Михаил Кичанов, «Континент Сибирь»
Один из трех новосибирских бизнес-центров класса «А» — БЦ «Кронос», первоначально оказавшийся в числе аутсайдеров по заполняемости, — делает успехи в привлечении арендаторов. По мнению экспертов, нынешняя заполняемость «Кроноса» (60%) во многом обеспечена переездом туда компаний самого собственника здания — «Группы Е4». При этом участники рынка и эксперты ставят под сомнения заявляемые компанией цифры, учитывая высокую конкуренцию на рынке и незавершенность отделочных работ в этом здании.
фото: www.rent.ru
«Кронос» — крупнейший в Сибири офисный комплекс класса «А». Общая площадь здания — 45 тыс. кв. м, площадь помещений, сдаваемых в аренду, — 29 тыс. кв. м. Максимальная высота — 15 этажей. Строительство объекта вело ЗАО «Строитель». Управление осуществляет компания «Апромако». Стоимость проекта — $30 млн. Собственник здания — «Группа Е4». Арендные ставки БЦ «Кронос» — 1250–1500 руб. за кв. м.
Помимо «Кроноса», в Новосибирске работают еще два бизнес-центра класса «А»: «РосЕвроПлаза» (общая площадь — 27 тыс. кв. м, заказчик «РосЕвроДевелопмент») и «Гринвич» (общая площадь 34 тыс. кв. м, холдинг «Трансервис»). К осени ожидается открытие БЦ того же класса «Кобра» (ЗАО «Труд»). На очереди — Iron Hill (ООО «СКИМ», срок сдачи — IV квартал 2009 года) и Sibir Plaza (ЗАО «Снегири Девелопмент», в прошлом ГК «СТ Групп Регион», срок сдачи — IV квартал 2009 года).
По словам коммерческого директора ЗАО «Строитель» Алексея Носкова, на 1 июля фактическая заполняемость «Кроноса» составит 60%. Это притом, что в начале марта БЦ заключил договоры лишь на 20% площадей, а на официальном открытии бизнес-центра в конце декабря прошлого года гендиректор «Апромако» Евгений Лошаков заявлял СМИ, что достичь 85–90%-процентного заполнения «Кроноса» его компании удастся весной 2008 года.
«Уже подписаны арендные договоры на сдачу офисов общей площадью 17, 8 тыс. кв. м. Если учитывать, что общая площадь сданных на сегодняшний день площадей в бизнес-центрах класса “А” в Новосибирске составляет около 45 тыс. кв. м, то доля “Кроноса” достигает 40%. Наибольшая заполняемость сегодня приходится на БЦ “РосЕвроПлаза” (15 тыс. кв. м, порядка 70%). Впрочем, этого показателя компания достигла за два года, в то время как “Кронос” добился своего результата в течение полугода», — констатирует господин Носков.
По словам Носкова, успехи «Кроноса» обусловлены его техническими характеристиками и удобным расположением. На сегодняшний день с БЦ «Кронос» заключили договоры аренды более 20 компаний. Это «Банк Сосьете Женераль Восток», банк «Алемар», «Банк Жилищного финансирования», региональная сеть туристических агентств «Олимпия-Райзен-Сибирь», «ТГК-11» и ряд других. По словам Носкова, к концу 2008 года «Кронос» может быть заполнен на 95–100%.
В то же время ближайшие конкуренты скептически оценивают успехи «Кроноса». «Подходы к расчету процента сданных в аренду площадей бывают очень разными. Например, в качестве сданных можно учитывать еще и площади общего пользования, а также помещения, используемые арендодателем для собственных нужд или зарезервированные им. Так что подобные данные весьма субъективны, поэтому категорично оценивать их достоверность я бы не стал, — говорит директор по маркетингу ГК “ТРУД” Александр Ольшевский. — Что касается доли рынка в 40% — очевидно, об этом говорить преждевременно. Рынок офисов класса “А” в Новосибирске находится в стадии становления, так как предложение это еще новое и во многом непривычное для местной аудитории. Поэтому обсуждать успехи в занятии некой доли не совсем логично — ведь на этапе становления долевое распределение может значимо меняться даже в пределах месяца, а порой и недели. Однако некоторые положительные тенденции есть — арендаторы привыкают к ценам класса “А”, постепенно оценивают преимущества таких офисов».
По оценке господина Ольшевского, с осени спрос на аренду офисов в «Кроносе» и других бизнес-центрах «первой очереди» класса «А» пойдет на спад в связи с вводом других объектов этого сегмента, в том числе «Кобры»: «Фактор новизны всегда на несколько месяцев перераспределяет волну спроса. Однако вряд ли можно считать достижение “Кроносом” цифр в 95–100% совсем нереальным: в конце концов, есть возможность снизить цены, смягчить подход к отбору арендаторов или вовсе не фильтровать их. У каждого арендодателя своя политика».
«На сегодняшний день в “Кроносе” даже места общего пользования не отделаны. Ни о каких 60% там речи быть пока не может», — считает генеральный директор УК «Гринвич» Маргарита Риттер. По ее словам, «Гринвич» заполнен на 42%. А заполняемость «Кроноса», по словам одного из сотрудников «Гринвича», близка к 12%.
Директор RID Analytics Елена Ермолаева секрет успеха «Кроноса» видит в том, что в БЦ будут будут размещены офисы компаний собственника здания — «Группы Е4» — «Новосибирскэнерго», ЗАО «Строитель».
«Этот ход — заполнение площадей собственными компаниями — очень естественный, так как позволяет не платить аренду сторонним организациям и повышает заполняемость собственного здания, что важно с точки зрения его имиджа. Что же касается привлечения сторонних арендаторов — их число, по моему мнению, пока должно быть невелико, что связано с неважной конъюнктурой рынка и проблемами внутри управляющей компании “Апромако”. Так что ни о каком успехе речь пока не идет, — уверена госпожа Ермолаева. — Даже если сейчас действительно заполнено 17, 8 тыс. кв. м, предстоит заполнить еще почти столько же. Я думаю, на это понадобится еще год — с учетом опыта сдачи площадей в “РосЕвроПлазе”. Впрочем, при снижении арендной ставки заполняемость может быть более быстрой — возможно, “Кронос” пойдет по этому пути».
Высокие темпы заполнения «Кроноса» самый большой интерес вызывают у партнеров этого БЦ. «В УК “Кроноса” нам заявили, что блок БЦ с торговой галереей, где мы арендуем площади, будет сдан в июле. Это при том, что нам обещали сдачу еще в декабре прошлого года. Я даже писал письмо УК о том, что хочу расторгнуть договор и вернуть свои деньги. Тогда они уговорили меня, сказав, что не будут повышать для нас арендную ставку. Пока слово держат. Но если в июле здание сдано не будет, я опять подниму вопрос», — говорит директор ООО «Радиус-Д» (ГК «Еврохимчистка») Евгений Клюев.
«Да, они просчитались со сроками. Со всеми бывает. Мы продолжаем сотрудничать с “Кроносом” и по-прежнему хотим туда въехать. Ожидаем, что уровень сервиса в БЦ будет соответствовать заявленному, и мы получим новых партнеров. Рассчитываем открыть свой офис в августе», — говорит специалист по рекламе и маркетингу ООО «Олимпия-Райзен-Сибирь» Ольга Мясникова.