Анастасия Стрельникова, Источник: «Бизнес курс»
До 50% упали цены некоторых объектов коммерческой недвижимости в Омске по сравнению с весной прошлого года. Сейчас эксперты начали отмечать замедление темпов падения цен.
иллюстрация с toshop.ru По данным отдела коммерческой недвижимости компании «Авеста-Риэлт», средняя цена предложения офисных помещений за год снизилась на 19, 6%, а торговых — на 25, 2%. При этом, по словам начальника отдела Александра Барко, если говорить о ценах реальных сделок, то нужно учитывать дисконт, который достигается в процессе торга. Сейчас он в среднем составляет 10%. Как считает Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «ЦДН “Навигатор”, уровень цен при покупке коммерческой недвижимости едва достигает сегодня 50% от цен апреля-мая прошлого года.
Пик стоимости торгово-офисных площадей пришелся на июнь прошлого года. С июля покупателей стало меньше, и цены всего за один квартал (с июля по октябрь 2008 года) резко снизились: офисы подешевели на 11, 7%, торговые площади — на 22, 5% (данные “Авеста-Риэлт”). В итоге, если в августе-сентябре еще были покупки, то с октября, по словам Александра Барко, они стали единичными. “Причем покупались в основном небольшие офисы, — продолжает эксперт. — Торговые площади вообще практически перестали продаваться”.
Сейчас, по словам специалистов, ситуация стала несколько изменяться, но не радикально. “Сдвиги на рынке только-только появляются, — говорит Евгений Щербаков. — Люди, которым по-настоящему нужна коммерческая недвижимость, начинают ее покупать. Им удается получить хороший дисконт от продавцов, которые не могут рассчитаться по кредитам. Тем не менее этих сдвигов не так много, чтобы коренным образом изменить ситуацию на рынке, серьезно повлиять на цену спроса и предложения”.
“До кризиса соотношение сделок по покупке и аренде коммерческой недвижимости было примерно 50/50, — рассказывает Александр Барко. — Начиная с сентября прошлого года на аренду приходилось уже 90%, а на продажу лишь 10%. Сейчас сделки по купле-продаже занимают около 30—40%”. Но изменение пропорций эксперт связывает не с тем, что продажи возросли (рост не столь значителен), а с тем, что число сделок по аренде снизилось.
С тенденцией уменьшения спроса на аренду согласен и Евгений Правильников, начальник отдела коммерческой недвижимости компании “777-сервис”: “Например, в сегменте складов те, кто раньше снимал небольшие помещения — до 300 кв. метров, сейчас начинают покупать площади для себя. Так что спрос есть, но предложение его превышает. На рост спроса влияет и сезонность — обычно больше всего покупок производственно-складских помещений приходится на весну-лето, чтобы успеть привести их в нужное состояние”.
Как отмечает Евгений Щербаков, около 60% сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости сейчас приходится на торговые помещения, остальные 40% распределяются примерно поровну между офисными, производственными и складскими. С тем, что оживает в основном сегмент торговой недвижимости, согласен и г-н Барко. “В первую очередь, это касается продуктовых магазинов формата “у дома”, — продолжает эксперт. — По площади это 150—350 кв. м”. Как показал мониторинг специализированных изданий, доля объявлений о продаже помещений таким метражом составляет около 10% от общего числа. Офисы, которые покупаются для себя, сегодня занимают в основном 10—50 кв. метров. По данным мониторинга, таких предложений на рынке более 40%. Более вместительные помещения, отмечает эксперт, приобретаются с инвестиционной целью, и покупка происходит, если продавец согласен на большой дисконт и есть арендаторы. Окупаемость таких вложений составляет 7—8 лет.
Про нереальные цены и фантастические предложения
Средняя цена торговых площадей, по данным отдела коммерческой недвижимости “Авеста-Риэлт”, в апреле составляла 47, 8 тысячи рублей за кв. метр. Для сравнения: в январе 2009 г. она была на уровне 49, 6 тысячи, а в июле 2008 г. — 66, 6 тысячи за квадрат. Правда, среди предложений офисных помещений в специализированных СМИ еще встречаются объекты по довольно высоким ценам. Например, магазин непродовольственных товаров по ул. Химиков (ост. “Кристалл”) общей площадью 55 кв. м выставляется по цене 5, 15 млн. руб. (или 93 тыс. руб. за кв. метр). За павильон в районе пл. Ленина площадью 12 кв. м собственник просит более миллиона рублей (92 тысячи за квадрат). Между тем павильоны в некоторых других местах относятся к самым дешевым предложениям. Например, в Кировском округе есть вариант 74 квадрата за 650 тысяч рублей (или 8, 8 тысячи за квадрат).
Среди предложений офисных помещений есть и более высокие уровни цен. Например, по ул. Кемеровская площади по-прежнему выставляются по 90—110 тысяч рублей за квадрат. Дороже 100 тысяч за метр есть объекты также по ул. Краснофлотская, Стачечная, пр. Маркса. Как считает Евгений Щербаков, такие цены практически нереальны на сегодня, поэтому эти площади вряд ли обретут нового хозяина на таких условиях. В среднем цена предложения офисов составляла в апреле 50, 4 тысячи рублей за квадрат. Для сравнения: в июле прошлого года — 63, 7 тысячи за квадрат.
По словам Евгения Правильникова, стоимость производственно-складских помещений снизилась к апрелю в среднем до 7—11 тысяч рублей за кв. метр по сравнению с докризисными 10—14 тысячами.
Дальнейшее изменение цен, как считают эксперты, будет зависеть от возможности предпринимателей получать банковские кредиты и условий по ним. Однако те, у кого сейчас деньги есть в наличии, могут позволить себе покупку таких объектов, о которых они раньше и не мечтали. “Сейчас высок интерес на объекты, находящиеся в наиболее выгодных местах, так называемые “брендовые”, которые до кризиса или вообще не появлялись на рынке, или были, но по нереально высокой цене, — говорит Александр Барко. — К осени, я думаю, из таких объектов останутся лишь крохи”.