Волна строительства торгово-развлекательных центров начинает захлестывать сибирские города. Региональным девелоперам зачастую приходится «заманивать» якорных арендаторов в свои проекты. Однако у региональных игроков, в отличие от столичных, еще не всегда присутствует понимание необходимости детальной проработки вопроса привлечения «якорей». В свою очередь, для того чтобы получить место в федеральном ТРЦ, сами арендаторы проходят серьезный отбор.
«Деятельность любого торгово-развлекательного центра завязана на его посетителях-потребителях. Именно их наличие в нужном объеме в конечном итоге подтверждает успешность и формирует доходность. Для этого тщательно прорабатываются концепция проекта, местоположение, логистика и техническое оснащение, состав арендаторов, инфраструктура, паркинг и другие аспекты. Арендаторы занимают далеко не последнее место в этом списке.
Пул арендаторов просчитывается на этапе разработки концепции и основывается на тщательном изучении потребностей целевой аудитории. Якорный арендатор, крупная и известная компания, способен привлечь максимальное количество потребителей, которые пойдут в ТРЦ именно ради него», — делится опытом руководитель отдела маркетинга и продажи УК «Сибирь Девелопмент» (Новосибирск) Татьяна Аржаева.
Urban Land Institute (ULI, Институт городских земель) классифицирует якорного арендатора как крупного, обычно сетевого оператора розничной торговли, привлекающего в ТЦ основные потоки посетителей. «Якорь» предлагает большой ассортимент товаров, способен генерировать поток потребителей, работает на имидж торгового центра, а в случае неудачного местоположения торгового центра может «вытянуть» его. Также особенностью такого торгового оператора является значительная площадь, которую он занимает.
«Якорный арендатор является необходимой составляющей ТЦ любого класса. Даже небольшой комплекс (микрорайонного класса) должен иметь в своем составе крупный магазин, обычно это продовольственный супермаркет. Чем крупнее комплекс, тем большую площадь занимают якорные арендаторы. В лучшем случае якорных операторов должно быть несколько.
Для региональных ТЦ классическими «якорями« являются продовольственный гипермаркет, гипермаркет бытовой техники и электроники, магазин детских товаров и развлекательный центр (кинотеатр, боулинг, детские развлечения). Обычно доля якорных арендаторов составляет около 40–50%», — рассказывает эксперт по торговой недвижимости Regional Real Estate (Омск) Надежда Садыкова.
Критерии отбора
Выбор якорных арендаторов определяется целым рядом различных ценовых и неценовых критериев. Арендатор смотрит на уровень девелопера, конструктивные особенности здания, концепцию и местоположение ТЦ, уровень прочих арендаторов. Качественные характеристики и величина торгового центра и якорного арендатора обязательно должны быть соотнесены между собой.
«Профиль «якоря» должен соответствовать концепции ТРЦ, а не противоречить ей, ценовой категории, быть известным, «раскрученным». Привлечение федеральных и иностранных сетей является дополнительным конкурентным преимуществом. При этом другие якорные арендаторы не должны его дублировать.
Сам ТРЦ также должен удовлетворять требованиям «якоря», например, к площадям (размер, этаж, расположение, технические характеристики, отдельный вход, оформление и пр.), управлению, продвижению. «В связи с этим «якорь« обычно подбирается на предпроектной стадии реализации проекта», — поясняет Татьяна Аржаева.
«Направленность якорных арендаторов определяется концепцией комплекса. Например, если это окружной или региональный ТРЦ для всей семьи, то в его составе должен быть развлекательный комплекс. Практически для любого комплекса «якорем« может служить продовольственный оператор, поскольку продукты питания являются ежедневной статьей расходов любого человека», — добавляет Надежда Садыкова.
Еще одним немаловажным критерием выбора является уровень арендной ставки, которую готов платить якорный арендатор. «Зачастую якорные арендаторы занимают значительные площади ТРЦ, при этом платя сравнительно невысокую арендную ставку. Однако они обеспечивают поток посетителей, что позволяет сдавать площади прочим арендаторам по высоким ценам.
Поэтому девелоперу необходимо оценивать экономический эффект от арендных платежей, получаемых от «якорей« и от прочих арендаторов ТРЦ, соблюдать баланс», — отмечает ведущий специалист по работе с клиентами консалтинговой компании «Корпус» (Новосибирск) Лавр Куприянов.
По единогласному мнению экспертов, самыми сильными «якорями» в Новосибирске являются крупные FMCG-ритейлеры. Также в качестве удачных примеров некоторые из аналитиков отмечали специализированные магазины: спорттоваров, детских товаров, товаров для дома и ремонта. Ведутся споры о том, насколько полезны в рамках ТЦ операторы развлечений. «Не факт, что человек, пришедший в ТЦ посмотреть кино, будет ходить по магазинам до или после просмотра.
Тем более что сеансы нередко заканчиваются тогда, когда ритейлеры ТЦ уже не работают. В результате может сложиться ситуация, при которой поток посетителей есть, а покупателей в магазинах не хватает», — говорит Елена Ермолаева.
Еще одну из трудностей упоминают специалисты Regional Real Estate: «В небольших комплексах возникают проблемы такого плана: якорные арендаторы работают удачно и привлекают посетителей в свои магазины, но при этом торговая галерея остается малопосещаемой. Это, как правило, связано с тем, что целевая аудитория «якорей« не совсем совпадает с наполнением торговой галереи».
Проблемы привлекательности
Что касается привлечения якорных арендаторов, то, по словам экспертов, региональные девелоперы находятся в заведомо менее выгодном положении по сравнению со своими федеральными коллегами. Московские и иностранные проекты и концепции более продуманы и, соответственно, более интересны крупным ритейлерам.
У региональных девелоперов в отличие от столичных еще не всегда присутствуют понимание необходимости детальной проработки проекта и желание вкладывать деньги в эту работу. Также нередки случаи, когда в грамотно разработанную концепцию начинают вноситься необоснованные изменения или реализация проекта с точки зрения технических характеристик, дальнейшей эксплуатации и управления оставляет желать лучшего.
То есть сиюминутные выгоды преобладают над долгосрочными перспективами. В итоге ТРЦ имеет однородный состав «якорей«, или не имеет ни одного вообще, или якорные арендаторы формируют абсолютно разные взаимоисключающие потоки потребителей. Но усиливающаяся конкуренция уже вносит свои поправки», — рассуждает о региональной специфике Татьяна Аржаева.
В таких условиях проекты федеральных и иностранных девелоперов выглядят предпочтительнее. И желающие принять в них участие и выйти на обладающий значительным потенциалом сибирский рынок должны предложить наиболее выгодные условия. «Если это проект ТРЦ регионального или суперрегионального значения, который реализует крупный федеральный или международный девелопер (например, ТРЦ «Мега»), то девелопер зачастую объявляет конкурс для подбора якорных арендаторов.
В новосибирской «Меге», например, выбор «якоря» в формате DIY (товары для дома и ремонта) стоял между «Леруа Мерлен« и OBI. Для входа в такие проекты ритейлеры должны выдержать строгий отбор, пройти конкурс и предложить девелоперу наиболее выгодные условия», — приводит пример Лавр Куприянов.
Если же говорить о проектах местных девелоперов, то здесь имеет место противоположная ситуация. Зачастую им приходится «заманивать» к себе крупных якорных арендаторов, предлагать им выгодные условия, низкую арендную ставку. Эта тенденция будет усиливаться в связи с активным строительством ТРЦ и появлением на рынке качественных проектов. «Раньше крупные федеральные ритейлеры готовы были заходить практически в любой, даже не очень качественно реализованный проект ТРЦ, что было обусловлено дефицитом площадей на рынке.
К примеру, компания «М.Видео» разместила магазин в ТРЦ «Юпитер», «Техносила» — в ТЦ «Гиперон«. Сейчас подобным ТЦ будет очень сложно удержать своих якорных арендаторов», — отмечает Лавр Куприянов.