Евгения Ли, «Деловой квартал — Красноярск»
Местные инвесторы отмечают, что в последнее время красноярский рынок офисных площадей «расшевелился». Уже до конца 2008 г. планируется сдать в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м новых бизнес-центров. Но такие темпы роста, по словам экспертов, не удовлетворят спрос. Ситуация изменится не раньше чем через два года, когда общая офисная площадь в Красноярске вырастет вдвое.
фото: zastroishik.ru
Директор УК «Даурия» ВАЛЕНТИНА ТРУШКИНА поделилась любопытным наблюдением. «Недавно у меня два часа был отключен мобильный телефон. Представьте мое удивление: когда я его включила, обнаружилось, что за все время мне было сделано пропущенных 56 вызовов. Причем, как я проверила впоследствии, все звонки поступали от наших потенциальных арендаторов», — рассказала г-жа Трушкина. Таковы издержки «офисного» дефицита на местном рынке. По информации «ДК», в соседнем Новосибирске уже переизбыток объектов классов А и В, поэтому часть площадей простаивает. Средняя цена за класс А там составляет 1700—1800 руб. В Красноярске же люди готовы снимать офисы за любые деньги. Так, в центрах, которые готовятся к сдаче, стоимость одного «квадрата» составляет 2000 руб. и выше.
В городе работают 60 офисных объектов
Участники рынка отмечают, что всего в городе функционируют около 60 офисных объектов. «Из них большинство — торгово-офисные. В Красноярске традиционно первые этажи уходят под ритейл или общепит, а остальные сдаются в аренду», — отметил руководитель направления коммерческой недвижимости компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» АЛЕКСАНДР ХАТКЕВИЧ. В пример г-н Хаткевич привел ТК «Эверест», «Авеню», в которых на первых этажах торговые площади, а также БЦ «Монолит» (пересечение улиц Молокова и 78-й Добровольческой бригады), на первом этаже которого расположится ресторан.
По оценке управляющего партнера компании «Панфилов Подкова & Партнеры» ИВАНА ПОДКОВЫ, около 80% «офисного» фонда Красноярска — это помещения класса С, то есть переоборудованные и реконструированные здания НИИ и АКБ. «Совокупное предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса В не превышает и 50 тысяч квадратных метров», — добавляет директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow РОМАН СОКОВ.
Всего, по подсчетам аналитиков, в Красноярске около 400—500 тыс. кв. м офисных помещений. «Причем около 80% всех площадей сосредоточены на левобережье», — отметил Иван Подкова. Кроме того, участники рынка говорят, что с вводом двух крупных бизнес-центров («Весна» и «Монолит») на Взлетке деловая активность все больше смещается в сторону Советского района. Иван Подкова: «В 2007 году, по нашим наблюдениям, арендопригодная площадь в Советском районе Красноярска составляла 12%. К концу 2008 года мы прогнозируем рост этой цифры до 34%. По количеству площадей этот район опередит центр города».
Рентабельность бизнеса за год не изменилась, и в ряде случаев она доходит до 100%. ВЛАДИМИР АБРОСИМОВ, генеральный директор компании «Красноярсклеспромпроект»: «Если учитывать, что часть владельцев офисных зданий активно вкладывается в их капитальный ремонт, то в среднем по рынку доходность бизнеса будет колебаться в районе 50—70%».
По оценке большинства специалистов, в денежном выражении рынок офисной недвижимости Красноярска за последний год вырос как минимум в два раза. «Сегодня его емкость составляет около полутора миллиардов рублей», — поделилась Валентина Трушкина.
Новые объекты обещают быть высококлассными
Эксперты утверждают, что предложение офисов в Красноярске уже к концу года увеличится примерно на 100 тыс. кв. м. ЮЛИЯ ЯКУНИНА, руководитель отдела маркетинга и развития инвестиционной компании «Европа»: «В этом году уже был запущен бизнес-центр “Весна”. В “Европу” уже “заселились” первые арендаторы. Также рынок ожидает запуска “Европы”, “Монолита” и комплекса на Белинского».
По словам аналитиков, все офисные центры, которые на подходе, относятся к классам А и В. Роман Соков: «На данный момент объекты класса А в городе отсутствуют. Ситуация должна измениться уже осенью 2008 года». Г-н Соков объясняет: «Красноярский рынок офисных помещений находится на начальной стадии развития. А деловая активность в городе на одном из самых высоких уровней по России, поэтому еще давно сформировавшийся спрос продиктовал необходимость ввода высококлассных объектов». Роман Соков отмечает, что «костяк» спроса на офисы класса А и В создают сетевые федеральные и международные компании. Юлия Якунина: «Кроме того, и среди местных фирм находится много желающих. Они считают, что респектабельность арендуемого офиса — это пусть дорогое, но эффективное вложение в будущее компании».
По мнению управляющего директора компании «Монолитдевелопмент» ГАЛИНЫ ВОРОНЧИХИНОЙ, многие сегодняшние арендаторы хотят «поселиться» в офисах класса А, поскольку в этих бизнес-центрах развита инфраструктура. «Если в большинстве работающих офисных зданий в плату за один “квадрат” не входит даже электроэнергия, то, помимо этого, в высококлассном офисном комплексе вам обеспечат наличие ресторана, банкомата, круглосуточный доступ в здание, клининг и другие услуги», — пояснила г-жа Ворончихина.
Местные игроки говорят, что критерии, по которым определяется «красноярский» класс А, следующие. БЦ должен представлять собой интересное с точки зрения архитектуры решение. Эксперты приводят примеры: бывшее здание КАТЭКНИИУГОЛЬ (будущий бизнес-центр «Панорама»), офис-центр «Монолит». Кроме того, у здания класса А должно быть удачное местоположение. В этой связи иллюстрация — бизнес-центр «Европа», который находится по соседству с администрацией Красноярска.
Некоторые участники рынка считают, что соблюдения подобных критериев недостаточно, поэтому многие из строящихся объектов не дотягивают до международного уровня. Так, «бич» зданий в Центральном районе — отсутствие парковок. РАИСА БОДРОВА, директор компании «КРАСЭП» (владеет офисным зданием по ул. К. Маркса, 48): «Международные стандарты к нашему рынку неприменимы. Мы, например, чтобы начать строить парковку перед зданием, пытаемся узаконить документы на землю рядом с офисным зданием уже несколько лет». У здания же класса А обеспеченность парковками должна составлять минимум 1 место на 100 кв. м арендопригодной площади. Кроме того, высота потолков в высококлассных объектах — 2, 7—2, 8 м и выше. А один из главных критериев определения класса А по международным стандартам — наличие у БЦ одного собственника.
Объемы ввода бизнес-центров не покрывают спроса на офисы
Вместе с тем заявленные объемы ввода офисов в этом году — капля в море неудовлетворенного спроса, считают эксперты. «Текущих объемов ввода не хватает, они не покрывают спроса на офисную недвижимость», — считает Владимир Абросимов. В прошлом году средняя заполняемость офисных объектов в городе составляла 99%. Г-н Абросимов: «Сегодня этот показатель не изменился». Александр Хаткевич отмечает, что при таком ажиотажном спросе владельцы крупных офисных зданий почти не обращаются за помощью к риэлторам. «Сегодня нас если и просят сдать офисные помещения, то чаще всего собственники небольших площадей», — добавил г-н Хаткевич. По словам Владимира Абросимова, удачно расположенные офисные здания забиты до отказа — новые бизнес-центры не спровоцировали еще год назад прогнозируемой перетечки арендаторов. Раиса Бодрова: «Уход арендатора фактически исключение из правил. Но если такое происходит, то помещения у нас не простаивают: за счет них расширяют площади другие компании-арендаторы либо уже претендуют со стороны». Валентина Трушкина добавила: «У нас порядка 90 договоров аренды. За все время работы “Яр-Центра” съехали два арендатора, у которых появилась возможность купить собственные помещения».
Эксперты говорят: дефицит офисных площадей в Красноярске несет в себе два негативных последствия. Первое — рост цен. Стоимость «квадрата» в офисных зданиях выросла в среднем на 15—30%, и это не предел. Год назад этот показатель по рынку составлял 700—800 руб. А в недавно введенном в эксплуатацию бизнес-центре «Весна», позиционирующемся как объект класса В+, последние арендные площади расходились за 2500 тыс. руб.
Более того, отмечают участники рынка, сохраняющийся дефицит привел к росту цен на офисы независимо от их класса. Юлия Якунина: «Прежде чем выставить цену за “квадрат” в “Европе”, мы мониторили рынок. В ряде старых офисных помещений в центре города мы наткнулись на цены в 2000—2500 рублей за “квадрат”. Эти цифры нас поразили — они завышены как минимум в два раза». Тем самым получается, что дефицит провоцирует «перекос» цен на офисную недвижимость. Сегодня стоимость аренды по Красноярску может разниться в 5 раз.
Кроме того, величина ставок в новых объектах провоцирует старожилов рынка задуматься о повышении стоимости в уже работающих офисных зданиях. Сегодня один «квадрат» в старых офисных помещениях стоит в среднем около 1000 руб. Арендная ставка в бизнес-центрах класса А — в «Европе» и «Монолите» — 2000 и 2200 руб. соответственно. Владимир Абросимов: «Сравнив эти ставки со своими, я задумался, не слишком ли в нашем офисном здании низкая цена — 700 рублей за “квадрат”?»
Старожилы укрепляют позиции
Готовясь к насыщению рынка, компании-старожилы уже сегодня просчитывают ситуацию на 2—3 года вперед. Валентина Трушкина: «Все оборотные средства мы пускаем на ремонт и развитие инфраструктуры в своем бизнес-комплексе. Недавно мы открыли столовую для своих арендаторов. А вообще, планов развития территории “Яр-Центра” нам хватит на 3—4 года». В компании «Красноярсклеспромпроект» также делают ставку на сервис. «Модернизируем здание мы постепенно. Сегодня полностью закончили ремонт. В следующем году арендаторам, которые снимают у нас площади на солнечной стороне, мы установим кондиционеры», — рассказал Владимир Абросимов. Раиса Бодрова поделилась, что сегодня компания «КРАСЭП» активно занимается оформлением земельного участка. «Когда мы закончим “бумажные” дела, то можно будет говорить о строительстве парковки и даже пристройки к нашему центру», — поделилась г-жа Бодрова.
После насыщения рынка одним из конкурентных преимуществ функционирующих бизнес-комплексов станет наличие опытной управляющей компании и ее реноме. Галина Ворончихина: «Сегодня в большинстве офисных комплексов Красноярска созданы собственные УК, что, естественно, позволяет сэкономить. Однако через пару лет владельцы бизнес-центров высокой классности будут привлекать именитых управленцев». Так, для управления бизнес-центрами «Весна» и «Монолит» «Монолитхолдинг» привлек международную компанию Zander.
Дефицит офисных помещений продлится два года
По оценке Романа Сокова, в настоящее время дефицит офисных площадей составляет порядка 350—400 тыс. кв. м. Из них, считают в БЦ «Европа», около 100 тыс. кв. м должно приходиться на офисы класса А и В. Юлия Якунина: «Сегодня заявлено много проектов офисных центров высокой классности, какое количество из них будет реализовано, сейчас трудно сказать». По информации «ДК», в ближайших планах освоить офисный сегмент хотят компании «Омега», «Культбытстрой», «ПартнерСтрой», «Ваш выбор», ГК «XXI век» (см. инфографику).
Аналитики уверены: местный рынок офисных помещений насытится через два года. Валентина Трушкина: «Учитывая сегодняшнюю активность в этом сегменте, спрос сбалансируется с предложением именно за это время — будет запущено большинство заявленных проектов». Некоторые эксперты уже прогнозируют, что будет с рынком после насыщения. Юлия Якунина: «Судя по опыту близлежащих городов, думаю, что основная конкуренция развернется в сегменте офисов класса В». С коллегой согласен директор компании LEX DEVELOPMENT ДМИТРИЙ БОГДАНЧИКОВ: «Когда предложение в Красноярске сравняется со спросом, на рынке стабилизируются цены. Ставки будут соответствовать классности здания. И те, кто сегодня арендует класс С, смогут позволить себе офисы в бизнес-центрах класса В».
Говоря о долгосрочной перспективе, эксперты упоминают проекты административно-деловых центров «Красноярск-Сити» («Монолитхолдинг»), «Жемчужина Сибири» («ИПРОКОМ-Центр») и административно-делового парка (ГК «РЕГИОНЫ»). «Офисная площадь, которую они дадут городу, колоссальна. Так, деловая часть проекта “Красноярск-Сити” займет около 419 тысяч квадратных метров, а “Жемчужина Сибири” — около 600 тысяч “квадратов”, проект “РЕГИОНОВ” — 150 тысяч», — заявил Роман Соков. Общая площадь этих проектов в три раза превышает площадь уже имеющихся в Красноярске офисов. Они дадут рынку более миллиона «квадратов». Запуск этих проектов, безусловно, усилит конкуренцию. Однако детально эту перспективу пока никто из аналитиков не берется комментировать — слишком уж амбициозные проекты заявлены, и в вероятность их реализации верят не все.