Михаил Кичанов, «Континент Сибирь»
Число анонсированных проектов строительства организованных коттеджных поселков под Новосибирском множится. Вслед за компанией «Фуд-Мастер Консалтинг», заявившей этим летом о проекте строительства 2, 5 тыс. домов, «КС» узнал, что компания «Р.О.С. Девелопмент» намерена до конца 2010 года построить в Верх-Туле на территории 50 га коттеджный поселок на 380 домов. Стоимость типового дома площадью 160–180 кв. м с земельным участком 10 соток составит шесть млн рублей. У конкурентов такая цена вызывает большие сомнения: «За такие деньги можно продавать новый дом, стоящий посреди поля, но с подведенными коммуникациями — нереально».
фото: com.sibpress.ru
«Это будет самый большой организованный коттеджный поселок в Новосибирском районе. Причем полностью обеспеченный центральными коммуникациями, — рассказывает генеральный директор компании “Р.О.С. Девелопмент” Дмитрий Мокин. — На территории в 50 га мы намерены построить 380 коттеджей, площадью от 160 до 300 кв. м. Большая часть домов будет площадью 160–180 кв. м с земельным участком 10 соток, примерно 20% участков — площадью 20 соток и около 5% — 30 соток. Поселок в Верх-Туле будет строиться по квартальному принципу, когда в рамках одного квартала все дома будут выполнены в едином архитектурном стиле». В пределах поселка планируется построить магазин и детский сад.
Компания рассматривает применение нескольких вариантов строительных материалов. По словам господина Мокина, наиболее вероятным станет строительство на основе технологии несъемной опалубки: «В Санкт-Петербурге и Москве сегодня возводится из кирпича лишь около 30% домов. Кроме того, что это дорогой материал, сроки возведения домов из кирпича далеко не самые быстрые. Использование же в строительстве новых технологий позволяет добиться оптимального соотношения качества, скорости и цены. Стоимость дома в 160–180 кв. м мы оцениваем в шесть млн рублей».
Сейчас «Р.О.С. Девелопмент» проектирует магистральные коммуникации поселка. Начало строительства запланировано на весну 2009 года, а полностью проект будет реализован до конца 2010 года. В инженерные коммуникации компания намерена вложить 180 млн рублей. Общий объем инвестиций в проект компания не раскрывает.
Информацию о деятельности и финансовых показателях компании «Р.О.С. Девелопмент» в открытых источниках «КС» найти не удалось.
За текущее лето это уже второй крупный проект комплексного малоэтажного строительства. В начале июня о поселке на 2, 5 тыс. домов (Искитимский район) заявила компания «Фуд-Мастер Консалтинг». Правда, речь здесь идет о домах из легких стальных тонкостенных конструкций площадью 100–150 кв. м. Рыночная стоимость одного дома — около трех млн рублей.
По мнению участников рынка, проект «Р.О.С. Девелопмент» интересный и полностью отвечает требованиям рынка. «Рынок малоэтажного строительства в Новосибирске развит довольно слабо. Несмотря на то что спрос на этот вид собственности значительно превышает предложение, немногие компании решаются реализовывать проекты коттеджных поселков и таун-хаусов, — говорит руководитель отдела маркетинга и инвестиций УК “Сибирь Девелопмент” Татьяна Аржаева. — В Новосибирске и пригородах существует около 30 загородных поселений, которые можно отнести к категории коттеджных поселков. Около трети существующих поселков имеют законченный вид, остальные продолжают с разной степенью активности достраиваться и развиваться. Но все же ни один из этих проектов не дотягивает до представления о современном коттеджном поселке. Отсутствие единого архитектурного плана является следствием стихийности их возникновения. Даже в самых престижных поселках Новосибирска инфраструктура не развита на должном уровне. Как правило, асфальтируются лишь центральные улицы, в большинстве таких поселков нет магазинов, детских садов, школ, аптек и медицинского пункта. Не говоря уже о зонах для отдыха и прогулок. Практически нет поселков, в которых бы существовала специально созданная управляющая компания».
«В целом проект можно оценить положительно. Данное направление востребовано. Появление предложения с единым архитектурным решением, социальной и коммунальной инфраструктурой, наличием выбора по площади земельного участка и коттеджа вызовет интерес», — заключила госпожа Аржаева. По ее оценке, стоимость проекта составит порядка $55 млн при доходности бизнеса в 35–40%.
В то же время опрошенные «КС» строители и девелоперы сомневаются в том, что «Р.О.С. Девелопмент» сумеет уложиться в шесть млн рублей за один дом (около 35 тыс. рублей за кв. м), учитывая затраты на строительство инженерных и дорожных сетей. «Я поверю, что за такие деньги можно продавать новый дом, стоящий посреди поля. Но с подведенными коммуникациями — нереально. Инженерные сети — очень дорогое обременение для застройщика», — отмечает директор ООО «Монтаж и отделка» Наталья Фомина. «Чистая арифметика: один км теплотрассы стоит минимум 30 млн рублей, следовательно, погонный метр — 30 тыс. рублей. Проложить 10 метров теплотрассы к одному дому обойдется в 300 тыс. рублей. И это только тепло, без стоимости прокладки коммуникаций к коттеджному поселку. Цена дороги у каждого дома — это еще 100 тыс. рублей. Подобные объекты могут быть относительно недорогими, только если государство берет на себя развитие инженерных и транспортных сетей», — подчеркивает президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков.