Спрос на складскую недвижимость в Новосибирске по-прежнему превышает предложение. К такому выводу пришли участники бизнес-конференции «Складская логистика Сибири», организованной компанией «Евразия логистик». Удорожание строительства, рост стоимости материалов и кризис ликвидности вынуждает компании увеличивать арендные ставки.
Как следствие, большая часть заявленных проектов может остаться на бумаге, а федеральным девелоперам придется рассчитывать, в основном, на сетевое партнерство с крупными российскими компаниями. Царство класса «А» По оценкам директора направления складской и производственной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Егора Дорофеева, сегодня в Новосибирске насчитывается 200 тыс. кв. м складов класса «А» (общая площадь складских помещений, по разным оценкам, составляет более 700 тыс. кв. м). «Новосибирский логистический рынок достаточно молодой (развитие началось после 2004 года), но перспективный, — сказал «КС» Егор Дорофеев. — Так, в 2008 году на территории России заявлено к сдаче порядка 2 млн кв. м складских площадей класса «А«.
Из них более 200 тыс. кв. м, или 10%, будет сдано в Новосибирске. Это значительный результат». Активный выход федеральных игроков на потребительский рынок Сибири еще больше повышает спрос на складские услуги, прежде всего на качественные помещения классов «А» и «В». Причем доля предложения складских объектов класса «А» значительно превышает предложение по классу «В» и продолжает увеличиваться.
Это объясняется тем, что параметры класса «A» наиболее оптимально соответствуют требованиям большинства крупных пользователей складов, являющихся, в свою очередь, арендаторами, удовлетворяющими инвестиционные требования. Напомним, что первый логистический комплекс класса «А» был построен Национальной логистической компанией (НЛК). До того, как НЛК стала осваивать сибирские регионы, она работала как логистический оператор на арендованных площадях (площадь логистического парка «Сибирь» составляет около 40 тыс. кв. м).
Позже логистический комплекс сдала фирма «Сибагроцентр» —подразделение петербургской компании «Евросиб-девелопмент». Площадь транспортно-логистического центра «Евросиб-Терминал-Новосибирск» — около 40 тыс. кв. м. Объем инвестиций — около $50 млн. Сейчас проекты логистических комплексов реализуют сразу несколько компаний. Большая часть крупных качественных складов будет построена в районе аэропорта Толмачево.
К ним относятся находящийся на стадии окончания строительства первой фазы (100 тыс. кв. м) логистического парка «Толмачево» компании «Евразия логистик» (общая площадь — 800 тыс. кв. м), логокомплекс MLP (100 тыс. кв. м), AEON Corporation (100 тыс. кв. м) и другие. Однако участники рынка сомневаются, что все анонсированные в регионе проекты будут выполнены в срок. По их мнению, конъюнктура российской складской недвижимости в 2007–2008 годах ухудшилась, и некоторые крупные девелоперы стали переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию или вообще отказываться от проектов.
По словам Егора Дорофеева, сегодня лишь 40% всех заявленных проектов доходят до реализации. Девелоперам не хватает денег Одним из негативных факторов развития рынка складской логистики, по мнению экспертов, стал мировой кризис ликвидности. Строительство складов — капиталоемкое занятие, оно требует привлечения крупных инвестиций, а в результате кризиса многие региональные компании потеряли доступ к заемным средствам. Кроме того, ужесточились и сами условия кредитования девелоперских проектов: теперь, помимо величины собственного капитала и кредитной истории, в активе компании должно быть не менее трех проектов.
Однако самое главное условие состоит в том, что для заемщика этот бизнес должен быть профильным, что значительно сокращает количество претендентов на получение кредитных средств. Также затрудняют процесс ввода новых объектов непрозрачный рынок земли, затяжное получение необходимых разрешительных документов и административные барьеры. На получение всех разрешений у девелоперов уходит в среднем год. Это увеличивает себестоимость проекта и срок окупаемости.
По различным оценкам участников рынка, теперь себестоимость строительства склада выросла на 20–25% (около $1,1–1,15 тыс. за кв. м), а срок окупаемости логопроектов в среднем составляет 10–12 лет. В торговой недвижимости срок окупаемости равен пяти годам, в офисной — семи–восьми годам. Помимо финансовой составляющей и административных барьеров, серьезным препятствием для развития рынка складской недвижимости становится и рост цен на строительные материалы. Эксперты отмечают, что только в 2007 году цены на ряд стройматериалов выросли на 40%. Увеличение стоимости строительства, сложность и дороговизна финансирования проектов, дефицит свободных земельных участков и их высокая стоимость, растущий спрос на качественные складские помещения — все это привело к существенному росту арендных ставок и цен продажи в первом полугодии 2008 года.
Ставки аренды во II квартале текущего года выросли на 8,5%, тогда как за аналогичный период 2007 года — всего на 4,2%. В целом средняя арендная ставка за первое полугодие 2008 года выросла на 12,5% (по данным инвестиционно-девелоперской компании «Алур», средние арендные ставки для складов класса «А» в Новосибирске соответствуют московским и составляют около $135 за кв. м в год).
Однако, по мнению Егора Дорофеева, арендовать склад класса «А» все же выгоднее, чем помещение в бывшем промпредприятии (основным источником предложения складских помещений сегодня являются действующие или перепрофилированные под складскую функцию производственные площади, а также различные продовольственные и прочие складские и распределительные базы). «Нельзя сравнивать стоимость квадратного метра в том и другом случае, — говорит эксперт. — Сравнивать нужно стоимость эффекта: какие затраты мы несем, во сколько нам обходится хранение продукции.
Хранение в логистическом комплексе класса «А« с этой точки зрения намного эффективнее». В борьбе за привлечение арендаторов девелоперы повышают качество и расширяют число услуг: помимо производственной зоны в логистические комплексы сегодня чаще всего включаются таможенные терминалы, мезонинные площадки (многоуровневые стеллажные системы), расширяются контейнерные площадки и подводятся железнодорожные ветки с возможностью перевалки грузов на автомобильный транспорт. Становится распространенной практика передачи помещений в субаренду.
Девелоперы ориентированы на сдачу в аренду площадей крупными блоками, поэтому некоторые компании арендуют площади «на вырост» и сдают излишки в субаренду. Логистические операторы также предлагают свои площади в субаренду, так как далеко не каждому из них удается быстро построить эффективный бизнес. В итоге, по словам коммерческого директора компании «Евразия логистик» Сергея Верещагина, на сегодняшний день вакантных складских площадей класса «А» в Новосибирске нет. Движущая сила Изменений на рынке складской недвижимости в ближайшие годы не произойдет.
В силу прогнозируемого снижения объема нового строительства разрыв между уровнем спроса и предложения будет увеличиваться. Подавляющее большинство объектов, сдача которых запланирована на 2008 год, сдано в аренду до окончания строительства. Эксперты утверждают, что пока спрос на класс «А» сегодня формируется в основном за счет международных и федеральных организаций.
Во-первых, это логистические операторы, которые арендуют 10–40 тыс. кв. м. Для них важно расположение на основных транспортных магистралях. Во-вторых, это торговые операторы, арендующие 2–10 тыс. кв. м площадей.
Третий тип — производственные компании, которым интересны площади от 2 до 20 тыс. кв. м. «Первая фаза строительства логистического парка «Толмачево« будет завершена через несколько месяцев, — отметил Сергей Верещагин. — Однако уже сейчас на 75% площадей заключены договоры аренды. В основном это федеральные операторы».