Мария Роговая, «Ведомости»
По информации DSO Consulting, в Новосибирске и его ближайших окрестностях насчитывается более 40 поселков как коттеджей, так и таунхаусов. Это примерно 3000 объектов по 150—250 кв. м, а также более 10 000 загородных участков под строительство, подсчитывает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. По его словам, 1 кв. м без коммуникаций и земли обходится застройщику в 15 000—20 000 руб. А вот цена продажи аналогичных объектов может различаться в разы.
фото: www.ecosystema.ru
Дикий рынок
Из-за того что рынок «очень дикий», даже стоящие рядом одинаковые коттеджи с участками по 5—6 соток продают и по 2 млн руб., и по 4 млн руб., утверждает руководитель отдела индивидуального жилья «Жилфонда» Александр Зверев. Цены на популярные участки по сравнению с летом 2008 г. выросли в полтора раза, сообщил эксперт. Например, земля в поселке Мочище в августе 2008 г. продавалась от 80 000 руб. за сотку, а в начале апреля 2009 г. — по 120 000—130 000 руб.
В Заельцовском районе минимальная стоимость сотки в III квартале 2008 г. была 200 000 руб., сейчас — 300 000 руб., добавляет Зверев. По данным «Жилфонда», самая дорогая земля в районе обкомовских дач, здесь сотку продают по цене от 700 000 до 1 млн руб. Это примерно в 2—2, 5 раза дороже, чем участок в 6—8 соток со всеми коммуникациями на ул. Выборной.
Однако опрошенные «Ведомостями» эксперты утверждают, что заявляемые в агентствах и в рекламе цены на землю завышены как минимум на 20%. Потребители готовы покупать участки под индивидуальное строительство, но требуют значительных скидок, говорят Дьячков и директор агентства «Акрополь» Зафар Умаров.
Официальный ценник на 10 соток в поселке «Академический» — 1, 3 млн руб., но клиенты предлагают 700 000—800 000 руб., подтверждает девелопер поселка Максим Дведенидов.
По его словам, договориться можно и в других поселках: например, за девять соток в Благовещенке просят 2, 5 млн руб., но «по-тихому» отдадут и за 1, 8 млн руб. Поэтому, утверждает Дведенидов, большинство застройщиков предпочитают придерживать участки. «Сейчас выгоднее заниматься благоустройством, коммуникациями и стройкой, чтобы потом повысить цену объектов, чем продавать по расценкам, намного ниже тех, по которым часть участков уже раскуплена», — объяснил девелопер.
Зря заявили
Однако на достраивание и благоустройство деньги есть не у всех. Дьячков утверждает, что приостановлены работы в половине из 10 заявленных на 2008—2009 гг. проектов малоэтажной застройки. Зверев заявляет, что «полных заморозок» на рынке индивидуального жилья практически нет: вложения здесь требуются небольшие и постепенно все участки разными темпами застраиваются — или девелопер меняет концепцию. Галина Рыбакова, директор агентства «Палитра» (подразделение ГК «Обь регион»), рассказала, что проект Green House в Кудряшах претерпел изменения: вместо таунхаусов в мае 2009 г. компания начнет строить поселок из 52 коттеджей. Их предполагаемая площадь — 100—250 кв. м, продавать их намерены по 25 000 руб. за 1 кв. м. Участки при доме нарезаются по 6—12 соток стоимостью по 270 000—300 000 руб. за сотку. Сдача поселка запланирована на апрель 2010 г.
Ни к селу ни к городу
По информации «Жилфонда», за I квартал 2009 г. количество выставленных на продажу объектов увеличилось на 25%. До 1 января 2009 г. в «Жилфонде» продавалось 2100 загородных домов площадью от 30 до 120 кв. м, в апреле — уже 2600. Умаров сообщил, что в районе обкомовских дач сегодня продается более 20 участков и объектов, подчеркнув, что лучшие из них построены не застройщиками, а по частным заказам. «Спрос на дома от застройщиков минимальный, их проекты из-за попыток сэкономить некрасивы и неудобны, а участки маленькие», — объяснил он. Елена Ермолаева из RID Analytics говорит, что поселков, выполненных в едином стиле и с одной управляющей компанией, осуществляющей охрану, наблюдение и обслуживание коттеджей, в Новосибирске практически нет. С ней соглашается и Дьячков. Он назвал лишь один «цивилизованный» поселок — «Ясную Поляну» на Бердском направлении, — которым управляет некоммерческое партнерство самих землевладельцев. Директор ПСК «Сибирь» Дмитрий Червов добавил еще один пример: коттеджный поселок компании «В Морском», первая очередь которого, по его словам, благоустраивается и готовится к заселению. В нее входят как таунхаусы, так и коттеджи: все продается по 34 000 руб. за 1 кв. м.
Дорогая дача
С прошлого года на земельном рынке в 10 км от городской черты появились участки, ранее бывшие в долевой собственности разорившихся колхозов, рассказывает Юлия Яковлева, учредитель дачного товарищества «Кукушкино». По ее оценке, сейчас предложение сельхозземель составляет от 2000 до 4000 га.
Еще прошлым летом частные инвесторы и девелоперы начали скупать и переоформлять их под ИЖС, организуя дачные товарищества (ДТ), делится Яковлева. Например, «Кукушкино» представляет собой 562 участка по 10 соток (рядом с дер. Гусиный Брод). Продажи Яковлева планирует начать в июле: стартовая цена сотки в чистом поле — 9000 руб. Плюс 250 000 руб. за подведение коммуникаций. По 20 000 руб. за сотку, по ее словам, будут продаваться участки в ДТ «Марусино».