Ирина Вольская, «Континент Сибирь»
Как стало известно «КС», компания «Ским», реализующая в Новосибирске проект бизнес-центра класса «А» Iron Hill, решила на время прекратить продажу площадей в недостроенном здании. Привлечение инвесторов возобновится примерно через год. Большая часть экспертов считает такое решение оправданным, удивляясь другому — почему здание бизнес-центра класса «А» вообще собираются распродавать по частям.
фото: собств.илл.
Строительство 25-этажного бизнес-центра класса «А» Iron Hill начато в феврале 2008 года. Комплексное управление бизнес-центром будет осуществлять французская компания Sodexho. Сдача объекта в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2009 года. Общая площадь — 42 000 кв. м.
Генеральный директор компании «Ским» Сергей Данилов пояснил, что БЦ будет распродан по этажам. В настоящее время компания сосредоточится на строительстве объекта, а переговоры с потенциальными покупателями возобновит после сдачи здания в эксплуатацию.
Решение компании «Ским» приостановить переговоры с инвесторами, по мнению экспертов, может быть вызвано несколькими причинами. Руководитель компании «Сибирский аналитический центр» Дмитрий Орешин предполагает, что, скорее всего, «Ским» хочет продать площади по максимальной стоимости (в недостроенном здании цена будет ниже). Кроме того, за год цены на недвижимость в целом возрастут. «Меня сильно удивило то, что компания на такой ранней стадии начала распродавать площади, — добавила вице-президент инвестиционной группы “Мамонов” Екатерина Мамонова. — Плохо представляю, как строительство такого крупного по площади и стоимости объекта может осуществляться только за счет большого количества небольших инвесторов. Кроме того, в Iron Hill уже на нулевой стадии реализации проекта установили очень высокую цену за квадратный метр — около 100 тыс. рублей. Несмотря на то что предложение офисных площадей для продажи на данный момент в центре гораздо меньше, чем для аренды, подобная стратегия продажи и строительства данного объекта может создать некоторые проблемы».
Кроме того, эксперты в один голос утверждают, что продажа площадей большому количеству инвесторов при единой УК — не самая хорошая идея для бизнес-центра класса «А». «Это абсолютно недопустимая схема, — считает генеральный директор управляющей компании “Гринвич” Никита Некипелов. — У такого бизнес-центра должен быть один собственник и управляющая компания. Это один из основных параметров. Строго говоря, если это условие не соблюдается, бизнес-центру вряд ли можно присвоить класс “А”.
По мнению опрошенных экспертов, такая схема управления может вызвать конфликты между управляющей компанией и собственниками этажей. “Не очень хорошо, когда в бизнес-центре много собственников. УК придется либо искать общий язык со всеми, либо применять силовые методы (например, лифт отключить), — говорит Дмитрий Орешин. — Для ранних объектов такая схема управления была очень распространенной, но для класса “А” она недопустима. Плюс здесь только для собственника — может распоряжаться своим этажом по своему усмотрению”.
“В Новосибирске есть примеры, когда у бизнес-центров несколько владельцев — там даже небольшие проблемы, связанные с эксплуатацией объекта, вызывали серьезные осложнения для арендаторов площадей, не говоря уже о том, что центры класса “А” в первую очередь имеют такую высокую категорию благодаря предоставляемому максимальному комфорту потребителей”, — добавляет Екатерина Мамонова.
Впрочем, есть мнение, что все проблемы можно решить. В частности, такая же схема (продажа площадей высококлассного бизнес-центра по этажам) выбрана для “Делового центра Порше”. “Наличие управляющей компании необходимо прежде всего самому зданию для полноценного функционирования, — говорит директор ООО “Спорт-Авто” (застройщик “Деловой центр Порше”) Андрей Соловьев. — Мы выдаем на рынок готовый продукт и рассматриваем его как определенный механизм с четкими процессами. Наша задача — сделать этот механизм максимально практичным и удобным, предусмотреть все, что может потребоваться будущим владельцам. В свою очередь компании примут на себя условия, зафиксированные в договоре купли-продажи. Предполагаемые спорные вопросы сейчас прорабатываются командой специалистов-риэлтеров с учетом существующего на рынке опыта. Кроме того, наличие управляющей компании является необходимым условием для подтверждения классности здания, мы намерены соблюсти все условия для зданий класса “А”.