Михаил Кичанов, источник: «Континент Сибирь»
На фоне большого количества «замороженных» строек в Новосибирске почти нет законсервированных объектов. Этот факт эксперты объясняют дороговизной консервации в условиях кризиса. Впрочем, уже этой осенью с неизбежным ростом числа «замороженных» объектов количество законсервированных площадок, по мнению участников рынка, увеличится. Инвесторы на рынке жилой недвижимости все с меньшим интересом смотрят на объекты на начальной стадии строительства.
иллюстрация с izhtime.ru Непопулярная мера
По данным департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, на разной стадии строительства в городе находится порядка 3, 3 млн кв. м, из которых порядка 50% всех объектов строительства приостановлено. Причем почти в 100% случаев застройщик просто приостаналивает работы, не проводя необходимые мероприятия по консервации объекта. «Лично я не знаю сегодня примеров, когда застройщик, не имея возможности продолжать строительство, провел бы мероприятия по консервации площадки. При сегодняшней экономической ситуации строители просто бросают строительство», — комментирует «КС» президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков. По данным заместителя начальника инспекции Государственного строительного надзора Новосибирской области Евгения Ивашины, объектов, которые прошли процесс консервации, не более пяти.
«Консервация — дело щекотливое. Чем больше стадия готовности дома, тем большего количества процедур, времени и денежных средств требуется. Соответственно, возникает щекотливый нюанс — а надо ли это? Если девелопер в ближайшие полгода рассчитывает возобновить строительные работы, то смысла нет. Если же состояние дел указывает на то, что в ближайшие два года и более вернуться к реализации проекта не удастся, то консервация объекта требуется. Но это, по сути, равнозначно признанию девелопером объекта “долгостроем” со всеми вытекающими последствиями, а также вынуждает искать средства на консервацию, которые вряд ли имеются, — говорит директор TS Consulting Татьяна Аржаева. — Тем не менее официальная консервация может быть выгодна — в дальнейшем вернуться к реализации проекта будет в некоторой степени проще. В любом случае консервация объекта вызывает массу вопросов о планах, действиях, затратах, финансировании компании сейчас и в дальнейшем, и однозначно ее сложно оценить».
По мнению директора ООО «СИТЕХ-Жилстрой» Александра Семенова, если у застройщика возникли временные трудности с финансами, лучше просто снизить темпы строительства, но сохранить стройплощадку в рабочем состоянии: «В этом случае при решении вопросов с финансированием возобновление активной работы возможно за считанные дни». Но если застройщик не планирует продолжать работы и намерен заняться продажей проекта, то консервация целесообразнее, считает эксперт. Выполнив необходимые мероприятия, можно сократить весь персонал, оставив только охрану и документацию.
А президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков убежден, что мероприятия по консервации необходимы далеко не всем стройплощадкам, на которых работы остановлены на длительное время: «Конструктив наших домов таков, что мы изначально делаем весь комплекс работ по защите элементов строящегося объекта от разрушительных влияний ветра и влаги. Все металлические детали покрыты грунтовкой или замоноличены. Думаю, полноценная консервация необходима объектам, где в качестве несущих конструкций выступает кирпич. В открытом виде кирпичная кладка в большей степени, нежели железобетонные каркасы, подвержена разрушениям».
Цена вопроса
Консервация — процесс достаточно дорогостоящий. «Мы не имеем опыта консервации объекта, но известно, что этот процесс недешев. И чем выше степень освоения объекта, тем больше эта цена. Если остановленный объект не консервировать, он будет разрушаться, и следовательно, при возобновлении строительства необходимо будет производить частичную разборку объекта и заново отстраивать демонтированные части. На консервацию необходимо разрабатывать специальный проект. Необходимо сохранять и охрану объекта. Иначе начнут все разворовывать», — объясняет директор ООО «СИТЕХ-Жилстрой» Александр Семенов.
«При консервации объекта застройщику, как правило, приходится выполнять большое количество мелкой работы (замазывать швы между элементами, закрывать крышу, оконные проемы и так далее). Вроде и материалов немного, и стоят они недорого, но это большие трудозатраты», — констатирует господин Мартыненков.
По оценке Татьяны Аржаевой, затраты на консервацию составляют от 3% до 20% от стоимости проведенных строительных работ: «Но, конечно, цена зависит от стадии и объема требуемых работ, масштабности и сложности проекта».
Будущее за консервацией
Летнее оживление на рынке недвижимости участники рынка и эксперты считают временным явлением. Уже осенью ожидается не только рост числа «замороженных» строек, но и банкротство десятков строительных компаний. Число застройщиков сократится.
«Можно предположить с высокой степенью вероятности, что число случаев консервации объектов и перепродажи проектов строительства вместе с землей и обязательствами будет множиться. Это отчетливо станет видно уже в IV квартале, но относительно массовый характер данный процесс приобретет на следующий год. На это указывает рост числа банкротящихся застройщиков», — говорит Александр Семенов.
При этом для дольщиков большой разницы между «замороженным» объектом и законсервированным нет. «Уж если компания приняла решение о консервации объекта, то тем самым в глазах дольщика она объявляет его “долгостроем”. У дольщика возникает закономерный вопрос: “Что будет дальше? И что делать?” Помимо ответов на вопросы о возврате денежных средств, сроках возможного завершения проекта-»долгостроя« и банкротстве, у застройщика, конечно же, появляется возможность объяснить дольщику, что в незаконсервированном объекте процессы разрушения проходят быстрее, тем самым усложняя возобновление строительства», — говорит Татьяна Аржаева.
«Для дольщиков вопрос о консервации объекта означает годы ожидания и почти неминуемую смену застройщика, причем через процедуру банкротства. Эффективнее продолжать работу и активно вести переговоры с дольщиками для сдерживания процесса обвальных исков о расторжении договоров долевого участия в строительстве. Если обвала избежать не удалось и деятельность застройщика полностью заблокирована, тогда уже стоит принимать решение о консервации и продаже проекта», — добавляет Семенов.
Рискованное инвестирование
Независимо от того, «заморожена» или законсервирована стройка или находится на начальном этапе строительства, инвесторы-дольщики еще долгое время не будут вкладывать средства в такие проекты. «Сегодня дольщиков, независимо от целей покупки, волнует вопрос не выгоды, а реальности получения жилья в допустимые сроки. Вкладываться в “долгоиграющие жилые объекты”, то есть со сроками сдачи через два-три года, будут те, кому деньги жгут руку, кто любит “рулетку”, “по необходимости” или на 100% уверен в застройщике. Ряды инвесторов существенно уменьшились», — подчеркивает госпожа Аржаева.
«В ситуации кризиса девелопмент остается очень рискованным видом бизнеса. Практически все строительные компании испытывают трудности, ряд компаний — под угрозой банкротства. Поэтому покупателям лучше выбирать квартиры в домах, которые будут сданы в ближайшее время. Тем более что и областная поддержка выделяется именно на такие объекты, что позволяет приобрести квартиру за меньшие деньги», — соглашается с коллегой директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. По ее мнению, крупные строительные компании по мере сдачи домов будут активизировать работу на «замороженных» пока объектах: «Однако скорость процесса будет зависеть от уровня спроса».
«Прогнозировать, что будет с компанией-застройщиком через несколько лет, очень трудно. Тем более что большинство строительных компаний Новосибирска не имеет практически никаких значимых активов, что увеличивает вероятность того, что они могут пойти на банкротство. Объемы продаж на рынке крайне низкие, а поиск финансирования затруднен», — подчеркивает руководитель аналитического центра ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов.