Юлия Данилова, «Континент Сибирь»
На ипотечном рынке Сибири сложилась парадоксальная ситуация: есть спрос, есть предложение, но нет продаж. В ряде регионов на одного покупателя приходится уже по 15–20 квартир! В некоторых цены на жилье упали на 20%, и по прогнозам, скидки могут дойти до 30%! Но даже эта мера не помогает вывести рынок из стагнации. Эксперты — представители региональных операторов, работающих по федеральной программе АИЖК, — заявляют, что причиной тому служит совокупность факторов — резкий рост цен на недвижимость (за последние 1–1, 5 года) и ставок, за которым не успевают реальные доходы населения, а также ужесточение требований банков к заемщикам.
фото: permstroy.com
ЦБ опубликовал обзор рынка рефинансирования ипотечных кредитов за 2007 год. Из него следует, что рост вторичного рынка ипотеки замедлился: он увеличился лишь в 2, 2 раза, до 113, 9 млрд руб., тогда как годом ранее наблюдался четырехкратный рост. При этом доля Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в общем объеме рефинансированных ипотечных кредитов снизилась с 55, 3% до 34, 6%.
Остывает до нормы
— Какие изменения, характерные для ипотечного рынка Сибири в последнее время, вы считаете наиболее значимыми?
Галина Миронова, директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» (АИЖК КО): — На мой взгляд, на рынке Сибири, как и во всей России, происходят процессы, которые должны привести его в равновесие. Некоторые эксперты принимают снижение темпов за кризис, однако это не так. Ни один рынок не может ежегодно увеличиваться в 3–4 раза. А именно это происходило в последние годы. Рынок «перегрелся» от таких быстрых темпов, и сегодня они снижаются до нормального уровня постепенного, поступательного развития.
Татьяна Кубасова, генеральный директор ИрИА (Иркутского ипотечного агентства):
— В 2006–2007 гг. стимулирование развития рыночных отношений на рынке жилья шло путем увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования без адекватного увеличения предложения, что привело к существенному росту цен. На текущий момент ипотечный рынок достиг своей точки «насыщения», и главной оценкой ипотечного портфеля становится качество кредитов, а не их количество.
Алексей Струков, генеральный директор ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования»:
— К общим тенденциям я бы отнес повышение ставок на 2–3% и ужесточение требований к заемщикам. Если раньше банки достаточно лояльно оценивали клиентов по скорринговой методике и не требовали подтверждения доходов, то сейчас идет серьезная проверка клиентов, и справки 2–НДФЛ стали практически обязательными. И третья тенденция — растущий разрыв между ростом стоимости квадратного метра и заработной платы наших граждан.
— Какие наиболее важные изменения на рынке ипотечного кредитования произошли в регионе вашего присутствия?
Галина Миронова: — АИЖК КО долго оставалось фактически монополистом на ипотечном рынке Кемеровской области. До тех пор пока банки не начали активно развивать свои ипотечные программы. Сегодня количество ипотечных банков растет, несмотря на кризис ликвидности и прогнозы специалистов. По информации федерального АИЖК, если год назад в России их было 450, то сегодня — уже 586. На рынок Кузбасса также приходят все новые игроки. По данным Управления федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, в первом полугодии 2008 года было зарегистрировано 6378 договоров по ипотеке, что составляет 27, 4% от общего числа сделок с недвижимостью. Еще три года назад наша доля на рынке составляла 25–30%. В прошлом году она снизилась до 15%, а сегодня составляет 9, 8%. Это нормальный процесс. Ведь АИЖК создавалось для развития ипотечного рынка, для рефинансирования закладных, которые выдают первичные кредиторы, то есть банки.
Татьяна Кубасова: — В деятельности ИрИА основные изменения произошли во втором квартале текущего года: в связи с корректировкой АИЖК стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов ужесточились требования к предмету ипотеки и заемщикам, при этом процентные ставки остались прежними — от 10, 75% до 14% годовых (ипотечные рублевые кредиты).
Александр Буянов, гендиректор ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» (РИА ТО):
— Самое значимое событие для ипотечного рынка нашего региона — значительное уменьшение объемов кредитования. Причиной тому стали два вектора: ужесточение условий выдачи в совокупности с увеличением ставки на 0, 5%–1, 5% и безудержный рост цен на жилье (в среднем на 30–40%). Например, стоимость квадратного метра бюджетного жилья в панельном доме в Томске сегодня составляет 40–50 тыс. руб., в малосемейке — 70 тыс. руб., а в кирпичном доме — 80–120 тыс. руб. То есть цена квадратного метра сегодня такова, что круг потенциальных заемщиков можно считать исчерпанным, а спрос на недвижимость схлопнулся. Раньше мы выдавали кредитов на сумму 80–100 млн руб. в месяц, а сейчас — 40–50 млн руб. И эта ситуация характерна для Сибири в целом, но где-то она начала ощущаться раньше, а где-то — позже.
Владимир Компанейщиков, генеральный директор ОАО «Омское ипотечное агентство»:
— Если посмотреть официальную статистику или послушать сообщения властей, можно подумать, что в нашем регионе все замечательно, и рынок ипотечного кредитования растет. Но это не так. Я знаю ситуацию благодаря общению с партнерами и конкурентами и не вижу большого оптимизма по поводу сохранения объемов выдачи. По моим оценкам, количество игроков ипотечного рынка в регионе уже сократилось в 1, 5–2 раза.
Можно сказать, что банки полностью остановили программы жилищного кредитования. Официально об этом, конечно же, никто не говорит, но косвенные факторы свидетельствуют: рекламы продвижения продуктов почти нет. И проблема даже не в повышении требований банков к заемщикам, а скорее в стагнации рынка недвижимости и падении спроса на ипотеку как таковую.
Валерий Сморгун, генеральный директор ООО «Алтайская ипотечная корпорация» Алтайского края:
— В нашем регионе на сегодняшний день не работает государственная программа по жилищному ипотечному кредитованию, и в связи с этим значительно уменьшились объемы выдачи ипотечных кредитов. Помимо уже названных причин, на ситуацию в нашем регионе повлиял уход с рынка ипотечного кредитования региональных банков, связанный с сокращением объемов рефинансирования федеральным АИЖК. Регионалы не обладают собственными длинными ресурсами и не могут работать в этом сегменте самостоятельно. В то же время в регион активно выходят со своими программами московские банки, у которых ставки уже ниже, чем в системе АИЖК.
Предпочитают не рисковать
— Как изменился список банков-лидеров, работающих на ипотечном рынке в регионе? Появляются ли новые игроки?
Татьяна Кубасова: — В связи с кризисом ликвидности на американском рынке в России в целом и в Иркутской области в частности определились игроки, которые занимались ипотекой, что называется, «по политическим мотивам». В России до октября прошлого года практически все банки предоставляли клиентам ипотечные кредиты; на сегодняшний день до 40% игроков свернули свои ипотечные программы. Оставшиеся на плаву либо ужесточают требования к заемщикам, либо увеличивают комиссию или ставки по ипотечным кредитам (в среднем на 1, 5%). К примеру, Сбербанк практически оставил процентные ставки на прежнем уровне, но ужесточил требования к заемщику и поднял комиссию за обслуживание выдачи кредита. ВТБ24, напротив, поднял ставки, а требований к заемщику не изменял. В целом по Иркутску разброс ставок на ипотечные рублевые кредиты сегодня составляет от 10% до 20% годовых. Сегодня ипотека финансирует каждую десятую сделку в регионе, и конкуренция на рынке ипотечного кредитования, безусловно, существует. Кто-то позиционирует свой бренд как гарант надежности кредита, кто-то предлагает низкие процентные ставки и т. д. Ужесточение конкуренции можно предполагать только в рамках рефинансирования, когда одни банки покупают кредитные пулы других.
Александр Буянов: — В Томске лидерами рынка ипотечного кредитования были и по-прежнему остаются Сбербанк, мы (РИА ТО), «УРАЛСИБ» и МБРР. Из этого списка в последнее время выпал УРСА Банк, но на фоне почти двукратного уменьшения регионального рынка ипотеки не заметно, чтобы его долю забрал другой игрок. В регион также приходят банки с иностранным капиталом — Городской ипотечный Банк, «ДельтаКредит» — но особой активности они не проявляют.
Владимир Компанейщиков: — У нас в области новых игроков нет и не ожидается. Рынок перераспределяется в пользу госбанков и крупных банков с иностранным участием, так как они обладают гораздо большими финансовыми возможностями и предлагают более интересные условия кредитования, чем банки второго эшелона и АИЖК. Лидером рынка по-прежнему является Сбербанк. В текущем году очень сильно улучшил свои позиции ВТБ24, а вот доля АИЖК, по сравнению с предыдущим годом, серьезно упала — на несколько процентов.
Валерий Сморгун: — Доля АИЖК на рынке края также резко уменьшилась. Сегодня мы занимаем единицы процентов, а в прошлом году два региональных оператора — КАЖИК и АИК — контролировали местный рынок ипотеки. Сейчас на первые позиции вышли Сбербанк и ВТБ24 с более интересными процентными ставками и большими ресурсами. На рынке также становятся более заметными московские банки со своими ипотечными продуктами.
Евгения Алькова, помощник генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства:
— На красноярском рынке лидером по-прежнему остается Сбербанк. Вторую позицию, как и прежде, занимает наш региональный оператор. В 2006 году наша доля рынка доходила до 33%, в 2007 составляла 27–28%, уменьшившись из-за усиления конкуренции. Сейчас наша доля несколько снизилась, но только за счет общего падения рынка. В Красноярске также активизировался ВТБ24. Этот банк занимает большую долю в регионе на корпоративном сегменте и за счет этой базы расширяет свой ипотечный портфель. Остальные банки, которые ранее пытались активно выйти в ипотечный сегмент, сейчас, в период кризиса, предпочитают не рисковать и выдают единичные кредиты.
Алексей Струков: — В Новосибирской области ситуация не изменилась. Лидеры прежние — Сбербанк и ВТБ24. В принципе, перспективы открыты для любого игрока, обладающего длинными дешевыми средствами, но перераспределения долей на падающем рынке ждать не приходится. Это могли бы сделать западные банки, но в нынешней ситуации они, скорее всего, займут выжидательную позицию. Ресурсы Сбербанка и других крупных участников тоже не бесконечны. Сейчас они займут определенную долю рынка, а потом сбавят темпы кредитования и/или поднимут ставки (второе наиболее вероятно). По моим оценкам, мы еще год–полтора будем уменьшать количество выдаваемых ипотечных кредитов, расти в ставках и сохранять годовые объемы (фактически без роста) ежегодного ипотечного кредитования, равные 2007 году, и только потом проявится обратная тенденция.
«Хотят, но не могут»
— Как изменения, наблюдающиеся на ипотечном рынке, сказались на динамике спроса населения к жилищным кредитам?
Александр Буянов: — Спрос однозначно сократился. В июле к нам обратилось за кредитом около 200 человек, из них ипотеку получили 28, то есть 12%. Ранее кредит брал каждый третий. Мы посчитали это тревожным симптомом, так как решили, что теряем долю рынка. Но, запросив данные в Росрегистрации, поняли, что это — общая тенденция, и по количеству зарегистрированных договоров мы по-прежнему находимся на втором месте, после Сбербанка, с долей 19%.
Владимир Компанейщиков: — По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на ипотеку в Омске упал в 2–3 раза. Причем в нашем регионе это падение было более значительным, чем в других регионах Сибири, так как в области были очень серьезные объемы выдачи ипотеки. Например, мы в прошлом году заключали около 120 сделок в месяц, а сейчас — 30–40. Средняя сумма займа на изменилась — около 1, 5 млн руб. — за счет роста цен на жилье. Сокращение спроса на ипотеку привело к мультипликативному эффекту на рынке недвижимости. В каждой цепочке с ипотекой в среднем находилось 3–4 квартиры.
Остановка рынка бумерангом бьет по спросу на ипотеку, так как квартиры купить и продать стало очень сложно. Думаю, сейчас, для того чтобы реализовать квартиру в Омске, нужно дисконтировать на 20% от озвученной продавцом цены. Это очень серьезно, и пока мало кто готов к этому психологически. В целом падение спроса на ипотеку — это отражение негативных тенденций в российской экономике, особенно в секторе потребительского спроса.
Валерий Сморгун: — По сравнению с предыдущими годами объем выдаваемых нами кредитов сократился с 200–300 млн руб. в месяц до 20–30 млн руб. Впрочем, несмотря на сокращение объема выдаваемых жилищных кредитов, на сегодняшний день в регионе есть потребность в ипотеке по государственной ипотечной программе. Она была хорошо прорекламирована, и благодаря ей люди поверили в ипотеку.
Хотя сегодня наметился процесс перераспределения — люди смотрят на процент и ищут более низкую ставку, которую уже не может предложить АИЖК.
Алексей Струков: — Общая динамика выдаваемых кредитов в Новосибирске также упала на 10–15% в денежном выражении и на 25–35% — в количественном. Однако спрос не уменьшился. У людей никто не отнял желания улучшить свои жилищные условия. Они хотят это сделать, но не могут — мешают экономические факторы.
Татьяна Кубасова: — Рынок сегодня ограничен по деньгам. Он не хочет и не может выдавать рискованные низкокачественные кредиты.
Одновременно сокращается количество семей, которые желают воспользоваться ипотекой. Покупать квартиры с целью перепродажи или сдачи в аренду также стало невыгодно. Молодые семьи находятся в особо сложной ситуации — для них цены на жилье слишком высоки. Несмотря на то что 40% стоимости квартиры готово оплатить государство, молодые люди не могут найти даже оставшиеся 60%.
Однако не стоит рассматривать ситуацию с приобретением жилья в собственность слишком пессимистично. Человек, который хочет купить квартиру, может это сделать. Выбор есть, и скидки можно получить — линейки ипотечных жилищных кредитов, предлагаемые сегодня банками региона, достаточно разнообразны.
Застой перед падением?
— Оказал ли ипотечный кризис влияние на развитие жилищного строительства в регионе?
Галина Миронова: — С самого первого дня работы агентства мы понимали, что без строительства жилья не будет развития ипотеки, так как вторичный рынок ограничен. Поэтому агентство выступало на строительном рынке как инвестор. Важнейшим проектом в этой сфере стали облигационные займы: первый — в 2004 году и второй, на 1 млрд руб., — в 2006 году. Полученные от размещения облигаций деньги были инвестированы в жилищное строительство. В частности, пяти коттеджей и 40 таун-хаусов в городе-спутнике Лесная Поляна. В прошлом году мы выиграли тендер на застройку большой площадки в Новоильинском микрорайоне Новокузнецка. Там мы начали строительство 18 жилых десятиэтажных блок-секций общей площадью около 50 тыс. кв. м. То есть теперь мы сами строим то жилье, которое, как мы думаем, будет востребовано по федеральной ипотечной программе. Если раньше мы зависели от стоимости квадратного метра, которую предлагали застройщики, то сейчас сами утверждаем проектно-сметную стоимость и устанавливаем цены.
Татьяна Кубасова: — В нашем регионе на первичном рынке жилья уже наблюдается некоторый застой, происходит изменение цен. Темпы роста долевого строительства постепенно замедляются. В Иркутске это связано со многими факторами: во-первых, уже выбраны все возможные площадки (возможности для точечной застройки исчерпаны), во-вторых, платежеспособная группа населения значительно уменьшилась, а кредиты стали дороже. О том, что строительство притормаживается, открыто в прессе предупреждают и сами строители. Началось снижение цен на долевое строительство, причем негласное. В рекламе и прайсах цены указываются на уровне 50–55 тыс. руб. за 1 кв. м. Но при продаже конкретной квартиры предлагается скидка в 100–500 тыс. руб. Кризис строительной отрасли зреет сейчас не только в Иркутске, но и во многих других городах и регионах. Цены были слишком завышены, начался откат. В Братске тоже произошло снижение цен более чем на 20%, потому что спрос на дорогие квартиры ограничен. Наиболее масштабный проект на текущий момент реализуется в Иркутске и носит название «Жилой комплекс “Иннокентьевская слобода”. Спрос на этот проект значительно превышает предложение: на 683 квартиры подали заявки 2702 человека.
Александр Буянов: — На текущий момент очевидно почти полное отсутствие спроса и затоваривание рынка жильем. Строители в Томске испытывают колоссальные финансовые проблемы, потому что основным источником пополнения средств у них были продажи. Только некоторые, самые крупные, компании имеют возможность кредитоваться в банках. До какого момента, насколько долгой будет эта рецессия, на какой срок хватит прочности у строительных компаний — это уже другой вопрос.
Пока все еще живут по инерции, и большинство объектов продолжает строиться, но процесс пошел вспять — началось неформальное снижение цен. Прямо об этом никто не заявляет, но все больше компаний предлагают бонусы в виде отделки квартир “по той же цене квадратного метра”, или “шесть квадратных метров бесплатно”: при средней площади квартиры в 60 кв. м получается скидка в 10% от цены (по данным сайта www.design-murashov.ru). Однако у региональных строителей запас прочности очень маленький, как раз в районе 10%, так как рентабельность их бизнеса несопоставима с Москвой.
Дальше идут убытки и заморозка проекта. На окраинах Санкт-Петербурга уже были такие прецеденты. Как показывает практика, питерская ситуация с небольшим временным лагом повторяется в регионах.
Владимир Компанейщиков: — Не вижу большой радости в том, что цены упадут, — ни с точки зрения ипотечного, ни с точки зрения строительного рынка. На мой взгляд, основная проблема в том, что под развитием жилищного строительства понималось увеличение количества построенного, а не проданного жилья.
Вилка расхождения предложения и спроса опасна, и сейчас мы пожинаем плоды такой политики — на фоне падения спроса значительное увеличение предложения привело к затовариванию рынка. Как следствие, кризис продаж для значительной части застройщиков грозит банкротством со всеми негативными социальными последствиями. Оценка этих рисков со стороны банковской системы не позволит поддерживать строителей кредитными ресурсами. Крупные отечественные банки и банки с иностранным капиталом уже получили установку, что рынок девелопмента и жилищного строительства крайне рискованный.
Если крупные компании еще могут перехватить ресурсы на Западе, то для региональных все выглядит очень печально. Думаю, что те регионы, которые по темпам прироста жилищного строительства были среди лидеров, сейчас находятся в худшем положении с точки зрения перспектив развития рынка жилищного строительства. Еще одна проблема: большинство застройщиков в регионах никогда не составляло четких бизнес-планов. Все исходили из предположения, что объем продаж сохранится, а цены на продаваемые квартиры увеличатся. Кроме того, зачастую вся маржа, вырученная строителями, практически сразу направлялась на другие объекты, и у компаний сейчас практически нет подушки ликвидности, а приток денег от продаж резко сократился. Это может привести к большой волне банкротств, что вряд ли обрадует инвесторов, вложивших свои средства в эти квартиры.
Валерий Сморгун: — В Алтайском крае ипотека по долевому жилищному строительству развита слабо. Однако мы наблюдаем остановку вторичного рынка. Частично это произошло потому, что люди начали соизмерять свои возможности с выплатами по кредитам, а частично — потому что на этом рынке стало невыгодно спекулировать. Раньше люди рассчитывали заработать на росте цен или надеялись на дефолт, который поможет рассчитаться за квартиру. Сейчас стоимость квадратного метра находится на уровне 47–50 тыс. рублей за кв. метр. Примерно на 20% упали в цене комнаты и жилые помещения, так как получить кредит на их покупку стало практически невозможно.
Алексей Струков: — В Новосибирске на вторичном рынке также появилось больше предложений готового жилья, а на строительном наступила стагнация, которая будет сохраняться до тех пор, пока 75–90% квартир на вторичном рынке не будет выкуплено. Только после этого граждане начнут обращать внимание на новое жилье, в которое еще нужно дополнительно вкладывать деньги. Эта ситуация ударит по вводимым в эксплуатацию и строящимся домам. По моим прогнозам, в начале 2009 года относительно 2007 года цены на квартиры в городе упадут на 30%. На сегодня на 18% уже упали. А впереди еще октябрь!
“Выстрелила” спекуляция
— Повлиял ли ипотечный кризис на рост просрочки по жилищным кредитам?
Галина Миронова: — Пока ипотека была новинкой, люди еще к ней не привыкли, не могли правильно рассчитать свои силы, главной проблемой считалось получить кредит, купить новую квартиру. И, к сожалению, мало кто думал о том, как он будет расплачиваться. Кредиторы тоже считали, что нужно давать как можно больше ссуд, и зачастую невнимательно следили за тем, кому эти деньги достаются, сможет ли человек рассчитываться по долгам. Итогом этих ошибок как со стороны кредиторов, так и со стороны граждан стал рост числа неплательщиков, который мы сегодня наблюдаем. Еще два года назад, когда проблема неплатежей только зарождалась, мы уже предвидели такое развитие событий и заключили договор с коллекторским агентством, которое сегодня уже накопило определенный опыт работы в сфере работы с проблемными закладными. Сегодня уже к нам приезжают перенимать опыт из других регионов, что подтверждает: эта система в Кузбассе работает. Но главное — изменилось отношение к ипотечным кредитам, как со стороны банков и организаций, так и со стороны граждан. Кредиторы уже внимательнее относятся к первичному андеррайтингу, требуют больше документов, подтверждающих доход заемщика, его платежеспособность. Многие граждане уже получили опыт кредитования — например, приобретали бытовую технику или автомобиль, и теперь более взвешенно оценивают свои возможности, когда берут квартиру в ипотеку.
Татьяна Кубасова: — В ИрИА уровень просрочки погашения ипотечных кредитов на сегодня составляет 0, 53%. Причем дефолт по ним не является окончательным, поскольку заемщики официально не отказывались выплачивать долг. Возможно, эту проблему они урегулируют. Минимальное количество дефолтных закладных обусловлено жесткой политикой ИрИА, работающего по федеральным ипотечным стандартам АИЖК и предъявляющего высокие требования к качеству закладных.
Александр Буянов: — В Томске, по официальной статистике АИЖК, также один из самых низких уровней просрочки по стране и нет отрицательной динамики. Мы всегда жестко отбирали заемщиков и, может быть, проигрывали в объемах Барнаулу, который ежемесячно выдавал кредитов на сумму около 300 млн рублей (мы — около 100 млн), но зато на Алтае просрочка сейчас составляет 10% от общего объема выданных займов, а у нас 1–1, 5%, или девять случаев примерно на 30 млн рублей за все время деятельности. Все дефолты “текущие”, и мы по ним успешно работаем — обращаем жилье во взыскание и отбираем. На мой взгляд, проблема просрочки была вполне ожидаема — часть заемщиков приобретала жилье не для себя, а в целях спекуляции.
На Алтае таких, как выяснилось, было много, и именно эти займы “выстрелили”, когда стабилизировалась цена на жилье.
Евгения Алькова: — У нас уровень просроченной задолженности составляет 0, 5%. Сопровождение ипотечных кредитов для нас всегда было особой зоной ответственности. В среднем по России просрочка в 2, 3 раза больше.
Алексей Струков: — В НОАИК процент дефолтов держится на прежнем уровне — 2, 8%. Спекулятивных сделок мы старались не допускать, мы очень жестко оценивали заемщиков и старались отсекать спекулянтов. Были случаи, когда люди брали по два кредита, но для реального улучшения жилищных условий в семье. Пострадали те региональные ипотечные рынки, у которых были менее жесткие условия выдачи займов.
Владимир Компанейщиков: — Уровень просрочки у нас чуть больше 5% и принципиально не меняется. Основной причиной высокого уровня просрочки по портфелю АИЖК являлось несоблюдение многими контрагентами требований и процедур оценки платежеспособности заемщиков на фоне практически полного отсутствия контроля со стороны АИЖК по этим вопросам. Кстати, сейчас можно говорить о появлении новой тенденции формирования просрочки. Это не изначально плохое качество портфеля, которым не занималась служба безопасности, а падение реальных доходов населения, рост неплатежей между субъектами малого и среднего бизнеса. Для ряда заемщиков обслуживать кредиты становится объективно невозможно. И это не только потому, что они переоценили свои силы. Просто они принимали решение на фоне одной экономической ситуации, а действительность оказалась хуже.
— А в других регионах наблюдается изменение причин формирования просрочки? Как решается эта проблема?
Валерий Сморгун: — Как известно, у нас на Алтае по сравнению с прошлым годом просрочка выросла очень сильно. Основная причина — финансовая нестабильность и потеря работы заемщиком. В регионе региональные операторы и сервисные агенты (РО и СА) предпринимают все возможные меры по уменьшению уровня просрочки: личные контакты с заемщиками, их работодателями, родственниками, SMS-сообщения, автоматический обзвон, письма, напоминания, требования, исковые заявления в суд, досудебные решения, работа с коллекторами, приставами и т. д.
Работа поставлена под ежедневный контроль, но несмотря на все принимаемые меры, уровень просрочки пока остается на прежнем уровне.
Татьяна Кубасова: — Мы наблюдаем некоторое увеличение случаев задержки выплат на три–четыре дня, но это связано с летними отпусками и носит сезонный характер.
АИЖК “играет на повышение”
— С 15 сентября меняются методы работы АИЖК с региональными операторами. В частности, агентство планирует выкупать кредиты не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Как эта ситуация отразится на ипотечном рынке в регионах?
Александр Буянов: — Сейчас мы уже находимся на грани, так как по сути отсекли от кредитования группу заемщиков, которая начала активно кредитоваться летом прошлого года. После 15 сентября и поднятия ставок по федеральной программе объемы ипотеки, финансируемой региональными операторами, упадут еще больше. Дело в том, что АИЖК всегда играло на понижение, и на него поступало довольно много жалоб о демпинге, хотя рынок в итоге все равно ориентировался на его ставки. Сейчас складывается крайне тревожная ситуация: АИЖК играет на повышение. Банки могут пойти двумя путями — подтянуть свои ставки до уровня федеральной программы либо, пользуясь свободой, которой нет у региональных операторов, предложить более выгодные условия. Если они опустят ставку даже на 0, 5%, то региональные операторы сильно потеряют долю рынка. В сентябре мы планируем собираться в Москве на заседании ассоциации ипотечных компаний и обсуждать сложившуюся ситуацию с руководством АИЖК.
Владимир Компанейщиков: — АИЖК в настоящее время не является маркетмейкером ипотечного рынка, и его долю уже давно вряд ли можно назвать существенной. Думаю, что с введением новых условий с рынка ипотеки полностью уйдут мелкие и средние банки, так как шансов на рефинансирование кредитов у них практически нет. Кроме того, ЦБ ужесточает нормативы по капиталу, а доступность дешевых “длинных” ресурсов становится большой проблемой. Так что рынок в перспективе оккупируют госбанки и банки с иностранным капиталом. Что касается доли АИЖК, то, по моим ощущениям, она будет сокращаться дальше, и вряд ли агентство в этом году даже выполнит свой бизнес-план.