Викторя Антонова, Источник: «Континент Сибирь» Рынок ипотеки из-за нестабильной финансовой ситуации отброшен на несколько лет назад: объемы выдаваемых жилищных кредитов в СФО снизились по сравнению с прошлым годом в пять раз. В целом по стране ипотека сегодня находится на уровне 2006 года, причем большую долю этого рынка контролируют структуры, так или иначе относящиеся к государству. Регионы-лидеры иллюстрация с worlddacha.ru На днях ЦБ обнародовал последние данные по рынку жилищного кредитования в регионах — теперь известна официальная статистика жилищного кредитования по итогам 10 месяцев этого года. Несмотря на то что с июня по ноябрь ситуация стала несколько улучшаться (в частности упали ставки), ипотека развивается очень медленными темпами. Однако и в условиях крайне скромной выдачи жилищных и ипотечных кредитов картинка по разным регионам Сибири отличается и даже претерпевает изменения по сравнению с прошлым годом.
По итогам 10 месяцев 2009 года объем жилищных кредитов в целом по Сибирскому федеральному округу составил 20 млрд 390 млн рублей. Лидером по объему выданных займов среди отдельных регионов уже почти три года подряд является Красноярский край. Так, за 10 месяцев текущего года в крае было выдано жилищных кредитов на сумму 4 млрд 245 млн рублей — это порядка 20% от всего портфеля займов на жилье в Сибири. Что интересно, далее следует Иркутская область, которая по объемам жилищного кредитования ранее особо не выделялась, — но за 10 месяцев этого года в регионе выдано кредитов на 3 млрд 267 млн рублей. И только потом, на третьем месте, значится Новосибирская область — хотя надо отдать должное: от Иркутска Новосибирск отстал незначительно — показатель Новосибирской области по объему выданных жилищных кредитов составляет 3 млрд 196 млн рублей.
Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в СФО по итогам 10 месяцев 2009 года составляет 14, 6%. В зависимости от региона Сибири она тоже варьируется. Максимальная величина — в Томской области (15, 9%). В Новосибирской области ипотека на процент дешевле — 14, 9%. А в Красноярском крае средняя ставка составляет 14, 5%. На одну десятую ниже она в Иркутской области — 14, 4%. Дешевле всего ипотека в Забайкалье: средний уровень — 12, 3% в рублях.
Хотелось бы отметить, что в обзоре мы преимущественно говорим о рублевых жилищных займах, тем более что их доля и сегодня растет. По данным ЦБ, только за первое полугодие 2009 года доля рублевых кредитов в общем объеме ипотечных жилищных займов увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти на 7% и составляла 93, 6%. Таким образом, доля валютных кредитов дотянула лишь до планки в 6%. В III квартале тенденция преобладания рубля продолжилась: валютная ипотека упала до 5, 5% от всего портфеля жилищных кредитов; соответственно, рублевая ипотека по итогам III квартала — это уже почти 95% всех жилищных кредитов, выданных в округе. Таким образом, мы делаем акцент на рублевых ипотечных займах, поскольку их доля на рынке доминирует и отражает основные процессы, которые сегодня происходят в кредитовании на приобретение недвижимости. В разы хуже Глубина проседания рынка жилищного кредитования в каждом регионе Сибири также отличается. Сильнее всего жилищное кредитование сжалось в Омской области — более чем в восемь раз. Впрочем, участники местного рынка такого сокращения объемов не отмечают. «У нас с прошлым годом цифры по выдаче кредитов вполне сопоставимые, — рассказывает начальник кредитного отдела “Омского ипотечного агентства” Мария Неворотова. — Тем более что ипотека сильно упала еще в 2008 году по сравнению с 2007-м. А 2009 год был относительно стабильным — по крайней мере, заемщики стали брать жилищный кредит более ответственно, чем раньше. Что касается других участников рынка, то, конечно, теперь уже нет пестроты предложений вроде “Ипотека — всем!”, да и эйфория по поводу этого кредитного инструмента прошла. Некоторым банкам в 2009 году из головных офисов спустили указания в принципе забыть слово “ипотека”. У нас, как я сказала, пока практически такие же результаты, что и в прошлом году, но надо учитывать, что мы работаем преимущественно со Сбербанком».
Серьезно рынок просел и в Кемеровской области: объем кредитов снизился в 6, 2 раза. У Новосибирской области результат похожий — объемы кредитования упали в 6, 3 раза. Красноярский край и Томская область снизили объемы выдачи жилищных кредитов в пять раз. В 4, 5 раза сократился рынок выдаваемых жилищных кредитов в Иркутской области — эксперты объясняют это уходом с рынка коммерческих банков. И, наконец, меньше всего в Сибири ипотека упала в Алтайском крае — примерно в три раза. Такое относительно неплохое положение Алтайского края среди других сибирских собратьев, по мнению аналитиков АИЖК, связано с тем, что «экономика края основана на сельском хозяйстве — наименее пострадавшей от кризиса отрасли».
Что касается других показателей по жилищному кредитованию, то они тоже изменились по сравнению с прошлым годом. Конечно, выросла ставка. Если за 9 месяцев 2008 года средневзвешенная процентная ставка, по данным ЦБ, в регионах Сибири колебалась в пределах 12, 2–13, 2% в рублях (хотя банки начали поднимать проценты еще в конце 2007-го — начале 2008 года, когда стал ясен весь масштаб ипотечных проблем в Америке), то по итогам 9 месяцев этого года ставки выросли до 14, 1–15, 1% в рублях, а в ряде банков проценты по жилищным кредитам со всеми комиссиями доходят до 30%. И далеко не всем заемщикам удается попасть в средний уровень по ставкам. Поэтому если по официальным данным ставки выросли на 2–3%, то для многих желающих получить ипотечный кредит, особенно если ухудшилась их платежеспособность, стоимость жилищных займов увеличилась в разы. Кроме того, по сравнению с прошлым годом в целом по СФО немного вырос средний срок кредитования: сейчас это 17, 6 лет по сравнению с 16 годами в 2008-м. Повод для оптимизма Однако картина не будет так печальна, если сравнить развитие ипотеки сейчас, в конце года, с началом или первым полугодием 2009-го. Все-таки сегодня ситуация однозначно лучше — это видно прежде всего по процентным ставкам. Так, согласно данным ЦБ рост ставок прекратился в мае текущего года, а в III квартале ключевые участники рынка пошли на снижение. Из последних событий: в ноябре АИЖК снизило ставку рефинансирования по ипотечным кредитам на 0, 5% — в настоящее время ставки по программе агентства варьируются в пределах 9, 05–11, 71%. Аналогичные шаги предприняли госбанки и коммерческие кредитные организации. Газпромбанк снизил ставки на 0, 75–1% годовых в рублях и на 0, 5% в долларах. Пересмотрели свои расценки ЮниКредит, Райффайзен, ОТП Банк. Начавшееся снижение по рублевым кредитам будет отражено уже в официальной статистике за IV квартал этого года. Прогнозируемый аналитиками уровень снижения средних ставок по итогам 2009 года — до 14, 5%. Однако не стоит исключать, что сдерживающим фактором для массового и более активного сокращение банками процентной платы за ипотечные кредиты по-прежнему является падение стоимости залогов в годовом выражении. Цены на жилье все еще демонстрируют отрицательную динамику и высокий кредитный риск.
Из негативных тенденций можно назвать продолжающийся рост доли просрочки по ипотеке (по данным на 1.10.09): за III квартал 2009 года она увеличилась в 1, 23 раза и составила 2, 62%. Зато темпы роста «плохих» долгов по рублевым ипотечным кредитам замедляются: если во II квартале темпы прироста просрочки составляли в среднем 13% в месяц, то уже в III-м этот показатель снизился до 9%. Исходя из среднегодовых темпов роста просрочки, аналитики АИЖК подсчитали, что к концу года ее уровень в ипотечных займах будет находиться в пределах 3–3, 5%.