источник: «Континент Сибирь»
На этой неделе Сибирская гильдия управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости (СибГУД) представила итоговую редакцию рейтинга «Бизнес-центры Новосибирска». Данный материал можно считать добровольной сертификацией бизнес-центров. Хотя пока из 30 вошедших в рейтинг объектов к полному исследованию оказалась готова только половина, профессионалы рынка считают, что полученные данные могут стать важным источником информации для обоснования ставок на аренду офисных площадей в Новосибирске.
иллюстрация с gorodzavtra.ru Некоммерческое партнерство «Сибирская гильдия управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости» (создано в 2004 году) — авторитетная площадка для коммуникаций между экспертами, государственными органами, местными властями, управляющими компаниями, девелоперами и другими участниками рынка недвижимости. Партнерство объединяет около 50 участников рынка недвижимости. СибГУД выступает организатором конференций, семинаров, бизнес-туров, практикумов, круглых столов, представляющих интерес как для опытных, так и для начинающих участников рынка.
Сегодня основная тенденция рынка аренды — переход от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора». В состоявшемся в феврале этого года круглом столе, проведенном СибГУД, приняли участие более 40 управляющих и владельцев офисных зданий Новосибирска, и все согласились, что одна из наиболее важных проблем этапа — отсутствие прозрачности рынка. Арендатор должен понимать, за что он платит, а арендодателю требуется инструмент для борьбы с демпингом и работы с клиентом. Им может стать профессиональный информационный продукт, комплексно оценивающий предложения на рынке офисной недвижимости, определяющий наиболее конкурентоспособные бизнес-центры, показывающий и сравнивающий весь комплекс параметров, из которых состоит понятие «современный офис».
Гильдией была разработана методика, сформирован экспертный совет, состоящий из двух десятков руководителей аналитических и маркетинговых агентств, управляющих компаний и профильных ассоциаций. Оценка велась по 36 критериям, отражающим вопросы маркетинга, микроклимата, связи и безопасности. Оценивались район расположения офисного здания и доступность городским транспортом, наличие парковок и мест общепита, работа управляющей компании, количество обслуживающих здание интернет-провайдеров, лифтовое хозяйство, вопросы энергоснабжения, пожарной безопасности, контроля доступа, обслуживание дымоходов и вентиляции и многое другое. Экспертная группа из трех специалистов выезжала на объект; каждый эксперт посвящал изучению ситуации в здании несколько часов. К примеру, специалист по микроклимату знакомился с проектной документацией, беседовал с арендаторами, руководителем и специалистами управляющей компании, осматривал оборудование и проводил экспресс-проверку работоспособности систем — и только после этого давал зданию оценку по своему разделу. Так же тщательно подходили к оценке два других эксперта — по маркетингу и по связи и безопасности. Оценки экспертной группы впоследствии проходили утверждение на экспертном совете рейтинга, превращаясь в итоговый рейтинговый балл бизнес-центра.
«Практика работы с полученными данными показала высокую точность результата, — говорит председатель экспертного совета, президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. — Нам приходилось корректировать часть выставленных экспертной группой оценок, когда появились комментарии участников и база для сравнения. Но погрешности были несущественными. Исправляя их, мы получали еще более точный результат».
Как отмечают отраслевые эксперты, работавшие на объектах, высокие оценки получали бизнес-центры, обладающие эффективными техническими системами управления зданием. «Приятно, например, было отметить, что есть объекты, которые имеют автономные котельные, — говорит руководитель секции “Микроклимат” экспертного совета рейтинга, исполнительный директор Ассоциации инженеров по вентиляции, отоплению, кондиционированию “АВОК-Сибирь” Алексей Мухин. — Это дает много возможностей, но главное — возможность снижать расходы. А когда управляющая компания может не просто отключать ту или иную систему, а снижать расходы, у арендатора больше уверенности в стабильном качестве жизнеобеспечения офиса».
Авторы методики в рейтинговой таблице публикуют сводные оценки по группам критериев. Это дает возможность выборочного рейтингования по тому или иному критерию. Наиболее показательно данная функция работает при составлении рейтинга с учетом территории расположения офисных зданий.
Работа над первым рейтингом определила направления совершенствования продукта. «В следующем рейтинге мы можем предусмотреть возможность конвертируемости результата, — считает член экспертного совета, директор по развитию ЗАО “Инвестиционно-финансовый центр” Константин Шихалев. — Тогда наша стобалльная система оценки, удобная для новосибирского потребителя, будет понятна зарубежным и московским игрокам, привыкшим ранжировать офисные объекты по классам “A”, “B”, и “C”.
В публикуемом рейтинге оценены три десятка бизнес-центров и офисных зданий Новосибирска. 14 участников предоставили полные пакеты запрошенной информации и прошли прямую оценку экспертной группы. Для придания рейтингу полноты в него было введено еще 16 бизнес-центров, оцененных по данным из открытых источников. Предсказуемым результатом рейтинга стали первые позиции положивших начало новосибирскому классу “A” “Гринвича”, “РосЕвроПлазы” и “Кроноса”. Интересно попадание в группу лидеров двух “соседей” — “Ланта-центра” и Hilton.
Есть потенциальные лидеры и в среднем классе офисной недвижимости — это недавно введенные в эксплуатацию бизнес-центр “Партнер” (ИСК “Эргоном”) и “Меридиан” (ГК “РАТМ”). “Нельзя забывать, что многие бизнес-центры выходили на стадию сдачи, отложив некоторые изначально запланированные затраты, связанные с вопросами вентиляции, кондиционирования, безопасности, оснащением холлов, конференц-зала или парковки, — говорит вице-президент холдинга безопасности “Подразделение Д”, сопредседатель экспертного совета рейтинга Александр Халков. — Через полгода мы планируем провести второй рейтинг. Возможно, к тому времени некоторые объекты смогут устранить свои недоработки, и мы увидим интересные перестановки. Самым же главным является то, что предоставлялась только объективная информация, даже если она была негативной. Каждый бизнес-центр хотел бы получить высший балл по 100-балльной шкале, но мы видим, что даже в лидирующей тройке никто не преодолел рубеж в 90 баллов”.
Рейтинг бизнес-центров Новосибирска-2009 № Бизнес-центр Рейтинговый балл Баллы по группам критериев (%% — вес группы в рейтинговом балле) Примечание Маркетинг 53% Микроклимат 19% Связь 17% Безопасность 11% 1 ГРИНВИЧ, ул. Красноярская, 35 88 92 93 74 84 Прямая оценка экспертной группой 2 HILTON, ул. Каменская, 5 * 87 91 75 93 76 Прямая оценка экспертной группой 3 РОСЕВРОПЛАЗА, пр. Димитрова, 4 85 86 91 82 78 Прямая оценка экспертной группой 4 КРОНОС, ул. Советская, 5 85 90 90 70 78 Прямая оценка экспертной группой 5 ЛАНТА-ЦЕНТР, Октябрьская магистраль, 4* 80 85 62 87 76 Прямая оценка экспертной группой 6 НА ЛЕНИНА, ул. Ленина, 52 76 77 68 90 60 Прямая оценка экспертной группой 7 НЛК-АЛЬЯНС, ул. Станционная, 30а, к. 1 73 74 69 94 40 Прямая оценка экспертной группой 8 НОВОГРАД, Красный проспект, 55 70 77 70 67 42 Оценка по открытым источникам 9 РИМ, ул. Большевистская, 101 69 70 80 54 70 Оценка по открытым источникам 10 БАЙТ-АРИЭЛЬ, ул. Челюскинцев, 14/2 69 71 64 91 34 Прямая оценка экспертной группой 11 ЯКУТИЯ, ул. Большевистская, 103 69 70 59 93 44 Прямая оценка экспертной группой 12 ТЕХНОКОМ, ул. Фрунзе, 86 68 74 70 59 49 Оценка по открытым источникам 13 БАЙТ-ГАЛИМ, ул. Челюскинцев, 18/2 66 66 64 91 34 Прямая оценка экспертной группой 14 ФОРУМ, пр. Карла Маркса, 47/2 66 74 70 49 50 Оценка по открытым источникам 15 МЕРИДИАН, ул. Семьи Шамшиных, 22/1 66 65 64 67 70 Прямая оценка экспертной группой 16 ГЕОС, ул. Геодезическая, 2/1 64 68 65 59 48 Оценка по открытым источникам 17 АЛЬЯНС, ул. Плахотного, 27/1 63 72 41 73 43 Прямая оценка экспертной группой 18 ул. Крылова, 36 62 68 60 56 43 Оценка по открытым источникам 19 ПАРТНЕР, ул. Орджоникидзе, 38 61 68 69 46 39 Прямая оценка экспертной группой 20 КЛАРУС, ул. Жуковского, 102 57 62 55 55 43 Оценка по открытым источникам