Рынку загородного строительства Новосибирска предрекают период бурного развития. Интерес строительных компаний к малоэтажкам связан, с одной стороны, с принятым год назад федеральным законом «О долевом участии…», с другой — с растущим спросом на такой тип недвижимости. Эксперты предсказывают этому сегменту рынка рост в ближайшие три-пять лет. Причем успех ожидает концептуальные проекты.
Оживший интерес Готовых предложений на рынке малоэтажек Новосибирска пока немного. Интерес к малоэтажному строительству в Новосибирске возрождается почти после пятилетнего перерыва. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Сидоренко выделяет в истории местного коттеджного строительства три «волны». Первая — рост строительства индивидуальных домов в 1988–1991 годах, который был простимулирован кредитованием со стороны Сбербанка СССР и завершился в начале 1992 года. Затем в 1995–1998 годах за строительство коттеджей взялись «новые русские», активность которых пошла на убыль после кризиса 1998 года.
.jpg)
Обе «волны» схлынули, оставив после себя большое количество «недостроев«. Сейчас начинается третий период коттеджной истории города и пригорода, знаменательный более продуманным, концептуальным подходом компаний к застройке. Очередной этап развития рынка коттеджей вызван несколькими объективными факторами. Гендиректор управляющей компании «АВС-офис» Олег Луговой считает, что первый из них — это принятый в апреле 2005 года закон «О долевом участии…», который осложнил взаимоотношения инвесторов и застройщиков многоэтажек. «Вполне вероятно, что в городе останется несколько крупных компаний, которые будут строить многоэтажки (те, кто сможет привлекать значительный капитал для этих целей), а остальные перейдут на малоэтажное строительство, поскольку застраивать небольшие участки отдельными или сблокированными домами, таун-хаусами дешевле и технологически проще», — полагает Луговой. К развитию малоэтажного строительства подталкивает и растущий спрос.
Драма предложения и спроса Готовое предложение на рынке малоэтажек Новосибирска пока довольно скудно. «На продажу выставлено от 30 до 50 коттеджей в ценовом диапазоне от $150 тысяч до $1,3 млн», — оценивает Сидоренко. «На сегодняшний день в пригородах Новосибирска можно насчитать около 30 коттеджных поселков, и общее количество участков в них более 2,5 тысячи. Конечно, полностью построенных и уже пригодных для проживания домов менее половины», — делится информацией член совета директоров компании «Сибакадемстрой» Владимир Голованов. Руководитель проекта «Финские дома» Михаил Шерстобитов говорит, что «сейчас рынок малоэтажного строительства в Новосибирске не сформирован, однако значительное вливание капитала в этот сектор начнется в ближайшие два года». Еще один минус существующего предложения — сложности с инфраструктурой. «Сегодня в Новосибирске и окружающих его районах существует около 10 тысяч объектов загородного жилья, которые можно назвать “коттеджами”.
Чаще всего такие проекты сталкиваются со многими проблемами — начиная от обеспечения коммуникациями и заканчивая отсутствием поблизости школ, магазинов, мест для развлечений. Концептуальных проектов практически не существует», — сетует маркетолог торгово-выставочного комплекса «Большая Медведица« (девелоперский проект ресторанного холдинга «Фуд-мастер») Дмитрий Кувшинов. По мнению аналитиков, спросом будут пользоваться небольшие дома (150–250 кв. м) в коттеджных поселках. «Тенденции развития рынка коттеджного строительства меняются: в 2005–2006 годах анонсированы несколько девелоперских проектов строительства загородных коттеджных поселков с рядом заранее выбранных характеристик», например коттеджных поселков у озера, — говорит маркетолог ОАО «Новосибирский Промстройпроект» Наталья Дружинина. В этом году начинают или продолжают строительство новосибирские строительные и девелоперские компании «Фудмастер консалтинг«, входящая в холдинг «Фуд-мастер» (строит загородный клуб «Морозово« на берегу Бердского залива, 8 га), «АВС-офис» (поселок «Морской» рядом с одноименным совхозом, около 250 домов на площади порядка 20 га), «Новый дом» (поселок «Ясная поляна» в районе Матвеевки), томская компания «СОПОС» (таун-хаусы на Ключ-Камышенском плато, 19 га). Спросом будут пользоваться как дома класса «премиум» (комплексная застройка, развитая транспортная инфраструктура, экологически благоприятный район, наличие центральных коммуникаций, охраны, индивидуальный земельный участок около 15 соток и т. д.), так и более дешевое жилье (дом может располагаться в городской черте, индивидуальный участок от 3 соток, дом сдается «под ключ» и т. д.).
Сергей Сидоренко отмечает, что потенциальный покупатель дома — это успешный бизнесмен в возрасте 35–45 лет, готовый потратить на загородное жилье $150–200 тысяч. Главный инженер новосибирской компании «Новая земля» (проектирование и монтаж домов по технологиям «Экопан« и MiTek) Михаил Чуйко считает, что круг покупателей может расшириться и за счет людей со средним достатком. По его словам, недорогие дома будут стоить в среднем $50–70 тысяч. Как говорит Олег Луговой из компании «АВС-офис», растущий рынок скорее всего займут новосибирские и, возможно, региональные компании, но не москвичи. «Московских компаний в Новосибирске пока нет — думаю, что их отсутствие обусловлено малой емкостью рынка», — согласен Сергей Сидоренко из DSO Consulting. По информации «КС«, в этом году на новосибирский рынок малоэтажного строительства выходит зарубежная компания «Базис-НСБ» («дочка« казахстанской строительной корпорации «Базис-А»).
В Заельцовском районе она будет строить элитные дома. Эксперты не берутся точно назвать емкость рынка и спрогнозировать спрос на малоэтажное строительство, поскольку рынок только переживает этап становления. «Очень осторожно можно оценить уровень спроса на коттеджи среднего класса (площадью до 250 кв. м) до 200–250 домов в год, с последующей резкой тенденцией к росту», — говорит Владимир Голованов из «Сибакадемстроя». Многие эксперты согласны с тем, что спрос на дома в коттеджных поселках будет расти. Так, Наталья Дружинина из «Новосибирского Промстройпроекта» считает, что при благоприятной экономической обстановке в ближайшие три-пять лет произойдет достаточно бурный рост строительства комплексных коттеджных поселков. В то же время, по оценке Сергея Сидоренко, негативно на спросе могут сказаться, во-первых, субъективные причины: большинство потенциальных приобретателей коттеджей не имеют опыта проживания в индивидуальных домах и зачастую не могут адекватно оценить уровень материальных, временных и прочих затрат (например, оплату услуг управляющей компании), обеспечивающих комфортное проживание (на уровне городской квартиры).
Так, Сидоренко уверен, что «стоимость загородного дома круглогодичного проживания, а также затраты на его текущее содержание значительно выше аналогичных параметров даже для элитных квартир в городском доме«. «Во-вторых, — продолжает Сидоренко, — на спрос может повлиять ужесточение позиции природоохранных органов: при согласовании проектов строительства коттеджных поселков в водоохранных зонах возможно удорожание таких проектов, и, в-третьих, нельзя исключать экономический кризис в ближайшие годы и снижение инвестиционной активности».