На рынке новостроек уже почти полгода наблюдается затишье. Основная причина — ужесточение банками требований по выдаче кредитов. Но если весной рост цен на новое жилье составил считанные проценты, то в «мертвый» летний сезон традиционная стагнация на рынке недвижимости сменилась падением цен на квартиры в новостройках. И на рынке, который до последнего времени почти не знал конкуренции, строительные компании развернули настоящую маркетинговую войну за покупателя.
Увлечение акциями
В крупных сибирских городах падают цены на квартиры в новостройках. Только в Омске за июнь цена «квадрата» снизилась на 980 рублей. Как результат: практически каждый крупный застройщик жилья обращается сегодня к потенциальным покупателям с уникальным летним предложением. Как правило, речь идет о снижении или фиксации цены и подарках в виде парковки, отделки квартиры под ключ и так далее. Наиболее чуток к проведению таких акций рынок новостроек эконом-класса. Застройщики просто не могут позволить себе снижать темпы работ в пик строительного сезона.
Так, одна из крупных новосибирских строительных компаний всем покупателям новостройки Новосибирск чей первоначальный взнос более 10%, предоставляет скидки (7%) и ценные подарки на выбор (гараж, домашние кинотеатры, ноутбуки, телевизоры). Другой застройщик декларирует продажу квартир с отделкой «за те же деньги». Третий предоставляет скидку 2 тыс. руб. с каждого квадратного метра при условии полной оплаты квартиры. Есть и те, кто предлагает снижение цен на жилье в зависимости от количества комнат. Так, однокомнатная оказывается дешевле на 50 тыс. руб., двухкомнатная — на 100 тыс. руб., а трехкомнатная — на 150 тыс. руб. Слышны на рынке и заявления о фиксации весенних цен до конца лета. Один из лидеров рынка предлагает при покупке трехкомнатной квартиры парковку по цене от 100 до 300 тыс. руб.
Но, пожалуй, самая оригинальная акция этого лета «Получи столько квадратных метров в подарок, сколько наши забьют голов на «Евро». «Имиджевая составляющая здесь отработана полностью. К тому же и механика акции позволяла воспользоваться предложением в приемлемые сроки — три дня после каждой игры. Такая технология может стимулировать к скорейшему принятию решения теми людьми, кто уже присматривался к объектам данной компании», — считает руководитель отдела маркетинга новосибирского филиала ООО «ФОСБОРН ХОУМ» Надежда Кондратюк.
«Как правило, летние акции направлены на привлечение внимания покупателя к конкретным квартирам, спрос на которые в данный момент ниже. Обычно это трех-четырехкомнатные квартиры и студии», — отмечает директор по маркетингу и PR ГК «Ситех» Ирина Семенова.
В частности, трудности с продажей трех- и четырехкомнатных квартир сейчас испытывает ГК «Метаприбор», и как результат: характерные рекламные щиты от этой компании на улицах. «Мы предложили клиентам, которые хотели бы расширить свою квартиру, эксклюзивные условия, а именно: 300 тыс. рублей в подарок. Так как в основном покупателями трех-четырехкомнатных квартир являются люди, имеющие одного-двоих детей и, вполне возможно, планирующие третьего. Думаю, эти деньги будут значительным подспорьем при сборе ребят в школу или оформлении детской», — объясняет руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «ИСК «Метаприбор» Надежда Долголюк.
«Как показывает наш опыт продаж новостроек, целью любой схемы привлечения покупателей является не только повышение доступности квартиры в строящемся доме, но и привлечение внимания покупателя к данному дому. Поэтому очень большое значение имеет даже не суть акции, а то, как она преподносится покупателю. Что касается скидок, то они могут иметь двоякий эффект: с одной стороны, снижение цены привлечет некоторых покупателей, но с другой — если скидки значительны, то у части покупателей могут возникнуть сомнения в состоятельности застройщика», — говорит аналитик рынка недвижимости ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов.
По мнению Надежды Кондратюк, для одних компаний акции по стимулированию сбыта — последний инструмент привлечения инвесторов, для других — лишь информационный повод для рекламы: «Насколько сильно строительные компании нуждаются в притоке денег именно в этот период, можно понять по механике акции. Если скидка приличная, если возможность получить бонус есть у каждого клиента, то живые деньги нужны сейчас. Если же возможность «получить приз» не велика, то вероятнее вариант работы на имидж, лояльность, будущие продажи. Например, одна из компаний проводит акцию «Попади в десятку — каждый месяц 10 квартир со скидкой 100 тыс. руб.».
Но, как правило, в обмен на скидку строительные компании стремятся получить от своего покупателя особые условия по оплате. Например, компания «Сибирь» в замен трехмесячной фиксации цены на квадратный метр требует от покупателя однокомнатной квартиры первоначальный взнос не менее 60%, от приобретателя двухкомнатной — 50% и от трех- и четырехкомнатной — 40%.
В то же время директор по маркетингу ООО «УНИКОН» Ольга Гребнева считает скидки не самым хорошим способом привлечения внимания к новостройкам: «В условиях сегодняшней конкуренции на рынке просто предлагать скидки — вчерашний день. Эффективность традиционных каналов рекламы снижается из-за большого информационного потока на потребителя, и поэтому мы стремимся разрабатывать новые схемы продвижения. Недавно мы провели исследование потребительских предпочтений при выборе жилья в новостройках. Так, выяснилось, что важным является не только местоположение дома, но и цвет фасада — значительное число голосов отдано красному и белому».
Корень зла
Причин застоя на рынке новостроек несколько. Прежде всего это рост процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам. Сегодня, по данным «ФОСБОРН ХОУМ», средняя ставка по жилищным рублевым кредитам в Новосибирской области составляет 11,4%. Некоторые эксперты утверждают, что процентные ставки по ипотечным кредитам могут увеличиться и до 17–18%.
Сложнее стало получать банковское финансирование и застройщикам. «Банки очень неохотно финансируют жилищное строительство на нулевом и первичном этапах. Для них это большие риски, так как по сути в данном случае заем предоставляется под честное имя и репутацию застройщика. В этот начальный период застройщик старается привлечь деньги инвесторов — покупателей квартир. Банк же включается в процесс финансирования дома, когда уже видит, что стройка в самом разгаре», — говорит госпожа Семенова.
Если раньше застройщик получал рентабельность, близкую к 100%, то сегодня она редко превышает 30%, поэтому возможности компаний по снижению цен ограничены.
В ожидании роста
В то же время далеко не все строительные компании, объявляя о летних акциях, реально идут на снижение цен. Согласно результатам ежеквартального мониторинга рынка новостроек ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость», средняя цена квадратного метра на рынке строящегося жилья во II квартале практически не изменилась по сравнению с I кварталом 2008 года и составила 50,7 тыс. руб. за кв. м (учитывались цены от застройщиков). В 30% новостроек средняя цена квадратного метра в течение II квартала оставалась неизменной. В 21% цены снизились до 2,5%. По остальным 49% новостроек наблюдалось повышение цены в пределах 5%. «В целом эти цифры достаточно наглядно демонстрируют ситуацию на рынке: многие застройщики действительно испытывают трудности с реализацией квартир на рынке, но существуют и такие новостройки, спрос на которые по-прежнему высок», — комментирует Федор Голованов.
«Мониторинг цен на рынке новостроек позволяет нам сделать вывод о действии двух разнонаправленных векторов: у одних застройщиков цена квадратного метра снижается, у других — повышается. Как правило, повышают стоимость метра в новостройках компании, которые сдают жилые дома в 2009–2010 годах. В особенности это относится к компаниям, имеющим финансовый запас прочности. Их расчет основан на том, что покупательские предпочтения уже переместились из вторичного рынка в новостройки, и цена квартир будет только расти вместе с этажами нового дома, — констатирует руководитель отдела маркетинга ООО «БКП-7« Елена Шрамко. — Напротив, в домах, которые фактически находятся на сдаче — III и IV кварталы текущего года, — застройщики снижают цену в надежде привлечь частные инвестиции, так необходимые на финальном этапе строительных работ».
Постигший рынок кризис продлится максимум до нового года. Уже осенью стагнация сменится ростом цен на новостройки. «О застое можно говорить только в отношении вторичного жилья. В целом же полагаю, что динамика цен на новостройки в нашем городе будет положительной. На это влияют неудовлетворенная потребность населения в жилье, инфляция, рост себестоимости строительства, корреляция мировых цен на нефть со стоимостью жилья на российском рынке, наблюдаемая в течение 15 лет трехгодичная цикличность рынка недвижимости. Произойдет и некоторое «выравнивание« количества игроков на рынке: мелкие и слабые компании будут постепенно уходить, не выдержав конкуренции», — говорит Ольга Гребнева. По ее мнению, средняя цена квадратного метра в Новосибирске возрастет до 70 тыс. руб.
«Летом застройщики снизили цену продаж квартир в новостройках на 5–7%. Более глобального падения не будет, поскольку общеэкономическая ситуация этому не благоприятствует. Никаких предпосылок на обрушение цен нет. Осенью спрос увеличится», — говорит директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов.
«После коррекции стоит ожидать дальнейшего повышения цены. Бурного роста — на 50% в год — конечно, уже не будет, но стабильного увеличения цен нам не избежать. Многие инвесторы в связи со сложной и нестабильной ситуацией на мировых фондовых рынках, а также с высокой инфляцией и падением курса доллара изымают свои деньги из акций ПИФов, продают акции и начинают вкладывать в недвижимость», — говорит руководитель департамента «Консалтинг. Инвестиции. Девелопмент» ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» Дмитрий Ануфриенко.
Немаловажным фактором повышения цен на новые квартиры, по мнению господина Ануфриенко, станет грядущий дефицит новостроек из-за нехватки средств на реализацию новых проектов. «В 2008 году будет введено меньше площадок под строительство, некоторые проекты откладываются или вовсе отменяются. Все это приведет к тому, что через пару лет предложение на первичном рынке может сократиться», — отмечает эксперт.
Михаил КИЧАНОВ