Строительная отрасль Новосибирска переживает не лучшие времена. Однако объекты продолжают cдаваться, в том числе и популярное в последние годы «жилье повышенного качества». Ситуацию, сложившуюся в одной из самых важных отраслей хозяйства, прокомментировал генеральный директор компании «Атон» АЛЕКСАНДР КРЫМКО.
Элитный дом «Атона» по улице Некрасова.
– В последнее время, согласно данным Областного комитета по статистике, ситуация в строительстве складывается не лучшим образом. Снизились объемы ввода жилья. Как вы думаете, с чем это связано? – Строительный бизнес находится в очень сильной зависимости от позиции местных властей по отношению к этой отрасли. И сегодня, как это ни печально, политика властей делает этот бизнес очень рискованным. Сама система работы выстроена так, чтобы не помогать строителям, а снижать эффективность их работы. При этом надо отметить, что представители мэрии, с которыми строители общаются, в основном все очень приятные люди, профессионалы своего дела. Но власть в целом ведет себя некорректно. В свое время строительная отрасль была по сути заброшена государством. Мы выжили без посторонней помощи, сейчас мы в ней уже не нуждаемся, хотим только, чтобы нам не мешали.
За последнее время стоимость земли для строительства в Новосибирске выросла многократно. При этом, повышая цены на право аренды земли для строительства, власти ни в коей мере не учитывают интересы самих строителей, которые и так часто вынуждены работать на пределе рентабельности. Резкое повышение цен на землю отталкивает многие местные компании от этого бизнеса. А ведь рано или поздно в Сибирь хлынет столичный капитал, это уже происходит, и, например, Новосибирская область может остаться без собственной строительной базы. Складывается ощущение, что вместо сотрудничества строители натыкаются на «глубоко эшелонированную оборону» властей. Сейчас с трудом дают разрешение даже на строительство легких конструкций из сэндвич панелей.
– В чем опасность «скупки» новосибирской строительной отрасли московскими операторами? – Если иногородним компаниям удастся вытеснить с рынка местные строительные организации, широкий круг лиц может остаться без работы. Даже рядовые строители окажутся под угрозой: иногородние компании могут привлечь «дешевые» строительные бригады из Казахстана, Киргизии, Турции и других регионов. Инженерный и управленческий корпус тем более может оказаться «за бортом». Кроме того, крупные московские компании могут «оккупировать» рынок, что снизит уровень конкуренции и сузит выбор для покупателя жилья. И, наконец, нет гарантии того, что налоги от деятельности иногородних строителей останутся в Новосибирске, и тем более, что прибыль останется в регионе. Александр Крымко на крыше здания, которое строит компания «Атон».
– Сколько инстанций приходится проходить строителям, прежде чем они приступят к созданию объекта?
– Процедура получения различных разрешений сложна и неоднозначна. Приходится проходить множество инстанций, получать десятки виз. Наверное, в этом есть и разумный момент – строительство объекта должно соответствовать всем нормам и правилам. Однако от некоторых инстанций разрешение можно получить и через год после подачи заявления. Для разных фирм условия получения разрешений различаются и по срокам, и по цене. При этом так называемые «технические условия» строительства объекта могут быть весьма обременительными. В определении «технических условий» царит полный произвол. В том, что отсутствуют единые правила игры, есть масса отрицательных моментов. Создается ситуация, когда участники рынка находятся в неравном положении. Кроме того, владельцы инженерных коммуникаций не несут никакой ответственности за развитие сетей.
– Насколько сложен строительный бизнес по сравнению с иными сферами?
– Судите сами. При строительстве одного объекта мы привлекаем проектировщиков, у которых, в свою очередь, 5-7 субподрядчиков. Кроме того, необходимы исполнители – это от 8 до 10 различных направлений работ, поставщики металлических конструкций, отделочных материалов, окон, дверей и так далее – это тоже не менее 10-15 фирм. Действия всех этих компаний должны быть скоординированными, слаженными. Необходим очень высокий уровень менеджмента. Наша компания была создана на базе Строительного треста N 30. Трест имел опыт строительства, в том числе от высотных домов, до стооительства складов из сэндвич-панелей и очень разных промышленных объектов, что позволило нам сформировать уникальный инженерный корпус. Наши инженеры были воспитаны в духе постоянного внедрения новаций, передовых технологий, и это очень сильный коллектив. – Какие еще негативные моменты тормозят развитие строительной отрасли?
– Ощущается острая нехватка информации о потребителях – чего хочет «средний класс», какое жилье будет востребовано на рынке. Кроме того, строители пока плохо научились лоббировать свои интересы – отрасль очень раздроблена. Каждый пока стремится решить свои личные проблемы, действует в индивидуальном порядке. Сильно зависят строители и от производителей стройматериалов. Например, производство сэндвич-панелей рентабельно и цены пока не растут. Однако особенно остро это проявилось в 2000 году, когда на основные стройматериалы цены подскочили в два раза, а стоимость жилья, в том числе и новостроек, изменилась незначительно. Кроме того, как только повышается спрос на новостройки, строители сразу сталкиваются с нехваткой рабочих и техники, которая не обновлялась в течение последних 10-12 лет.
– Многие строительные компании, включая и «Атон», ориентируются в основном на жилье повышенной комфортности. Не чувствуете конкуренции на этом сегменте рынка?
– Я убежден, что потребность населения в качественном жилье очень высока, и до ее удовлетворения еще далеко. Кроме того, при строительстве нового жилья мы увеличиваем общий объем предложений на рынке квартир – у людей появляется более широкий выбор. Правда, надо отметить, что многие строители стремятся строить в центре, и тут конкуренция высока. Но это уже привело к тому, что в центральной части города почти не осталось свободных площадок. Значит, пора осваивать и развивать другие районы. Наша компания за последние годы выработала свое понимание того, что такое «жилье повышенной комфортности». Это расположенное в центральной части города жилье, с высокими потолками, построенное каркасным способом, позволяющим жильцам делать любую перепланировку. «Атон» с каждым инвестором индивидуально оговаривает планировку еще на стадии строительства квартиры, что позволяет снизить затраты клиента и освобождает его от волокиты при оформлении квартиры в собственность. При строительстве необходимо использовать материалы, повышающие комфортность проживания, – например, стены здания непременно должны «дышать». Это значит, что такой материал, как бетон, уже неприемлем. Мы используем кирпич и современные утеплители, а также вентилируемые фасады, которые позволяют защитить жильцов верхних этажей от ветра.
– Насколько конкурентоспособны цены на «жилье повышенной комфортности»? – Все зависти от того, какие технологии применяются при его строительстве. Например, «Атон» впервые в Новосибирске в 1999 году начал делать жилье с индивидуальной разводкой теплоснабжения – чтобы жильцы каждой квартиры могли регулировать климат в своем жилище, не мешая при этом соседям. С тех пор эта технология применяется во всех наших новостройках.
Важное значение имеют и материалы, используемые при строительстве, – например, медные трубы, надежная электропроводка в двойной изоляции, качественная штукатурка. Это, конечно, повышает себестоимость строительства, но и комфортность жилья возрастает значительно. Кстати, если проанализировать соотношение цена/качество у различных строительных компаний, то у «Атона» оно будет одним из наиболее благоприятных для покупателя.
– Как ваша компания защищает клиентов от случаев «двойных продаж», которые имели место в некоторых строительных организациях Новосибирска? – Мы ведем очень жесткий учет каждой квартиры, каждого инвестиционного договора. Можно сказать, что у нас реализован принцип «одного окна» при продаже жилья. – Насколько активны сейчас новосибирские строители?
– На рынке Новосибирска действуют всего 10-15 крупных застройщиков, или, как сейчас модно говорить, «девелоперов». Каждый из них ведет в среднем 3-5 площадок одновременно. В рамках нашего огромного города это немного.