Михаил Кичанов, Источник: «Континент Сибирь»
Как стало известно «КС», принято решение о покупке Сбербанком РФ одного из самых «распиаренных» новосибирских бизнес-центров класса «A» — «РосЕвроПлаза». Подписание сделки между собственником здания — компанией «РосЕвроДевелопмент» и его кредитором — Сбербанком намечено на текущий ноябрь. Подробности сделки стороны не комментируют. По мнению экспертов, велика вероятность того, что Сбербанк покупает здание как бизнес-проект.
иллюстрация с ksonline.ru «РосЕвроПлаза» — первый построенный в Новосибирске бизнес-центр класса «A». Общая площадь — 27, 6 тыс. кв. м, арендопригодная офисная площадь — 21, 2 тыс. кв. м. Высота — 15 этажей (14 надземных и один подземный). Имеются наземная и подземная парковки на 220 машино-мест. Инвестиции в строительство составили около $35 млн. Кредитором выступил Сбербанк РФ. Собственник здания — «РосЕвроДевелопмент». В рейтинге Сибирской гильдии девелоперов и управляющих коммерческой недвижимости (СибГУД) «РосЕвроПлаза» была признана лучшим крупным бизнес-центром Новосибирска в 2010 году. БЦ заполнен арендаторами на 65%.
О том, что в заключительной стадии находятся переговоры о покупке БЦ «РосЕвроПлаза» между Сбербанком РФ и «РосЕвроДевелопментом» «КС» сказали сразу несколько участников рынка. О таких переговорах, в частности, знает директор офисной недвижимости ООО «УПК Экопласт» (входит в ГК «Труд») Виктор Зырянов. Более того, по данным «КС», сделка купли-продажи бизнес-центра состоится до конца ноября.
Готовящуюся сделку стороны не комментируют. «Бизнес-центр “РосЕвроПлаза” собственника не менял. Все осталось по-прежнему. Да, действительно, переговоры о продаже проекта ведутся, как велись и ранее, но пока никаких конкретных решений не принято», — заявила «КС» руководитель департамента рекламы и PR компании «РосЕвроДевелопмент» Екатерина Новоженина.
Мотив Сбербанка в покупке бизнес-центра и параметры сделки опрошенным «КС» экспертам не известны. «В течение 2010 года Сбербанк искал здание под еще один офис. Потребность в помещении возникла в связи с расширением деятельности Сибирского банка Сбербанка России, к трем подведомственным регионам которого недавно добавились Алтайский край и Республика Алтай. Выбор шел между БЦ “Кобра” (ГК “ТРУД”) и “РосЕвроПлазой”. В конечном результате Сбербанк остановился на “РосЕвроПлазе”. В пользу этого БЦ сыграли более широкие возможности по внутрипространственному моделированию — созданию небольших по площади помещений — и большее количество парковочных мест», — рассказывает на правах анонимности источник «КС», хорошо знакомый с готовящейся сделкой. По его данным, Сбербанку выгоднее официально купить БЦ, чем как кредитору забрать объект с компенсацией: «Существует такое понятие, как банковский баланс. Банку легче приобрести какой-то актив и показать в отчетности рост, чем вычеркнуть из баланса доходности строку и продемонстрировать потери».
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин оценивает стоимость здания в диапазоне $1, 2–1, 5 тыс. за кв. метр — то есть в среднем около $30 млн. «Думаю, сделка носит инвестиционный характер. Здание определенно слишком большое для нужд Сбербанка. Скорее всего, пул арендаторов, генерирующих проекту выручку, сохранится. Объект весьма привлекательный, и в перспективе такие вложения могут принести заметный профит», — считает эксперт.
В том, что покупка бизнес-центра Сбербанком предполагает сохранение существующих арендных договоров, уверен и председатель совета директоров СМВБ Александр Лубенец, тем более что все договоры с арендаторами долгосрочные — на 3–5 лет. «Во-первых, на стороне арендаторов закон. Если новый собственник решит расторгнуть договоры, то ему придется выплачивать некую компенсацию арендаторам. Во-вторых, покупка офисного здания, заполненного арендаторами более чем на 60%, — это мировая практика инвестиционной деятельности. Бизнес совершенно прозрачен, денежный поток понятен. Тем более что сейчас российский рынок находится в ожидании очередной долларовой накачки, появления повышенной ликвидности. Вновь интересной становится коммерческая недвижимость, учитывая, что ставки по депозитам в том же Сбербанке сегодня не превышают 5–7% годовых. В данном случае Сбербанк получит и офисы, и бизнес», — подчеркивает господин Лубенец.
В то же время Виктор Зырянов предполагает, что, став собственником здания, Сбербанк не потерпит соседства с другими банками, которые сегодня «сидят» в «РосЕвроПлазе», — РОСБАНКом, «Кредит Европа Банком», ВТБ, «Райффайзен-Лизингом».
Директор компании TSC Татьяна Аржаева сомневается в том, что Сбербанку вообще нужно здание под офис: «У банка уже есть большое здание, которое, на мой взгляд, полностью отвечает текущим интересам корпорации. Скорее всего, БЦ покупается в счет погашения задолженности по кредитам заемщика — “РосЕвроДевелопмента” или компаний, входящих в одноименную группу. После того как на рынке появится спрос на такого рода недвижимость, банк это здание продаст», — считает госпожа Аржаева.
«Приобретение здания общей площадью 27 тыс. кв. метров под нужды одной компании сейчас, конечно, возможно, но вряд ли это целесообразно в Новосибирске, такие амбиции — прерогатива Москвы. Скорее всего, здание является обеспечением по одному из проектов группы “РосЕвроДевелопмент”, которых в достатке. И среди них есть куда более успешные проекты, на которых стоит сосредоточиться. Новые собственники компании “РосЕвроДевелопмент”, а именно консорциум, состоящий из Газпромбанка, Goldman Sachs и Citibank, скорее всего, производят реструктуризацию бизнеса, и здание идет в зачет накопившихся долгов», — соглашается учредитель компании «Бизнес на продажу» Анатолий Одинцов.
Опрошенные «КС» банкиры воздерживаются от официальных комментариев. Большинство из них предположило, что здание бизнес-центра банк может использовать в качестве бэк-офиса для управления своими операциями на территории Новосибирской, Томской, Кемеровской областей, а также Алтайского края и Республики Алтай.
Впрочем, пока опрошенные «КС» арендаторы «РосЕвроПлазы» отмечают, что уведомлений о расторжении договора аренды не получали. Правда, некоторые из них заявили, что на всякий случай уже присматривают себе «запасные аэродромы».