Подведены первые итоги кампании по выкупу земли под приватизированными предприятиями. В большинстве регионов они неутешительны: предприятия не торопятся стать собственниками земли, а бюджеты лишаются средств, полученных от ее продажи. Хоть что-то продать сумели лишь те регионы, в которых установлены приемлемые выкупные цены на землю.
Между тем юристы нашли в земельном законодательстве противоречия, ставящие под сомнение правомерность сделок по выкупу земли. В числе первых новосибирских предприятий, подавших заявку на выкуп земли, – ОАО «Новосибирскэнерго», но рассчитываться оно будет по взаимозачету Порядок выкупа земли регламентируется двумя федеральными законами – «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и «О приватизации государственного и муниципального имущества». Цена выкупа земельных участков в Новосибирске исчисляется по формуле «площадь земельного участка x ставка земельного налога x кратность». Ставки земельного налога устанавливают местные администрации, дифференцируя их по территориальным зонам.
Базой служит средняя федеральная ставка, установленная законом «О плате за землю». Размеры кратности устаналиваются также регионами в пределах базовых коэффициентов, установленных федеральным законодательством для того или иного типа поселения (например, в городах с количеством жителей от 500 тыс. до 3 млн человек кратность от 5 до 17). До 31 декабря 2002 года 50% доходов от продажи земли получают муниципальные бюджеты, 35% – областные и 15% – федеральный. С января 2003 года, согласно закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ», базовая ставка земельного налога увеличивается в 1,8 раза, а все средства, полученные от продажи земли, которая до приватизации находились в федеральной собственности, поступят в федеральный бюджет. В качестве главных аргументов к выкупу земли экономисты называют возможность сдачи участка в аренду, использования его для залога по кредиту, повышение инвестиционного рейтинга предприятия. Наконец, говорится о том, что реальная стоимость земли гораздо выше предлагаемой. Однако большинство сибирских предприятий не спешат выкупать землю. Новосибирская обладминистрация поначалу назначила максимальную выкупную цену, применив 17-кратные ставки.
В среднем по области ставка составила 7,86 рубля за кв. метр, при этом всего в области действует около 4600 ставок, и разброс цен довольно значителен: только по Новосибирску от 470 рублей за кв. метр в центре Новосибирска до 7 рублей на окраине. Схожая ситуация и в других регионах. Дорогая земля останавливает потенциальных покупателей. «Чтобы выкупить землю, на которой мы работаем, нужно одномоментно заплатить 32 млн. Брать кредит под 25% годовых – лишний груз для экономики предприятия», – говорит Александр Шпетер, гендиректор ОАО «Томский домостроительный комбинат».
В Новосибирской области не было подано ни одной заявки на выкуп земли, пока в начале декабря власти не снизили ставки выкупа до 6 для Новосибирска и 5 для Бердска и Искитима. Не помогло даже предложение обладминистрации предоставить рассрочку по платежам за выкупаемую землю. На сегодняшний день, по словам первого заместителя руководителя департамента имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области Владимира Лемайкина, в Сибирское межрегиональное отделение РФФИ поступило на рассмотрение около 100 заявлений от новосибирских предприятий. Некоторые предприятия из-за отсутствия средств решили выкупить лишь часть земли. Новосибирское ОАО «Сиблитмаш» выкупает только 3 доли из 6. «Сам выкуп в ближайшие два-три года для нас не представляет интереса. Покупаем на всякий случай: неизвестно, сколько будет стоить земля в будущем», – рассказывает Виктор Вязовых, заместитель генерального директора ОАО «Сиблитмаш». В Красноярском крае выкупили землю в долевую собственность ЗАО «Краскон», ЗАО «Ионесси», ОАО «Ачинский глиноземный комбинат». Ряд промышленников скептически относятся к приватизационной кампании.
Так, Михаил Титов, гендиректор ЗАО СОК «Вестфалика» (Новосибирск), заявляет, что «в покупке земли больше заинтересована администрация, чем предприятия. Цена за выкуп земли равна арендной плате, и если понадобится, я продам предприятие и без выкупленной земли». Но все же для большого количества предприятий выкуп представляется неизбежным. В Томской области первыми в собственность землю приобрели «Томские мельницы» и «Томский химфармзавод» – по настояниям западных инвесторов.
«Этот шаг укрепляет акционеров в том, что собственность необратима, никто нас с этой земли не сдвинет», – говорит Евгений Рубцов, гендиректор ОАО «Томские мельницы». В Кузбассе Кузнецкий металлургический комбинат приватизировал земельный участок площадью 2,4 тыс. га, на котором расположены несколько его дочерних предприятий; цена сделки составила около 406 млн рублей. Западно-Сибирский меткомбинат подал в РФФИ 19 заявлений на выкуп земли. На сегодня получены свидетельства, подтверждающие право собственности комбината на 4 земельных участка, где находятся основные промышленные объекты.
Общая стоимость выкупленной земли составляет 300 млн рублей. В конце декабря решилось на выкуп ОАО «Новосибирскэнерго». Его гендиректор Владимир Соловьянов сообщил «КС», что всего планируется выкупить земли на сумму около 400 млн рублей, но рассчитываться с бюджетом энергетики будут на взаимозачетной основе. За исключением Кузбасса, региональные бюджеты доходы от продажи земли считают по крохам. Например, в Алтайском крае от проданных 60 участков доход в бюджеты всех уровней составил 7,7 млн рублей, в Красноярском крае – 8,4 млн, бюджет Новосибирской области, по выражению вице-губернатора Сергея Аксененко, пока «получил ноль». Ситуация парадоксальна тем, что часть предприятий уже имеет участок на правах постоянного (бессрочного) пользования, но по п. 2 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязана до 1 января 2004 года либо оформить участок в аренду, либо его выкупить.
«Зачем выкупать землю, если мы еще в 1998 году выкупили площадку со зданием? Я согласен бы еще доплатить, но кто гарантирует, что через 5 лет законы не изменятся?» – задается вопросом Олег Федосеев, гендиректор ОАО «ФОГ» (Томск). Интересно, что косвенно эту точку зрения поддерживают и юристы ООО «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». Они обратили внимание, что совершенно равноправные законы «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и «О приватизации » содержат взаимоисключающие правила.
Первый подразумевает применение поправочных коэффициентов при определении цены приватизируемого земельного участка, второй таких коэффициентов не предусматривает. И действия организации, которая будет руководствоваться одним из этих законов, неизбежно придут в противоречие с другим.
Согласно Гражданскому кодексу, в подобном случае сделка может быть признана судом недействительной, в течение 10 лет оспорена в суде и расторгнута. Представители всех опрошенных региональных администраций от комментариев по этому поводу воздержались. В департаменте имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области сказали только, что пока нормативные документы, регулирующие размер поправочных коэффициентов согласно закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ», не приняты и поэтому в регионах их не применяют.