источник: «Деловой квартал — Новосибирск»
Аналитики еще до кризиса предрекали перенасыщение рынка офисных площадей в Новосибирске. Снижение спроса лишь усугубило ситуацию. Ставки аренды вернулись на уровень четырехлетней давности. На ближайшие месяцы запланирован ввод в эксплуатацию нескольких крупных бизнес-центров. Значит ставки могут снова упасть.
иллюстрация с privet.com Тяжелая финансовая ситуация заставила многие компании в последние полгода сменить офис. Для аренды они теперь выбирают офисы меньше по площади и ниже классом. Сокращение спроса и изменение его структуры отразились на уровне ставок аренды офисных площадей. «Чем выше класс бизнес-центра, тем сильнее ему пришлось снизить ставки, чтобы удержать арендаторов», — отмечает директор аналитического агентства RID Analytics ЕЛЕНА ЕРМОЛАЕВА.
Ставки аренды и цены продаж падают
Средняя арендная ставка в 54 наиболее крупных бизнес-центрах Новосибирска, по ее сведениям, снизилась с 798 руб. за кв. м в месяц в декабре 2008 г. до 622 руб. за кв. м в месяц в мае 2009 г. «Ставка вернулась на уровень четвертого квартала 2005 г. Тогда она составляла 642 руб. за кв. м в месяц», — говорит Елена Ермолаева. Она констатирует снижение и средней цены продажи офисных площадей в этих бизнес-центрах: с 75, 2 тыс. руб. в четвертом квартале 2008 г. до 53, 4 тыс. руб. — в апреле 2009 г.
По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», в целом по Новосибирску средняя цена квадратного метра в бизнес-центрах, по итогам первого квартала 2009 г., составила 78, 37 тыс. руб. за кв. м (падение на 15, 3%), а средняя арендная ставка в новосибирских бизнес-центрах достигла 727 руб. за кв. м (сокращение на 12, 7%).
ФЕДОР ГОЛОВАНОВ, руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», выделяет две категории бизнес-центров, в которых ставки снижались более активно. Во-первых, это старые административные здания, которым все труднее конкурировать с новыми офисными центрами. Во-вторых, это объекты, которые были введены в эксплуатацию в 2008 г. и еще не успели собрать достаточный пул арендаторов. По его сведениям, в бизнес-центрах из этих категорий ставки аренды снизились на 20—30%.
По данным «Сибакадемстрой Недвижимости», средняя заполняемость бизнес-центров в Новосибирске — около 90%. Чем выше класс офисного здания, тем ниже уровень его заполняемости. По словам Федора Голованова, три действующих бизнес-центра класса «А» («Росевроплаза», «Кронос» и «Гринвич») заполнены не более чем на 50—60%. RID Analytics сообщает, что в мае 2009 г. в бизнес-центрах класса «А» было заполнено не более 60% площадей. «В “Кроносе” в аренду сдано более 65% площадей», — утверждает ДАНИЛ СОЛОШЕНКО, брокер отдела аренды компании «Строитель», владеющей этим бизнес-центром.
«Кобра» вышла на рынок
В 2007 г. в Новосибирске было сдано 170 тыс. кв. м (без учета офисно-торговых помещений на первых этажах жилых домов), а вот в 2008 г. — 92, 4 тыс. кв. м. На 2009 г. застройщики намечали ввод в эксплуатацию 20 бизнес-центров суммарной площадью 180 тыс. кв. м. Наиболее крупные — «Подсолнух» на площади Маркса, офисная часть гостиничного комплекса Hilton (15 тыс. кв. м), бизнес-центр компании «Сарэт-Сибирь» (45, 5 тыс. кв. м) на площади Ленина, «Ланта-центр» (23 тыс. кв. м). Елена Ермолаева сомневается, что все заявленные объекты будут построены в срок. Ряд проектов уже заморожен. Отложены (или замалчиваются) сроки строительства и сдачи таких бизнес-центров класса «А», как Sky Сity («Сибакадеминвест», 64 тыс. кв. м), Sibir Plaza («Снегири Девелопмент», 45 тыс. кв. м), Iron Hill (СКИМ, 46 тыс. кв. м), Clover City Center («РГС-Недвижимость», 54 тыс. кв. м), БЦ Porsche («Спорт-авто», 42 тыс. кв. м).
«Офисных площадей в этом году будет построено так мало, что их выход на рынок не окажет существенного влияния на уровень ставок аренды и цен продажи», — считает Голованов. Елена Ермолаева с ним не согласна: «Ввод в эксплуатацию даже нескольких крупных бизнес-центров приведет к снижению заполняемости объектов. Чтобы привлечь арендаторов, новые бизнес-центры пойдут на снижение ставок, что породит цепную реакцию на рынке».
Единственный крупный бизнес-центр, открытый в городе с начала года, — «Кобра» («Труд», 18 тыс. кв. м). Для арендаторов, заключивших договоры в апреле и мае, в нем действует льготная ставка (700 руб. за кв. м в месяц). «Труд» рассчитывает в течение года добиться 70% заполненности бизнес-центра.
Из бизнес-центров, ввод которых ожидается до конца 2009 г., Федор Голованов выделяет «Ланта-центр» (застройщик — «ПЛП-Девелопмент групп», площадь — 23 тыс. кв. м). Пока помещения в «Ланта-центре» предлагаются только на продажу.
К арендаторам ищут индивидуальный подход
«На рынке заметно смещение спроса в сторону офисов меньшей площади. Еще одна тенденция — арендаторы готовы переезжать в более отдаленные районы», — отмечает Федор Голованов.
«Арендаторы переезжают в офисы меньшей площади, чтобы сократить издержки. В особенности, если не удалось договориться с управляющей компанией о снижении арендной ставки», — рассказывает директор компании «Брокерком» АЛЕКСАНДР НАЗАРОВ. В «Бизнес-центре на Ленина» большинство арендаторов осталось на своих местах, утверждает управляющий этим бизнес-центром АЛЕКСЕЙ ВАСИЛЬЕВ. Александр Назаров полагает, что поведение арендаторов будет зависеть от того, насколько владельцы бизнес-центров готовы снижать ставки.
Как долго продлится неопределенность на рынке, сказать сложно. «Если рынок начнет оживать, то будут расти и арендные ставки. Пока же делать далеко идущие прогнозы не позволяет сама не слишком стабильная ситуация», — говорит Александр Назаров. А вот Данил Солошенко отмечает, что «предприниматели уже почувствовали опору под ногами и снова переходят к развитию бизнеса». По его словам, «Кроносу» это позволило расконсервировать пять этажей.
По словам Данила Солошенко, высокий уровень заполняемости бизнес-центра достигается индивидуальной кропотливой работой с каждым арендатором. «Например, при проведение подготовительных ремонтных работ арендаторам предоставляются арендные каникулы», — рассказывает он.
«Из-за сокращения спроса конкуренция на рынке аренды офисов стала намного острее», — констатирует Алексей Васильев. Ужесточение конкуренции подталкивает управляющие компании бизнес-центров к увеличению спектра предоставляемых арендаторам дополнительных услуг.