Ольга Еренкова, источник: «Эпиграф»
По данным мэрии Новосибирска, в начале 2008 года в городе было зарегистрировано 60 гостиниц разной формы собственности и ведомственного подчинения с общим числом номеров на 3616 мест. Из них 6 объектов относятся к категории «больших отелей» (более 100 номеров), остальные – «мини-отели» (номерной фонд менее 100 единиц) и общежития гостиничного типа. Среди них аттестованных на звездность – считанные единицы. Обеспеченность населения гостиничными местами составляет 2, 6 гостиничных места на 1000 жителей Новосибирска, тогда как нормативный показатель – 6 мест на каждую тысячу горожан.
иллюстрация с ditrix-profi.ru Среднегодовой уровень загрузки гостиниц в Новосибирске по отношению к прошлому году вырос до 75% и был одним из самых высоких в России. Однако гости города регулярно сталкивались с дефицитом мест в гостиницах туристической категории. Именно поэтому администрация Новосибирска планировала увеличить к 2012 году совокупный номерной фонда более чем в 3 раза, открывая новые гостиницы.
На волне экономического роста инвесторы охотно заявляли о желании построить в том или ином месте Новосибирска гостиницу уровня от 3+ до 5 звезд с качественным номерным фондом и уровнем сервисом.
Наиболее грандиозными среди проектов можно считать заявленный в 2006 году проект строительства в Новосибирске конгресс-центра (65 000 кв. м) с рабочим названием Sky Сity. Проект предусматривал возведение 30-этажного бизнес-центра и 25-этажной пятизвездочной гостиницы на 200 номеров. Управлять ею должна была швейцарская сеть Swissotel. Инвестиции в проект предполагались стоимостью $130 млн.
Гостиничная сеть «Кемпински» заявила о намерении построить отель в Новосибирске буквально накануне кризиса – в феврале 2008 года. Тогда озвучивалось, что стоимость строительства отеля на 250 номеров может составить около 250 млн руб. Для гостиницы даже нашли участок на набережной Оби.
Весной 2008 года был заявлен и проект компании «Сибирские отели», принадлежащей Алексанадру Бойко и Маргарите Риттер. На перекрестке улиц Орджоникидзе и Мичурина должен был появиться 8-этажный пятизвездочный отель на 100—120 номеров общей площадью около 12 тыс. кв. м. Проект гостиницы предусматривал административные помещения и конференц-зал, бассейн, СПА-центр, тренировочный зал. Планируемый срок окупаемости – 5 лет. Сдача объекта намечалась в I квартале 2010 года. Общая стоимость проекта – 500 млн руб. Снос зданий и подготовительные работы на участке продолжаются.
Последним по времени из заявленных проектов можно считать желание властей построить в центре Новосибирска спортивно-гостиничный комплекс с волейбольным залом мирового уровня общей стоимостью около $500 млн. Помимо спортивных объектов там предусмотрены трехзвездочная гостиница для спортсменов, четырехзвездочная гостиница общей доступности и бизнес-центр. Общая площадь объекта 200 тыс. кв. м. К работам по возведению комплекса планировалось приступить весной 2009 года, а закончить строительство – весной или осенью 2011 года.
Первый гостиничный проект – Double Tree уровня «четыре звезды» – под управлением еще одной международной сети Hilton Int должен был открыться в октябре прошлого года. Его общая площадь – 26 870 кв. м., из них 10 тыс. кв. м занимает бизнес-центр класса «А». Фонд включает 188 номеров, а также трансформируемые помещения для конференций и совещаний общей площадью более 370 кв. м. Инвестиции в проект составили порядка $40 млн.
Большинство заявленных крупных гостиничных проектов относится к сегменту многофункциональных центров, в состав комплекса включены офисные или торговые площади. Это оправданно, так как создание многофункциональных объектов позволяет оптимизировать конечный экономический результат. «Однако оправдано это может быть только в условиях экономического подъема, – считает директор по маркетингу и рекламе гостиницы River Park Евгения Сычева. – В настоящий момент это менее целесообразно».
В действительности из новых гостиниц функционировать начала только «Sky Port». В октябре прошлого года открылась гостиница «Sky Port» международного аэропорта «Толмачево». В апреле этого года гостиница была аттестована по категории «четыре звезды». Все остальные крупные проекты по строительству гостиниц Новосибирска категории 4—5 звезд российских инвесторов были заморожены в начале 2009 года.
Директор аналитического агентства RID Analitics Елена Ермолаева объясняет это тем, что кризис заставил сделать переоценку насыщенности во всех сегментах рынка недвижимости. На сегодня, пожалуй, практически нет сегмента, в котором спрос превышал бы предложение. Это может касаться только самого низкого ценового уровня. Что касается рынка гостиниц, то отель Hillton, который скоро должны ввести в эксплуатацию, на ближайшие 2—3 года «закроет» потребность в качественных гостиничных услугах.
Так же считает и Е. Сычева. «Рынок перспективен, когда здорова экономика. В Новосибирске преобладает деловой туризм. Поэтому в условиях снижения деловой активности рынку хватает существующего номерного фонда. Через 2—3 года ситуация может измениться и тогда инвесторы снова могут вернуться к своим проектам», – думает эксперт.
Е. Ермолаева более категорична: «Поскольку в Новосибирске к стадии строительства до кризиса успел приступить лишь Hillton, он и будет сдан, остальные проекты либо будут отложены, либо вообще не состоятся».
По оценкам экспертов, доходность гостиничного бизнеса в Новосибирске накануне кризиса составляла порядка 9–11%, соответственно срок окупаемости – 9—12 лет. «С учетом снижения заполняемости, доходность может увеличиться до 10—13 лет», – полагает Е. Ермолаева.
Если же рассматривать рынок вне кризисных условий, то, по данным аналитического агентства RID Analitics, спрос на проживание в гостиницах в Новосибирске постепенно будет расти, хотя и не такими быстрыми темпами, как раньше.
Рост спроса может быть обусловлен как повышением инвестиционной привлекательности регионов России по сравнению со столичными регионами – рецессия рано или поздно сменится подъемом, так и другими факторами. Как административная столица Сибирского федерального округа, Новосибирск – город, где проводятся региональные совещания и мероприятия международного уровня: пример – недавний молодежный форум «Интерра». Кроме того, Новосибирск – по-прежнему наиболее предпочтительная стартовая площадка для выхода компаний на рынки городов Сибири.
Пики спроса на размещение в гостиницах, по единодушному мнению экпертов, приходятся на бизнес-мероприятия – выставки «Сибирской Ярмарки», совещания АСДГ и т. д. В эти моменты ощущается нехватка номеров в гостиницах. Развитие и дальнейшая активизация выставочной деятельности приведут к повышению спроса на гостиничные услуги.
Еще один плюс вероятной в будущем для гостиничных инвесторов привлекательности города – в отсутствии фактора сезонности, обрекающий гостиницы многих российских городов простаивать большую часть года. Поток бизнес-туристов стабилен в течение всего года.
Пока же инвесторы охотнее вкладываются в строительство не крупных современных отелей, а в создание небольших гостиниц – до 20 номеров. Сейчас в этом сегменте представлено порядка 20—25 отелей. Конкурировать за клиента такие проекты могут, предлагая некую уникальность за счет места расположения, домашней атмосферы, качественной кухни или других находок.