Офисный бум накроет Новосибирск через два года. По некоторым оценкам, будет введено 200–300 тыс. кв. м офисов разных классов. Рынок пока на старте, но когда у арендаторов будет выбор (а первые высококлассные офисы появятся уже в 2006–2007 году), начнутся и процессы насыщения рынка. Прекратится рост арендных ставок, увеличатся сроки арендных договоров, а арендаторы начнут мигрировать из офисов старого поколения в новые бизнес-центры. По данным DSO Consulting, в Новосибирске около 1 млн кв. м офисных площадей, в том числе примерно 30 тыс. кв. м офисов классов «А» и «В+».
По оценкам экспертов, годовая арендная ставка за один квадратный метр офисов класса «А» составит $500–550, класса «В» — $350–400. Предложение на рынке бизнес-центров Новосибирска начнет расти уже в 2006–2007 годах. Вместе с этим изменятся взаимоотношения арендодателей и арендаторов. Фото Михаила ПЕРИКОВА За последние два года новосибирские девелоперы распробовали строительство бизнес-центров.
В городе строится или анонсировано строительство более десяти (см. таблицу 1) бизнес-центров высокого класса («А» и «В») и работают около четырнадцати бизнес-центров. Результаты ранжирования последних в декабре 2005 года провела компания DSO Consulting. Лучшими бизнес-центрами Новосибирска в своем классе были признаны Golden Plaza (класс «А»), «Зеленые купола» (класс «В»), «Деловой центр на Октябрьской» и бизнес-центр на Фрунзе, 5 (класс «С»). В рейтинге приняли участие 14 бизнес-центров, которые были ранжированы по соответствию формальным критериям, установленным Московским исследовательским форумом в 2003 году.
Президент компании «Сибакадеминвест» Михаил Ненашев, владеющей Golden Plazа, называет этот бизнес-центр хорошим, хотя и не отличным объектом: «Мы покупали проект с готовыми решениями, что вызвало много технических ограничений, из-за которых мы не смогли сделать ту среду, которую хотелось бы. Тем не менее мы гордимся Golden Plaza, потому что первые в городе привнесли системный подход к организации офисного пространства. Мы создали хороший климат, хорошую среду, парковки, внешний вид бизнес-центра».
По некоторым оценкам, общая площадь высококлассных бизнес-центров города к 2007–2008 годам может вырасти с нынешних 30 тыс. кв. м до порядка 200–300 тыс. кв. м. Правда, некоторые игроки рынка придерживаются иного мнения. Так, коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» (Москва), которая будет строить бизнес-центр «СТ Плаза» на пл. Кондратюка в Новосибирске, считает, что настоящий класс «А» покажут «СТ Групп Регион», «Росевродевелопмент» и ЗАО «Труд». Заманить арендатора Маркетинговые стратегии, применяемые новосибирскими девелоперами и управляющими компаниями в процессе поиска арендаторов, не отличаются оригинальностью. «Ищем сами», — говорят большинство опрошенных девелоперов. «В Новосибирске пока не принято приглашать консультантов для продажи площадей или аренды офисных зданий.
Даже московская компания «Росевродевелопмент« привлекает арендаторов самостоятельно, — объясняет партнер по маркетингу DSO Consulting Сергей Дьячков. — Во многом такая ситуация, видимо, обусловлена имеющимся и пока неудовлетворенным спросом на офисы высокого класса, но уже в 2007 году ситуация, конечно, начнет меняться. Со вводом новых офисных центров спрос начнет удовлетворяться, и услуги консультантов (брокеров) окажутся востребованными». Коммерческий директор «СТ Групп Регион« Дмитрий Шмелев также не рекомендует владельцам бизнес-центров брать на себя всю работу по поиску арендаторов.
Директор «NAYADA-Новосибирск» Наталья Ярошенко отмечает, что в Новосибирске довольно много офисных и бизнес-центров, в которых не один, а несколько и даже несколько десятков собственников, что вызывает ряд неудобств для организации, осуществляющей управление и эксплуатацию таких бизнес-центров. Однако некоторые девелоперы начинают обращаться к опыту московских или международных консалтинговых компаний. Для управления своим новосибирским бизнес-центром «СТ Групп Регион» планирует привлечь кого-то из пятерки мировых консалтинговых компаний, с которыми и ведет переговоры. Представитель одного из крупнейших девелоперов Новосибирска считает, что солидного арендатора (банки, страховщики, представительства крупнейших торговых и производственных компаний) легче привлечь, если есть связи с московскими партнерами, которые могли бы поделиться опытом организации проектов.
Из Москвы начинают привлекать не только компании, но и консультантов. Так, ЗАО «Строитель», не найдя в Новосибирске специалистов высокого класса, привлек для создания бизнес-центра на ул. Свердлова Дмитрия Овсянникова, который имеет десятилетний опыт работы в одной из крупнейших риэлтерских компаний Penny Lane Realty (Москва), а также выступал в качестве консультанта различных девелоперских проектов, будучи руководителем собственной компании.
В практику входят проработка первоначального позиционирования объекта и переговоры с «якорными» арендаторами бизнес-центров, то есть рестораном и кафе, а также с фитнес- или оздоровительными центрами. Как делятся с «КС» некоторые участники рынка, к этим переговорам девелопер приступает, когда построено один-два этажа, где обычно и располагаются ресторан или фитнес-центр. Потенциальных арендаторов офисов на начальных этапах строительства бизнес-центра только информируют о специфике проекта и предложении офисных помещений.
PR-менеджер «Росевродевелопмента» Ольга Медникова отмечает, что начальный этап маркетинговой концепции «РосЕвроПлаза» был акцентирован на имидже проекта, поскольку «в нашем случае мы имеем дело с бизнес-центром класса «А«, и это действительно новый продукт для новосибирского рынка». «Сейчас, когда эта задача выполнена, мы планируем вести более детальную работу с нашими потребителями как за счет рекламных сообщений в СМИ, так и при личных встречах. Необходимо донести до потребителя все преимущества, которые арендатору дает класс «А», — продолжает Медникова. Одной из нынешних маркетинговых тактик «Росевродевелопмента» является фиксированная летняя цена на офисы, которая не изменится весь следующий год. «Вероятнее всего уже в сентябре мы поднимем арендные ставки» — говорит Ольга Медникова. Специалисты указывают на важность начала переговоров на ранних стадиях.
Однако в Новосибирске привлечение арендаторов на ранних стадиях строительства — это сложный процесс, в силу того что потребители ведут себя настороженно. «Большая часть арендаторов появляется на этапе, когда фасадные работы подходят к завершению. Здесь срабатывает стереотип: очень многие потенциальные клиенты скептически реагируют на то, что объект будет сдан в заявленные сроки», — объясняет Медникова.
Отказ от рынка продавца Эксперты отмечают, что пока владельцы бизнес центров уверенно диктуют условия работы — спрос очень велик. «Нам ежедневно поступает порядка пяти предложений от потенциальных арендаторов, но мы не в состоянии удовлетворить их все», — говорит на условиях анонимности один из владельцев новосибирского бизнес-центра. Однако в будущем конкуренция подтолкнет к более тонкой работе с арендаторами. Менеджер проекта бизнес-центра ЗАО «Строитель» Дмитрий Овсянников характеризует современное состояние рынка так: «В настоящее время рынка офисных помещений в Новосибирске не существует — есть несколько зданий класса «В» и помещения в собственности компаний, приближающихся по некоторым параметрам к классу «А«.
Нет офисных центров, находящихся в управлении грамотной управляющей компании, арендодатель интересуется только поступлением денег со счета арендатора». Одним из результатов насыщения рынка будет рост сроков арендных договоров со стандартного сейчас одного года до трех-четырех лет, а с крупными арендаторами договор может быть заключен и на пять-десять лет. Другой результат — уменьшение количества арендаторов в существующих бизнес-центрах класса «В».
Менеджер по развитию инвестиционно-строительной компании «Трансервис» Никита Некипелов отмечает, что сейчас владельцам действующих бизнес-центров проще работать с несколькими крупными арендаторами, нежели с 20–30 более мелкими. Так, в феврале в бизнес-центре «Трансервиса» на ул. Ленина, 52 вместо порядка пятнадцати небольших арендаторов появились два крупных — КМБ-банк и банк «Русский стандарт». Перспективный location Локализация бизнес-центров может повлиять на арендные ставки, отмечают эксперты.
В городе есть три перспективных для девелоперов территории концентрации бизнес-центров, считает Сергей Дьячков: «Первая — это Красный проспект и окрестные территории (до 200 м в обе стороны от проспекта) на протяжении от автовокзала до площади Калинина; вторая — «треугольник», образуемый проспектом Маркса, улицами Немировича-Данченко и Ватутина. Третья зона концентрации офисных центров («банковская улица«) формируется по улице Кирова». У всех локализаций бизнес-центров города есть как свои положительные стороны, так и недостатки.
Президент группы компаний «Метаприбор» (Новосибирск) Владимир Мартыненков говорит, что наиболее перспективная локализация для строительства бизнес-центров — это пересечение улиц Каменской, Ипподромской и Кирова: «…Особенно в свете того, что Ипподромская будет бессветофорной скоростной магистралью. Более того, здесь хорошие развязки, и это место станет не просто точкой роста, а полноправным деловым центром Новосибирска».
По словам директора по развитию ЗАО «Строитель» Тимофея Федорова, следующий бизнес-центр компания планирует построить на пересечении улиц Кирова и Шевченко, и сейчас ищет иностранных специалистов для создания архитектурного проекта. Именно улицу Кирова он считает наиболее перспективным местом для размещения бизнес-центра. Никита Некипелов («Трансервис») отмечает тенденцию к локализации бизнес-застройки по улице Фрунзе, рядом с метро «Березовая роща». Скопление бизнес-центров класса «А» на проспекте Димитрова и Октябрьской магистрали некоторые эксперты оценивают не слишком положительно в связи с тем, что здесь располагается одна из самых напряженных транспортных развязок.
Что будет с арендой Эксперты ожидают относительно массовой миграции арендаторов из офисов старого поколения в новые бизнес-центры, однако даже при условии большого неудовлетворенного спроса аналитики не прогнозируют насыщение рынка в ближайшие два года. Михаил Ненашев из «Сибакадеминвеста» отмечает острый дефицит высококлассных офисов. «Так, многие международные компании, которые хотят открыть офис в Новосибирске, не могут найти здесь помещения удовлетворительного качества, — приводит он пример. — Наверное, любой исследователь, который знаком с западным по-настоящему конкурентным рынком, скажет, что в Новосибирске рынок пустой».
Одни предполагают, что этот дефицит сохранится. Такие негативные для владельцев бизнес-центров процессы, как падение ставок, могут начаться только после насыщения рынка. Дмитрий Шмелев из «СТ Групп Регион» оценивает потребность Новосибирска в бизнес-центрах класса «А» в 300 тыс. кв. м. В подтверждение того, что спрос не уменьшится, эксперты приводят пример Москвы.
В июне «СТ Групп» (Москва) даже провела конкурс среди арендаторов на право занять площади в московском бизнес-центре компании «Четыре ветра». В ходе конкурса годовые ставки аренды поднялись с $800 до $1300 за 1 кв. м. «Москва давно ждет падения цен в коммерческом секторе из-за постоянного роста предложения, но пока этого не происходит. Новосибирск ждет та же ситуация, и, я думаю, можно рассчитывать на 1000 руб. за кв. м. в месяц без НДС для «А»-класса и 700–800 руб. для класса «В», — делится Дмитрий Овсянников. Некоторые участники рынка обращают внимание на такой нюанс — большинство строящихся в городе бизнес-центров скорее будут отнесены к классам «В» и «С».
По мнению Владимира Мартыненкова (группа компаний «Метаприбор»), у таких бизнес-центров, которые будут сданы в 2007–2008 годах, не очень радужные перспективы: «Потребность в офисах класса «А» растет, а строятся в основном центры класса «В» и «С».
Себестоимость их строительства не слишком отличается от класса «А», а вот арендная ставка будет отличаться существенно. Понятно, что при более низкой цене аренды и срок окупаемости у бизнес-центров классов «В» и «С« увеличится. Их спасет только то, что арендаторов, нуждающихся в недорогих офисах, много». Охладить пыл девелоперов может снижение ставок доходности этого бизнеса, вызванное ростом себестоимости стройматериалов.
Михаил Ненашев отмечает, что Golden Plaza вышла на запланированный уровень доходности (28–29%), однако сейчас ставки доходности будут снижаться, поскольку Новосибирск переживает начало строительного бума, а производство стройматериалов не поспевает за темпами строительства. Дмитрий Овсянников полагает, что появление на рынке бизнес-центров высшего уровня поможет арендаторам понять, как выглядят помещения и услуги в том или ином классе.
«С этого момента конкуренция между арендодателями будет способствовать улучшению качества предложения. Владельцы зданий, которые не будут участвовать в этом процессе, смогут конкурировать с остальными только ценой, что скажется на уровне доходов»,- резюмирует эксперт.