Стас Соколов, «Деловой квартал — Красноярск»
Бизнес Елены Ермолаевой начался с хобби. Свой первый коммерческий продукт — мониторинг рынка коммерческой недвижимости Новосибирска — она начала «производить» еще пять лет назад, не особенно рассчитывая на то, что сможет когда-то зарабатывать этим на жизнь. Сегодня созданная Ермолаевой компания RID Analytics выпускает уже восемь регулярных отчетов, посвященных рынку недвижимости, в клиентах — крупные финансовые и промышленные структуры и ведущие международные аналитические компании.
фото: investor43.ru
Елена Ермолаева.
образование: В 1996 г. окончила экономический факультет, отделение социологии Новосибирского государственного университета (НГУ).
работа: 1996—1998 гг. — радио «Мир», диджей.
1999—2000 гг. — учебный центр «Афина Паллада», директор.
2000—2001 гг. — агентство недвижимости «Афина Паллада», начальник отдела маркетинга и рекламы.
2001—2005 гг. — холдинг «Сибирь-пресс», руководитель отдела недвижимости. Газета «Континент-Сибирь», редактор журнала «Дом & офис».
С 2005 г. — директор RID Analytics.
С недавних пор Елена Ермолаева учится жить, не думая, следуя учению индийского философа Джидду Кришна Мурти. «Очень важно доверять интуиции, а не своему уму, поскольку мы думаем, соотнося и оценивая события жизни с предшествующим опытом, собственнными сформировавшимися установками, а жить надо сейчас, в этот момент, но научиться этому нелегко», — признает Ермолаева. Научиться не думать аналитику вдвойне труднее.
Из журналистов в «ньюсмейкеры»
До организации собственного бизнеса — компании RID Analytics — Ермолаеву увлекала не только философия. «Роман» Елены Ермолаевой с рынком недвижимости начался задолго до появления RID Analytics. Окончив экономический факультет НГУ, она пришла работать в агентство «Афина Паллада», где возглавила учебный центр по подготовке риэлторов. Как говорится, нет лучшего способа разобраться в чем-либо самому, чем начать учить этому других. Потом была должность руководителя отдела маркетинга и рекламы агентства недвижимости — там ей пришлось заняться первыми исследованиями. Последним местом, где Елена работала по найму, была региональная деловая газета «Континент Сибирь», где она стала руководителем отдела недвижимости. Около пяти лет Ермолаева вела эту тему, написав десятки обзоров, новостей и интервью. А в 2002 г. первой в Новосибирске начала делать ценовые мониторинги рынка коммерческой недвижимости города.
Елена Ермолаева: «Поначалу это было своеобразным хобби — мне было просто интересно видеть, как нестройный поток информации о конкретных предложениях преображается в графики и таблицы, тренды и тенденции. Кроме того, при попытке написания обзоров по недвижимости постоянно не хватало аналитики — на тот момент в Новосибирске никто не выпускал регулярных аналитических отчетов. Пришлось заняться этим самостоятельно. Побывав в Москве на конгрессах по недвижимости, мне стало обидно за Новосибирск, в котором рынок консалтинговых услуг в этой области был совершенно не развит».
Мониторингами начинающего аналитика сразу же заинтересовались профессиональные участники рынка. Хотя поначалу спрос на продукт был нерегулярным, но подготовка аналитических отчетов, начатая «ради интереса», дала неожиданные плоды: в начале 2005 г. почти одновременно к Елене поступило два предложения о проведении полноценных исследований — от новосибирской и московской компаний. В результате в апреле 2005 г. была создана компания RID Analytics. Уходить на вольные хлеба было сначала страшновато. «Бросать работу в медиахолдинге, в деловой газете было непросто, но мне хотелось чего-то большего: развития, роста, новых проектов. Пришлось делать выбор», — вспоминает Ермолаева. Какое-то время Елена пыталась совмещать предпринимательскую деятельность и работу по найму, но в конце-концов полностью «перешла на работу» в RID Analytics: «Я благодарна своей прежней работе и тому опыту, который получила, работая журналистом. Переход в новый статус не был резким, как зачастую происходит при смене наемной работы на организацию своего дела».
Брокеры и аналитики будут расти в цене
Строительство жилья, офисных зданий, торговых центров, складов — все это требует серьезных вложений, срок возврата которых даже при самых благоприятных обстоятельствах составляет не один год. А в условиях нынешнего бума, когда заявления о старте новых амбициозных проектов звучат едва ли не каждый месяц, риски подобных инвестиций увеличиваются многократно. Для того чтобы не просто построить «стены и крышу», а получить работающий бизнес, приходится оценивать массу факторов — специфику места будущего здания, текущую рыночную ситуацию и то, как она изменится к моменту, когда объект будет сдан. Спрос на такие услуги растет, и сегодня RID Analytics уже едва справляется с потоком заказов. Впрочем, так было не всегда.
Основным вкладом в «уставной капитал» созданного ею предприятия стали ее знания, энергия и желание работать. Первые месяцы RID Analytics вполне удавалось обходиться даже без офиса — он появился тогда, когда у компании был уже сформирован определенный поток заказов, справляться с которыми в одиночку стало невозможно.
Поначалу RID Analytics занималась только подготовкой аналитических отчетов. Однако очень скоро Елене стало очевидно, что графики и таблицы — только основа, на которой можно производить исследовательские «продукты» более высокого уровня (и стоимости). Первым серьезным успехом RID Analytics стал заказ от крупной девелоперской компании, ЗАО «Строитель», предполагавший оценку первоначальной концепции будущего проекта бизнес-центра («Кронос»). Сумму гонорара Еромолаева не раскрывает, поясняя лишь, что она была в 10 раз больше, чем стоил обычный мониторинг (сейчас средний диапазон цен варьируется от 4 до 7 тыс. руб., максимальная цена — 30 тыс. руб. в зависимости от сложности работы).
Елена Ермолаева: «К тому моменту мы уже проводили исследования “под заказ”, но не было опыта разработки концепций. Поэтому очень хотелось не просто “продать” свою работу и получить вознаграждение, но и реально доказать людям, что ты что-то действительно можешь и умеешь. Для меня эта работа оказалась полезной прежде всего с точки зрения обретения уверенности в своих силах».
Эта уверенность начинающему консультанту оказалась не лишней. Результаты сделанного RID Analytics исследования несколько противоречили первоначальным планам заказчика. Проект предполагал создание многоуровневой парковки с большим числом мест, которые владельцы были намерены продать жителям окрестных домов. Однако, проведя примерную оценку количества жителей, которые могли бы заинтересоваться таким предложением, RID Analytics посоветовала существенно сократить число парковочных мест и исключить их из «коммерческой» части проекта вообще, сделав такой паркинг элементом инфраструктуры, повышающим конкурентоспособность бизнес-центра. Несмотря на то что услуга по разработке концепций (проектному консалтингу) была для Новосибирска новой, число заказчиков постепенно стало расти.
Убеждать в собственной профессиональной состоятельности пришлось не только клиентов, но и себя. «Я думаю, что каждый начинающий предприниматель вынужден бороться не только со скепсисом заказчиков, но и с собственным неверием в свои силы, — говорит Ермолаева. — И главное здесь не столько найти какие-то рациональные доводы, сколько раздвинуть некие “границы” в собственном сознании, понять, что любые проблемы решаемы».
Поначалу заказчиков приходилось убеждать не столько в преимуществах своей компании, сколько в необходимости такого рода услуг в принципе.
«Интересный случай произошел с одним из заказчиков, — рассказывает Ермолаева. — На первой встрече клиент заявил, что обращается к нам лишь по требованию управляющей компании, сам он не доверяет маркетологам вообще, вряд ли нам его удасться чем-то удивить. Но когда он получил от нас готовое предложение, оценил: “Впечатляет!”. В итоге концепция здания, часть площадей которого планировалась на продажу, была изменена. Первоначально на высоких этажах должна была располагаться парковка, но осталась она только на нижний этажах». Сейчас у RID Analytics разработано порядка 30 концепций — среди них концепции торговых, офисных центров, жилых домов, а также больших земельных участков со смешанной застройкой. Среди крупных проектов RID Analytics — редевелопмент части территории завода «Электроагрегат» площадью около 15 га. На участке, занятом заводом, было предложено построить жилой комплекс, ряд торговых и офисных зданий. Проект смешанной застройки — на берегу Бердского залива, на 12 га, должны расположиться жилые дома и развлекательный комплекс. Работы по созданию концепций торговых центров — например, по заданию компании «Ривайвел», разработана концепция ТЦ на ул. Кутателадзе. В списке крупных иногородних заказчиков RID Analytics — «СТ Групп Регион» известного московского девелопера Шалвы Чигиринского.
Хотя интерес к проектному консалтингу постепенно растет, до сих пор в Новосибирске лишь 3—5% объектов имеют проработанную концепцию. Но рынок недвижимости в Новосибирске постепенно движется к точке насыщения. Сегодня мало просто построить качественное здание. Целый ряд новых объектов испытывает серьезные сложности с привлечением арендаторов. Елена Ермолаева уверена, что в этой ситуации спрос на качественный анализ проектов будет расти.
Концептуальный подход
По признанию Ермолаевой, разработка концепции на 90% состоит из довольно «скучных» в понимании творческого человека вещей — обсчетов и замеров. Первое, что делается при проведении проектного консалтинга, — это глубокий анализ характеристик самой площадки. Исследование должно включать данные о всех строениях в радиусе, например, 500 метров (в зависимости от типа объекта эта цифра может меняться). Окружающие жилые дома классифицируются по типу и возрасту (а значит, и средней стоимости квартир, которая косвенно говорит об уровне жизни их владельцев). То же делается с коммерческой недвижимостью (офисные здания и торговые центры). Детально просчитывается трафик — транспортные и пешеходные потоки. Все это сводится в удобные для анализа таблицы, графики и схемы, дающие полное представление о том, что реально происходит на участке и вокруг него.
Елена Ермолаева: «Зачастую инвестор вынужден “плясать” от того земельного участка, который у него есть. В некоторых случаях одинаково успешными на этом участке могут быть жилой комплекс и торговый центр. Где-то лучше отдать предпочтение офисному зданию. В качественном исследовании должна быть собрана информация обо всех строящихся и планируемых объектах, аналогичных анализируемому, даже если они не вступают с ним, на первый взгляд, в прямую конкуренцию».
Выйдя на новый уровень — разработки концепций, компания Ермолаевой впервые столкнулась с прямой конкуренцией со стороны крупных столичных и даже международных компаний, для которых именно такая работа и является основным источником дохода. Сегодня они все активнее идут в регионы, прекрасно понимая, что бум инвестиций в недвижимость открывает перед ними новые рынки. «Но громкое имя на отчете еще не является гарантией качества работы. Нередко крупные консалтеры, получая заказ в Новосибирске, приобретают у нашей компании сразу несколько отчетов по разным сегментам рынка. Если же они пытаются проводить анализ самостоятельно, то качество отчетов не всегда бывает на высоте. Трудно за одну-две коротких командировки изучить чужой город».
Как признается Елена, обнаружить, что твоим соперником в борьбе за контракт является компания с мировым именем (название не раскрывает), в первый раз было не комфортно. Тем более что речь шла о серьезном заказе «Новосибирского жирового комбината», решившего перенести производство за город. Клиент хотел получить практические рекомендации относительно путей использования расположенного в центре города ценного земельного участка, который занимают его цеха сегодня. Впрочем, менеджеры компании решили подстраховаться и заказали исследования сразу двум агентствам — московскому офису международной компании и RID Analytics. Выводы обеих компаний совпали. «Выбирая из новосибирских консалтинговых компаний, мы остановились на RID Analytics, — подтверждает ее слова исполнительный директор ОАО “НЖК” Дмитрий Яковлев. — Необходимый нам отчет был подготовлен в кратчайшие сроки и содержал требуемую нам информацию». У крупных компаний есть неоспоримые преимущества перед местными игроками — это и известное имя, и мощная организационная инфраструктура, позволяющая предлагать клиенту комплексные решения. Например, сегодня не только московские, но уже и местные девелоперы начинают привлекать к реализации своих проектов в сфере торговой недвижимости крупных международных консультантов, которым, кроме всего прочего, проще собрать для ТЦ интересный пул арендаторов (в том числе и таких, которые отсутствуют пока на местном рынке).
Своим конкурентным преимуществом RID Analytics считает знание местного рынка и базу данных, накопленную в течение нескольких лет. В архиве компании — детальные отчеты о том, как менялась ситуация в жилой, офисной, торговой и складской недвижимости. Сейчас компания готовит уже восемь таких регулярных мониторингов (и еще четыре выпускает под заказ). Кроме того, по словам Ермолаевой, после двух десятков полноценных исследований, которые RID Analytics провела в Новосибирске, в базе данных скопилась масса информации о плотности населения, автомобильных и пешеходных трафиках, динамике ввода новых объектов и т.д. «Эти сведения теперь можно использовать в новых работах, что существенно повышает их качество и сокращает время проведения исследования», — говорит Ермолаева. «Одна из отличительных особенностей нашего подхода к концепциям — проработка фор-эскиза или предпроектного предложения. Это еще не эскизный проект, но уже некая визуализация, наличие которой позволяет обратиться к районному или городскому архитектору для уточнения задания на проектирование».
Данными RID Analytics пользуются и российские гиганты вроде «Брокеркредитсервиса», и такие международные «монстры», как Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Cushman & Wakefield Stiles& Riabokobylko, DTZ, GVA-Sawyer и др. Это внушает оптимизм Ермолаевой. В этом году впервые RID Analytics стала выпускать ценовые мониторинги не только новосибирского рынка, но и рынков Красноярска и Барнаула.
Трудности делегирования
Постепенно число заказов росло. Главной проблемой, как признается Елена, стало отсутствие навыка в делегировании полномочий. «Поначалу я придерживалась правила “хочешь сделать что-то хорошо — сделай это сам” и передавала сотрудникам лишь самые простые задачи, — говорит она. — При росте числа заказов я начала “зашиваться”. Это не отразилось на сроках и качестве работы, но у меня появилось ощущение постоянной усталости». Встал вопрос о расширении компании, в штате появились позиции: начальник отдела аналитики и специалист по мониторингам. «Когда работа поставлена, передать ее другим сотрудникам несложно. Однако особенность аналитики и маркетинговых исследований в том, что это творческий вид деятельности, и постоянно возникают новые задачи. Поэтому требования к квалификации сотрудников высокие, они постоянно растут». Сегодня в компании Ермолаевой трудятся 10 человек.
Анализ рынка недвижимости — перспективное направление, но амбиции RID Analytics оказались более высокими. Недавно компания открыла отдел брокериджа, оказывающий услуги в области коммерческой недвижимости. По словам Ермолаевой, это направление деятельности было «подсказано» клиентами. Некоторые из них сами просили помочь в подборе помещения. Именно так RID Analytics помогла компании «РосЕвроДевелопмент» найти одного из крупных арендаторов бизнес-центра «РосЕвроПлаза» — швейцарский фармацевтический концерн Roushe.
RID Analytics набирает вес
Сегодня компания Еромолаевой уже не единственная, кто работает на этом рынке. По оценке управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Дьячкова, годовой объем рынка исследовательско-консалтинговых услуг в Новосибирске составляет около $500 тыс. Порядка 80% от этой суммы приходится, по его мнению, на трех участников — RID Analytics, DSO Consulting и международную компанию Jones Lang LaSalle, которая ведет здесь ряд крупных проектов, инвесторами которых выступают столичные компании и финансовые структуры. Рост рынка в прошлом году составил порядка 30%.
Как многие предприниматели, Ермолаева уже столкнулась с печальным парадоксом — вместе с ростом доходов остается все меньше свободного времени на занятия «для души» (на которые раньше, возможно, не хватало денег). Будучи журналистом нынешний аналитик недвижимости увлекалась многим, начиная от пения до коллекционирования кактусов. Но сегодня признает, что последние три года основное ее хобби — работа. Единственным способом вырваться из круговорота дел стали непродолжительные вылазки в отпуск за границу. Работа, впрочем, настигает ее и там. «Очень интересно в совершенно чужой стране замечать какие-то особенности местного рынка недвижимости, — признается Ермолаева. — В Египте меня поразило то, что очень много недостроенных и одновременно жилых домов. Таков обычай: вырастает сын и пристраивает к дому верхний этаж»