Яна Янушкевич, «Деловой квартал — Новосибирск»
Индустрия гостеприимства в Новосибирске — благодатный край для инвесторов: в условиях дефицита чуть ли не любой гостиничный проект будет успешным. Крупнейшие девелоперы и международные гостиничные сети интересуются Новосибирском и регулярно заявляют об амбициозных планах. Но большая часть из них так и остается нереализованной.
фото: foto.ngs.ru
Тот факт, что у гостиничного бизнеса в Новосибирске перспективы самые радужные, управляющий директор фонда London & Regional Properties (LRP) Дэвид Джеованис осознал уже в день своего приезда в Новосибирск: «В одной из ближайших к вокзалу гостиниц мне дали маленькую страшную комнату. Она стоила абсолютно безумных денег, если сравнивать с московскими ценами», — удивляется Джеованис.
Пока город не может предложить иностранным гостям ни нормального сервиса, ни адекватных цен на проживание, категоричен генеральный директор Regional Estate Group Дмитрий Сапунов. По его данным, норма для европейских стран — 50 гостиничных мест на 1000 человек, в то время как обеспеченность Новосибирска — лишь 2, 2 места на тысячу. По итогам 2007 г. в городе имеется 3037 гостиничных мест при официальной численности населения 1, 4 млн человек. Большая часть из гостиниц построена в советский период, устарела и не поддается никакой классификации, добавляет аналитик. Крупнейшие гостиницы — «Новосибирск» (448 мест), «Обь» (416 мест) , «Сибирь» (357 мест) , «Центральная» (300 мест) , «Северная» (289 мест), «Золотая долина» (190 мест). Сертификации по уровню звездности имеет только «Сибирь» — «три звезды». Примерно треть из них — ведомственные.
По данным института «Новосибгражданпроект», на крупные гостиницы приходится около 60% рынка гостиничных услуг Новосибирска в денежном выражении.
«В Новосибирске есть главное, что необходимо для успеха проекта гостиничной недвижимости, — это спрос со стороны представителей бизнеса», — подчеркивает генеральный директор «Хилтон-Новосибирск» Роджер Гарднер. Фактор сезонности, обрекающий гостиницы многих российских городов простаивать большую часть года, для Новосибирска практически не актуален, добавляет он. По его мнению, поток бизнес-туристов стабилен в течение всего года. «И в дальнейшем, с развитием экономики региона, их поток будет только расти», — прогнозирует отельер. Отель сети Hilton откроется в конце года. Его показатели будут не хуже, чем у московских гостиниц, ожидает Гарднер: в первый год своей работы уровень заполняемости составит 60%, в последующем — вырастет до 70%.
Отельерам в Новосибирске есть где развернуться: емкость только сегмента «четырех звезд» и выше составляет 400—500 номеров — это «два Хилтона», подсчитал независимый член совета директоров девелоперской компании «Сибакадеминвест» Сергей Дьячков.
Текущая потребность в гостиницах уровня «три звезды» и выше составляет от 500—600 мест, а в дальнейшем этот показатель будет расти на 10—15% в год, полагает аналитик ФИНАМа Екатерина Секенова.
Большинство гостиничных проектов остается нереализованным
Дефицит гостиниц признают даже городские власти. Они пытаются инициировать гостиничные проекты, предоставляя для строительства гостиниц лучшие участки в городе. Однако часто их усилия не приносят желаемого результата. Самый яркий пример — история с проектом компании «РГС-недвижимость». В планах компании было создание трехзвездочного отеля на 186 номеров под управлением оператора Rezidor SAS. Для строительства отеля власти выделили один из лучших, с точки зрения гостиничных проектов, участков в городе — в Нарымском сквере, отмечает Сапунов.
Начало строительства было намечено на 2006 г., ввод в эксплуатацию — на 2008 г. Однако против создания отеля выступили местные жители. Их обращение в суд увенчалось успехом: в феврале 2007 г. суд Центрального района г. Новосибирска отменил распоряжение мэра города о возведении комплекса. Зона Нарымского сквера, где планировалось строительство, была признана зоной отдыха.
Также нереализованным остался один из самых громких проектов — четырехзвездочная гостиница Accor на 200 номеров в составе общественно-делового центра на площади Ленина. Компания «Моссиб» совместно с швейцарской Marc Rich Real Estate разработала проект комплекса и представила его на Градостроительном совете. Проект был одобрен. Мэрия выделила площадку, но жирную точку на проекте поставило несогласие единственного ведомства — Росохранкультуры.
Когда речь идет о проектах иногородних девелоперов, то наиболее частая причина неудач — это противостояние местных чиновников, считает гендиректор компании Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник. На втором месте — сложности, связанные с подключением к магистральным сетям, а также переводом земельных участков из одной категории в другую, перечисляет консультант.
Нет подвижек и в проектах, связанных с реконструкцией. Барнаульская компания «Сибма» приобрела еще в 2006 г. на торгах здание Совнархоза. «Сибма» объявила о намерении создания отеля «четыре звезды» и выше — но здание до сих пор функционирует как офисный центр. Не торопится и алтайский предприниматель Александр Ракшин, купивший в 2006 г. на муниципальном аукционе гостиницу «Центральная», планировавший реализовать проект пятизвездочной гостиницы.
Как правило, реконструкция подобных зданий проблематична, отмечает директор RID Analytiсs Елена Ермолаева. Задача «доделать» отель до «звездного» уровня часто оказывается невозможной из-за особенностей здания — например, строителям не удается изменить высоту потолков или шаг колон, отмечает Ермолаева. По ее мнению, единственным выходом оказывается снос строений и строительство с нуля, но и Совнархоз, и «Центральная» признаны памятниками и находятся под охраной государства.
Сами владельцы старого гостиничного фонда уверены, что их гостиницы будут востребованы у клиентов еще долго. «До сих пор все громкие заявленные проекты оказывались мыльными пузырями, — смеется владелец гостиницы “Новосибирск” Александр Эллерт. — В Новосибирске нет ни одного реализованного проекта».
Владелец действующего отеля River Park Ob Hotel (до 2006 г. действовал как «Гостиница “Обь”) Олег Торопкин согласен с Эллертом: “Пройдет не одна пятилетка, прежде чем можно будет говорить о реальной конкуренции на новосибирском рынке”. По его мнению, большинство заявленных проектов ориентировано на дорогой сегмент, в то время как основной платежеспособный спрос сосредоточен в сегменте стоимостью до 3 тыс. за номер в сутки. Спрос на более дорогие номера появляется лишь в отсутствие “демократичных” предложений — об этом свидетельствует анализ нашей статистики неудовлетворенных обращений, убежден Торопкин.
Комплексные проекты снижают риски девелоперов
Большинство заявленных крупных гостиничных проектов относится к сегменту многофункциональных центров, — в состав комплекса включены офисные или торговые пощади, отмечает Ермолаева. Это оправданно, ведь создание многофункциональных объектов позволяет оптимизировать конечный экономический результат. Как поясняет аналитик, сдача офисных и торговых площадей в аренду гарантирует менее обременительный, стабильный и прогнозируемый доход: например, офисные помещения окупаются в 2—2, 5 раза быстрее, чем отель.
Первый гостиничный проект — Double Tree уровня “четыре звезды” — под управлением Hilton Int. также открылся в составе офисно-гостиничного комплекса. Его общая площадь — 26 870 кв. м, из них 10 тыс. кв. м занимает бизнес-центр класса “А”. Директор по региональным проектам компании Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko (компания занимается брокериджем площадей) Максим Андрюхин считает, что офисная часть поможет не только быстрее окупить проект, но также будет генерировать поток постояльцев. “Сотрудникам компаний-арендаторов будет удобно поселиться в этом же здании”, — полагает консультант.
По его словам, формируя пул арендаторов, Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko в первую очередь будет обращать внимание на географию бизнеса. “Мы отдаем предпочтение международным и федеральным компаниям, открывающим представительства в Новосибирске, — поясняет Андрюхин. — А размер помещений является вопросом второстепенным. Как правило, брокеры стремятся сдать помещения “крупной нарезкой”, но если к нам обратится арендатор уровня Procter & Gamble или Microsoft c просьбой снять небольшой офис, скажем 30 кв. м, то мы пойдем навстречу”.
Высокая, по новосибирским меркам, цена — $300 за номер не остановит потенциальных посетителей, убежден Роджер Гарднер. “Спрос на международный уровень сервиса высок, а сибирский отель как две капли воды будет похож на своих зарубежных собратьев, — подчеркивает Гарднер. — Даже салоны фитнес и SPA будут под управлением международной компании — она будет определена до конца года”.
Как офисно-гостиничный комплекс задуман и проект Sky City. Девелопер — “Сибакадеминвест”, структура акционера УРСА Банка Игоря Кима. Общая площадь — 65 тыс. кв. м, объем инвестиций в проект — $130 млн. Гостиница будет 25-этажной, а бизнес-центр, где будет располагаться офис УРСА Банка, запланирован высотой 30 этажей. Достигнута предварительная договоренность с международным гостиничным оператором Swisshotel.
Максимально диверсифицирует риски девелоперская компания “Строймастер”. В ее комплексе на ул. Большевистской отель будет соседствовать не только с офисными, но и торговыми площадями. Комплекс будет состоять из двух зданий, соединенных надземным пешеходным переходом, сообщил руководитель проекта компании “Строймастер” Вадим Котовщиков. Отель емкостью 200 номеров будет соответствовать уровню “три звезды”. Управлять будет сеть Accor, бренд отеля — Ibis. Предполагаемый уровень цен составит 80—100 евро за номер. Объем инвестиций — от $17 млн.
На создание инфраструктуры — конференц-залов, аквапарка, фитнес-клуба — делает акцент и Торопкин. В планах инвестора — создание отеля уровня “три звезды” емкостью 178 номеров. Как сообщил “ДК” Торопкин, строительство первой очереди, включающей конференц-центр площадью 13 тыс. кв. м, нач— нется до конца лета 2008 г., срок окончания — 2010 г. Ввод в эксплуатацию всего гостиничного комплекса намечен на 2012 г. Объем инвестиций — около 1млрд руб., окупаемость — более 10 лет.
Бренды привлекают путешественников
Одной из причин нежелания крупных девелоперов реализовать крупные гостиничные проекты — долгие, до 12 лет, сроки окупаемости, отмечает Ермолаева. Одним из факторов, влияющих на сроки возврата инвестиций, является привлечение международной управляющей компании, отмечает аналитик.
У сотрудничества с международным оператором есть свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести стабильно высокое наполнение номерного фонда в течение всего года. Как отмечает Ермолаева, международные бренды притягивают путешественников, привыкших к определенным стандартам обслуживания. Немаловажную роль играет и собственная сеть бронирования.
Как отмечает Лесник, к минусам сотрудничества можно отнести высокие платежи за управление и, как следствие, более высокие сроки окупаемости. По его данным, вознаграждение за управление составляет 3—5% операционной прибыли, плата за бренд — 4—5%, за маркетинговую поддержку — до 1%. Дороже всего для девелоперов обходится участие в системе бронирования, а также премия за экономические показатели (последняя — до 20% от чистой прибыли).
Как правило, попытки улучшить экономику проекта за счет отказа от профессиональной УК приводят к обратному результату, убежден Сапунов. Собственник учится управлять гостиницей путем проб и ошибок, на внедрение стандартов сервиса уходит драгоценное время: “Когда конкуренты развернутся в полный рост, ему останется только снижать цены”.
Оптимальным вариантом является сотрудничество с международной управляющей компанией еще на этапе проектирования отеля. Например, так поступила девелоперская компания “Сибирские отели”, заключив соглашение с Interstate Hotels & Resorts (владелец марки Marriott). Отель под брендом Marriott емкостью 120—150 номеров будет расположен на ул. Орджоникидзе, в самом центре города, рядом с Театром оперы и балета. Совладелец компании, предприниматель Александр Бойко, ориентируется на респектабельных постояльцев возраста от 45—50 лет, для которых важен комфорт и высокий уровень сервиса. Объем инвестиций в строительство — 500 млн руб., ввод в эксплуатацию намечен на 2010 г.
Бренд отеля еще не определен. Возможно, это будет Coutyard — именно под этим брендом компания планирует расширяться в регионах, пояснила вице-президент по продажам и маркетингу компании Interstate Management Services Ирина Кулагина. По ее словам, сферой интересов компании являются проекты как в Новосибирске, так и в других крупных городах Сибири с населением от 400 тыс. человек.
У новосибирских девелоперов и международных операторов — взаимный интерес. Гостиничные сети интересуются городом и ищут подходящих партнеров для реализации новых проектов. Возможно, второй отель под управлением сети Hilton откроется на территории строящейся под Новосибирском промышленно-логистической зоны. Hilton заключила соглашение с финансовой корпорацией Belgravia Asset Management (входит в структуру международной инвестиционно-финансовой компании Belgravia Financial Services Group). Соглашение предусматривает, что Belgravia Asset Management финансирует гостиничные проекты под управлением Hilton (бренды — Hampton Inn. и Garden Inn.) на территории будущих промышленных парков. Девелопер проектов — компания “Имморосиндастри”, учрежденная Immo Industry (бельгийский девелопер) и “Ростик групп” (российский холдинг). “Иммоиндастри” уже получила площадку на территории новосибирского промышленно-логистического парка. “Для Hilton на российском региональном рынке открываются большие возможности, поэтому компания планирует активное продвижение брендов Garden Inn. или Double Tree в городах-миллионниках, в том числе Новосибирске”, — подчеркнул Роджер Гарднер.
Accor Group продвигает в российских регионах бренды Ibis, Novotel и Pullmann. Задача-максимум — реализация трех гостиничных проектов на территории Новосибирска, сообщил представитель Accor Group в России Владимир Ильичев. По его словам, компания рассматривает несколько перспективных площадок. Также ищет место для размещения гостиницы сеть Kempinski. В планах Kempinski — создание комплекса на 200—250 номеров. “Крокус Интернешнл” заявил о строительстве многофункционального выставочного центра в пойме реки Оби (в районе законсервированной станции метро Спортивная). В состав центра входит бизнес-центр с гостиницей площадью 30 тыс. кв. м.
Инвесторы небольших гостиниц делают ставку на индивидуальный подход
Многие инвесторы не спешат вкладывать в строительство крупных современных отелей, предпочитая строительство небольших гостиниц — до 20 номеров. В последнее время новосибирский гостиничный рынок насыщался в основном за счет мини-гостиниц, отмечает руководитель департамента консалтинга и девелопмента проектного института “Новосибгражданпроект” Екатерина Сучкова. По ее данным, за последние пару лет этот сегмент пополнили отели Garden Apple, “Золотой лев”, “Пять элементов”, “Deluxe отель”, “Якутия”.
По ее данным, сейчас в этом сегменте представлено порядка 20—25 отелей, емкость некоторых из них — не более 7—10 номеров. Плюс подобных проектов — уютная атмосфера, максимально приближенная к домашней. На Западе такие гостиницы обычно являются семейным бизнесом и обслуживаются членами одной семьи, а в Новосибирске управляют небольшие компании из нескольких человек. Конкурентным преимуществом таких проектов может стать неповторимая атмосфера и индивидуальный подход, полагает Сапунов. Крупные сетевые проекты сильны за счет унифицированных стандартов, а мини-отели могут выиграть только за счет собственных “ноу-хау”. По мнению собеседника, есть неудовлетворенный спрос на маленькие отели, в составе которых — качественные рестораны с национальным колоритом.
Среди бизнес-туристов немало гурманов, для которых фитнес-услуги — ничто по сравнению с хорошей кухней, убежден президент компании “Трансервис” Александр Бойко. По его словам, это будет одним из плюсов его будущего проекта.
Рейтинг новосибирских гостиниц