначалу нам было очень сложно, потому что не было взаимопонимания с дирекцией заказчика Советского района. Сейчас все наладилось, так как в дирекции единого заказчика сменилось руководство«. Владимир Мунтян сказал, что у «ДОСТ-Н» возникали конфликтные ситуации с главой администрации Центрального района. «Но мы нашли взаимопонимание, — уточняет Мунтян. — Сейчас у «ДОСТ-Н« есть некоторое напряжение в работе с дирекцией заказчика Заельцовского района, но, я думаю, ситуация также исправится».
И тем не менее «войны подъездных масштабов», как сказал руководитель одной из строительных компаний города, неизбежно возникнут в ходе реформы ЖКХ. Собственно, как признаются участники жилищно-коммунального рынка, между вышедшими на рынок УК уже началась конкуренция, хотя и своеобразная — «ползучая». В частности, компании пытаются переманить жителей от других частных подрядчиков к себе: например, «некоторые частные компании подкупают инициативных людей», с тем чтобы те пролоббировали решение о смене управляющей компании.
Владимир Мунтян указывает также и на сопротивление реформе со стороны традиционных структур ЖКХ. «Частник находится на подряде у дирекции заказчика, которая ему и сопротивляется», — отмечает он. Заместитель директора департамента ЖКХ и энергетики мэрии Новосибирска Николай Малай также указал на то, что «дирекции заказчика, понимая, что их могут заменить, создают негативное информационное поле вокруг частников. А нужно доказывать свои преимущества не словами, а делами». На то, чтобы сломить это сопротивление, по мнению Мунтяна, потребуется порядка полутора-двух лет. Одни проблемы потеряли свою остроту, другие остались по-прежнему трудноразрешимыми. Первая проблема — это необходимость финансировать капитальный ремонт жилья.
Николай Малай говорит, что на капремонт всех новосибирских домов необходимо потратить 19,3 млрд. руб. «Безусловно, муниципалитет будет оказывать помощь. В соответствии с жилищным кодексом органы местного самоуправления могут содействовать собственникам в решении их проблем. Так, на капремонт домов в городском бюджете 2006 года заложено 392 млн руб.», — говорит Малай. Определять объем выделяемых в будущем бюджетных средств станут депутаты горсовета, сбор заявок от собственников жилья и распределение средств войдут в компетенцию департамента ЖКХ.
Для УК капремонт — очень долгосрочные инвестиции. Так, «Петер Дуссманн — Восток» рассчитывает вернуть вложенные деньги в течение 10 лет. Вторая проблема — плохая информированность жителей о ходе реформы (по некоторым оценкам, только 3–5% населения имеют элементарное представление о реформе) и страх населения быть обманутым. Как предсказывает Владимир Мунтян, в следующем году на этот рынок зайдет много компаний-однодневок. Это будет связано с тем, что дома, собственники которых не определились со способом управления, будут переданы управляющим компаниям на конкурсах.
«Задача муниципалитета в том, чтобы выставить на конкурсы, которые начнутся с января 2007 года, минимум домов», — отмечает Николай Малай. Для этого муниципалитет рекомендовал главам администраций районов создавать муниципальные управляющие организации, которые будут привлечены для участия в конкурсах. «Следует ожидать, что им достанутся не самые лучшие дома, и это будет учтено муниципалитетом при распределении средств на капремонт», — прогнозирует чиновник.
Ольга Каримова отмечает и другую тенденцию, которая может привести к печальным последствиям: «Сейчас новички, приходящие на рынок ЖКХ, пытаются взять как можно больше жилья — от 1 млн кв. м и выше. В январе 2008 года случится примерно следующее: они выберут самое лучшее и прибыльное жилье, а с собственниками остальных домов не продлят договоры. Но думаю, что мэрия пойдет на то, чтобы законодательно защитить старый и ветхий жилой фонд»