Михаил Кичанов, «Стратегии успеха»
Затронув большинство сфер бизнеса, пришедший в конце лета в Россию мировой экономический кризис больно ударил и по рынку коммерческой аренды. Арендаторы повально требуют у владельцев бизнес-центров глобального снижения арендных ставок, переезжая из просторных офисов в помещения, куда более скромные. Тенденция эта особенно заметна в Сибири, где в последние годы резко увеличился спрос на новые торговые и офисные помещения, в том числе самого высокого класса.
фото: www.makler.su Последние годы сибирские региональные центры переживали настоящий бум строительства бизнес— и торговых центров. Девелоперы наперегонки возводили коммерческую недвижимость, и каждый новый проект обещал быть больше и роскошнее предыдущего.
Еще летом эксперты в один голос заявляли, что как минимум 5–10 лет Сибирь сохранит актуальность для инвестиций со стороны девелоперских структур. Но, кажется, совершенно неожиданно для девелоперов в конце лета в Сибирь пришел кризис, строительные краны перестали работать, а проекты оказались замороженными.
Логичное перепроизводство
«В сибирских городах предложение аренды офисных площадей, безусловно, преобладает над спросом. Это обусловлено сильной переоценкой емкости рынка. Стремление к легким деньгам и проведение низкокачественных дистанционных маркетинговых исследований крупными федеральными консультантами дало тот результат, который мы видим во многих регионах: комплексов построено больше, чем нужно, и в абсолютно неподходящих местах без какой-либо внятной перспективы», — констатирует помощник генерального директора по связям с общественностью Regional Real Estate (Омск) Андрей Петренко.
«Еще в 2007 году спрос на покупку коммерческой недвижимости превышал спрос на аренду коммерческой недвижимости. Наши клиенты активно покупали офисы на первом-втором этажах в новых жилых домах как с целью обеспечения площадями собственного бизнеса, так и для получения дохода от сдачи в аренду. Примерно 70% новых офисных площадей продавалось и 30% — сдавалось в аренду, — рассказывает президент Новосибирской ассоциации риэлтеров Игорь Зелинский. — Но в середине 2008 года ситуация изменилась: количество заявок на аренду увеличилось, а вот покупка почти полностью прекратилась. К осени же и спрос на аренду офисных площадей сократился в 3–4 раза».
О перепроизводстве качественных торговых площадей в Новосибирске эксперты стали говорить после открытия таких гигантов, как «Ройял Парк» и «Мега». То, что рынок офисных площадей насытился классными бизнес-центрами, стало понятно, когда новый БЦ «Кронос» (сдан в декабре 2007 года) в течение нескольких месяцев оказался заполнен не более чем на 20% при заявлениях руководства управляющей компании, что уже весной 2008 года они выйдут на уровень заполнения в 85–90%. Сейчас заполняемость новосибирских БЦ класса «А» составляет от 50 до 80%.
Тем не менее более дешевые классы офисных помещений («B», «C», «D») вплоть до ноября не испытывали трудностей с наличием арендаторов. «Мы ведем мониторинг по 45 объектам офисной недвижимости. Согласно нашему сентябрьскому исследованию, заполняемость этих объектов не только не снижается, но даже растет. Например, в сентябре доля вакантных площадей в упомянутых зданиях составила 0, 6%. В январе 2008 года этот показатель превышал 1%, что говорит об очень высоком спросе на такие площади», — отмечает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.
Арендатор диктует цену
На фоне растущего предложения коммерческой аренды, а также банкротства или ослабления позиций целого ряда компаний рынок арендодателя, похоже, надолго сменился рынком арендатора. Арендатор это понял и начал диктовать условия.
«На сегодняшний день ситуация на рынке ритейла выглядит примерно так: большинство крупных федеральных сетей отказалось от региональной экспансии и заняло выжидательную позицию; у менее же крупных просто нет средств для развития, а брать кредиты под 20% они не хотят. Их главная задача — пережить экономическую нестабильность и не утонуть. Так что собственникам торговых центров, чтобы привлечь нужных арендаторов, придется снижать ставки как минимум на 15–20%», — объясняет ситуацию в сфере торговой аренды управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин.
«Понижение ставок аренды неминуемо: мы видим спад покупательской активности и ощущаем влияние экономического кризиса на организациях практически всех отраслей. Все это приведет как к полному исчезновению ряда предприятий, которые пользуются услугами аренды, так и к сокращению затрат крупных предприятий, имеющих разветвленную сеть, которая базируется в различных БЦ — ведь именно ее в первую очередь и коснется данное сокращение. БЦ будут вынуждены сокращать ставки и вступать в конкурентную борьбу для формирования пулов арендаторов, но у них тоже есть ограничения, ниже которых невозможно опускаться, поскольку они несут общие хозрасходы по обеспечению работы БЦ и ТЦ. Я думаю, что ставки должны понизиться, иначе все опять переедут в квартирки и будут вести деятельность оттуда», — комментирует исполнительный директор группы компаний «Техносистема» (Новокузнецк) Денис Лизунов.
Директор по региональным проектам компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Максим Андрюхин считает, что наиболее уязвим перед требованиями арендаторов класс «А»: «Падение можно прогнозировать на уровне от 5 до 30% в краткосрочной перспективе и несколько больше — в среднесрочной». Кроме этого, по словам Дмитрия Золина, снижение цен коснется и самых востребованных и дорогих торговых коридоров, арендные ставки в которых были завышены: «Сейчас, в условиях понижения спроса, “имиджевые” места с дисконтом 15–20% стали получать кинооператоры, крупные сети продуктового формата и общественного питания, на сделки с которыми раньше собственники шли с неохотой».
Многие арендаторы уже предложили собственникам помещений перейти от фиксированной арендной ставки на ставку «процент с оборота». «Мы сейчас наблюдаем снижение покупательской способности. Конкуренция возрастает, а доходность бизнеса ритейлеров снижается. Если арендодатель не пойдет нам навстречу, мы вынуждены будем уйти с рынка», — говорит коммерческий директор компании «Степ и К» (новосибирский франчайзи марки Sela) Александр Липатов. Таким образом «Степ и К» рассчитывает снизить арендные платежи на 50%. По мнению экспертов, в условиях финансового кризиса система оплаты «процент с оборота» вполне логична и направлена на снижение рисков и минимизацию расходов ритейлеров.
«Арендная плата большинства торговых точек снижается в среднем происходит на 30%. Мы приходим к компромиссу с арендодателями, но процесс переговоров или закрытия магазинов продолжится до тех пор, пока мы не достигнем оптимальных для себя показателей. Сегодня самым активным регионом по снижению арендной нагрузки является Новосибирск, самым “непреклонным” — Иркутск», — комментирует «СУ» PR-менеджер сибирского филиала компании «Евросеть» Ирина Кичкайло.
И все же владельцы коммерческой недвижимости пока не спешат идти на поводу у арендаторов. «А нам некуда опускать цену аренды. “Гринвич” строился на условиях проектного финансирования. При том что арендная ставка у нас 1450 рублей за 1 кв. м, банковский процент с того же “квадрата” для нас составляет 1756 рублей без НДС. Плюс затраты по обслуживанию помещений. Получается цифра в 2332 рубля», — сетует президент холдинга «Трансервис» Александр Бойко.
«Да и что такое процент с оборота? По сути арендатор предлагает мне заняться его бухгалтерией. Мало ли какой оборот он мне будет показывать. Родные дети нередко врут, мужу не всегда доверяешь, а тут — арендатору. Для меня падение арендных платежей и в 10% критично», — говорит генеральный директор УК «Гринвич» Маргарита Риттер. По ее словам, с каждым арендатором «Гринвича» заключен договор сроком на 5 лет, где заложен ежегодный рост арендной платы на уровне 10%. «Конечно, арендодатель не придурок, он смотрит на ситуацию, и вполне возможно, что мы не будем повышать сумму арендной ставки в кризис», — отмечает госпожа Риттер.
По мнению директора ООО «СДГ Информ» (входит в ГК «Труд») Валерия Воробьева, арендные ставки — это лишь один из инструментов работы с арендаторами: «Реальные арендные ставки даже в одном ТЦ разнятся в десятки раз, поэтому говорить о снижении или увеличении арендной ставки в определенном смысле беспредметно. Сиюминутный финансовый проигрыш девелопера спустя небольшое время с лихвой перекрывается ростом товарооборота ТЦ, привлечением новых арендаторов. Размер арендной платы — это постоянно изменяющийся инструмент, где революционное влияние арендаторов (в плане давления на девелопера) весьма и весьма опосредованно».
Перспективы 2009 года
Участники рынка коммерческой аренды уже отмечают миграцию арендаторов из более просторных помещений в менее просторные, из БЦ высокого уровня в более скромные здания. И в 2009 году этот процесс усилится. «Думаю, что массового “перелета” и банкротства арендаторов стоит ожидать в январе, когда наступит, выражаясь биржевым языком, момент фиксации прибыли после рождественского “сенокоса”. Данный период для многих является бюджетообразующим на весь год, и сравнение с прошлогодними, докризисными временами покажет реальные возможности каждого», — уверен Валерий Воробьев. По его мнению, «более всех пострадают компании, крепко сидящие на перекредитовке. Процентные “ножницы” подрежут их “жирок”, местами “с мясом”. Тяжело придется тем ТЦ, кто еще не вышел на уровень самоокупаемости и находится “в раскрутке”.
“На рынке БЦ возможен переток арендаторов в менее престижные объекты, но едва ли он будет значительным в ближайшее время. Самое простое, что могут сделать компании в условиях кризиса, — сократить занимаемые площади. Переезд в другой бизнес-центр всегда сопряжен с дополнительными затратами, поэтому такие решения носят более долгосрочный характер и будут встречаться чаще в случае затягивания кризиса на долгий срок”, — прогнозирует руководитель аналитического центра ЗАО “Сибакадемстрой Недвижимость” Федор Голованов.
При этом, по оценке генерального директора ООО “Альфа групп менеджмент” Ольги Каламейцевой, в условиях кризиса получат возможность для развития небольшие ТЦ районного масштаба от 2 до 10 тыс. кв. м.
В то же время на фоне падения платежеспособного спроса на класс “А” (особенно на большие площади) и рост популярности бизнес-центров класса “В” и “С” эксперты не исключают демпинга со стороны владельцев небольших офисов. “Владельцы небольших помещений, не обремененные долгами, скорее всего будут источником демпинга. Особенно если у владельца нет другого бизнеса”, — отмечает президент “Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью” Олег Луговой.