Дмитрий Сердцев, «Деловой квартал — Новосибирск»
Стагнация на рынке вторичного жилья подтолкнула три крупнейших агентства недвижимости к снижению размера своих комиссионных. За ними и некоторые конкуренты пошли на аналогичный шаг. Риэлторы полагают, что дальнейший застой на рынке приведет к тому, что продавцы квартир будут вынуждены разделить с покупателями оплату комиссии.
фото: www.gran-stroi.ru По сведениям RID Analytics, в Новосибирске больше 300 агентств недвижимости. Емкость вторичного рынка жилья в Новосибирске Павел Смелов оценивает в 2006 г. в 35—36 млрд руб., в 2007 г. — 50—55 млрд руб. Исходя из среднего размера комиссионных 5%, совокупная годовая выручка всех агентств недвижимости города увеличилась примерно с 1, 8 млрд руб. в 2006 г. до 2, 5—2, 7 млрд руб. в 2007 г.
Три крупнейших агентства недвижимости («Жилфонд», «Сибакадемстрой Недвижимость» и «Центральное Агентство Недвижимости») по 31 мая 2008 г. снизили стоимость своих услуг для покупателей недвижимости на 33%. По словам аналитика «Жилфонда» Александра Астахова, комиссионные уменьшены с 6% до 4% от стоимости недвижимости. По его сведениям, эти три агентства вместе контролируют 15—20% вторичного рынка жилья в Новосибирске. Директор по маркетингу САСН Павел Смелов считает, что 25—30%. Астахов говорит, что вслед за «тройкой» комиссию снизили еще несколько агентств, которые, как и «Жилфонд», входят в «Профессиональный союз риэлторов» («Огни Новосибирска», «Грановит», «СМК», «Сибэст-Недвижимость»). Это подтверждает директор агентства «Огни Новосибирска» Константин Корниевский. О снижении размера комиссии на 33% объявило и агентство «Сайл». «Средняя цена однокомнатной квартиры — 2 млн руб. Шесть процентов от этой суммы — 120 тыс. руб. Многие потенциальные покупатели не в силах “потянуть” такую комиссию. Ее уменьшение до 4% позволяет им сэкономить 40 тыс. руб.», — объясняет начальник отдела вторичного жилья агентства «Сайл» Анатолий Гирин. По его словам, «Сайл» снизил комиссию с 5—6% до 3, 4—4%.
Руководитель отдела маркетинга новосибирского филиала «Фосборн Хоум» Надежда Кондратюк говорит, что риэлторские комиссионные в городе варьируются от 3% до 6% (3% — при одновременной купле-продаже в одном агентстве). Она считает, что причиной уменьшения комиссии стала стагнация рынка недвижимости. Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева полагает, что, снижая комиссию, крупные агентства преследует две цели: привлечь покупателей и выдавить с рынка мелкие агентства, у которых, по сравнению с ними, меньше запас прочности. «Мы попытались переориентировать рынок покупателей на себя», — говорит Смелов.
Он подчеркивает временный характер акции: «Мы не сможем постоянно работать с такой низкой комиссией. Качественная риэлторская услуга стоит дорого: крупные агентства содержат большой штат юристов, специалистов по ипотеке, у них большие расходы на рекламу и аренду помещений. Даже при комиссии в 4—6% наша рентабельность составляет около 10%». Гирин сомневается в том, что «тройка» вернется к прежнему уровню комиссии в указанный срок: «Дорогие услуги не пользуются спросом».
Московское агентство МИАН в каждом городе взимает среднюю по рынку комиссию. Директор по маркетингу МИАН-Регионы Станислав Зингель говорит, что в Уфе его комиссия составляет 1, 5—2%, в Москве — 2—3, 75%.
Смелов констатирует стагнацию на рынке. «В марте 2008 г. количество сделок на вторичном рынке сократилось по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. на 10—15%: “В последние два года спрос удовлетворялся в основном за счет ипотеки. Но теперь получить ипотечный кредит стало сложнее: банки повысили ставки и стали более жестко подходить к подтверждению заемщиками своих доходов”, — отмечает Смелов. По сведениям Гирина, с середины марта по середину апреля 2008 г. на вторичном рынке цены предложения в среднем возросли на 0, 8%, при этом трехкомнатные даже подешевели на 0, 1%. По словам Астахова, рост цен не превышает даже официальной инфляции. “В первом квартале 2008 г. на вторичном рынке жилья цены предложения выросли в среднем всего на 1, 5—2%, основной прирост был в январе — феврале. Цены реальных сделок на 5—7% ниже, чем цены предложения”, — рассказывает Павел Смелов. По мнению Астахова, стабильность на рынке сохранится до начала 2009 г., а опережающий инфляцию подъем цен возможен лишь к концу 2009 г. — началу 2010 г. “Если стагнация продлится еще полгода, часть мелких агентств уйдет с рынка, не выдержав конкуренции”, — считает Смелов.
Кондратюк считает, что риэлторы постараются не снижать проценты, а перераспределить их между покупателем и продавцом: “При избыточном предложении и недостаточном спросе в сделке больше заинтересован продавец”.