Текущий год войдет в историю как год прорыва в сегменте коммерческой недвижимости — в городе появились торговые и офисные объекты высокой классности. Застройщики жилого в 2008 г. также взяли курс на «дорогие» проекты. Год обещал побить все рекорды, однако финансовый кризис помешал этому. В условиях недостатка «живых» денег участники рынка ищут способы удержаться: идут в подряд к государству, продают объекты по сниженной цене, начинают оказывать новые услуги.
фото: www.avtoradio.net
Большинство экспертов утверждают: если бы не мировой кризис, то 2008 год можно было бы вписать в историю красноярского рынка недвижимости как один из самых значимых. МАМЕД АБАСОВ, генеральный директор ГК «Монолитхолдинг»: «По данным на сентябрь, рост темпов сдачи жилья у ГК составил 96%. По нежилому — 76%. И если бы не проблемы на рынке недвижимости, нынешний год мог бы стать самым успешным для местных строителей».
Рынок прирос качественными площадями
Директор компании Lex Development (входит в ГК «Партнер-Строй») ДМИТРИЙ БОГДАНЧИКОВ считает, что за текущий год красноярский рынок недвижимости изменился качественно. Резкий рывок вперед произошел в торговом сегменте коммерческой недвижимости. «Бесспорным флагманом стал ТРК “Планета”, сдавшийся весной. На подходе еще два торговых комплекса — “Огни” и “Июнь”, — говорит г-н Богданчиков. Директор департамента консалтинга компании London Consulting & Management Company (LCMC) СЕРГЕЙ БОГДАНЧИКОВ добавил, что открытие ТРЦ “Планета” не только вывело рынок торговых центров Красноярска на принципиально новый уровень качества, но и увеличило общий объем этого сегмента рынка коммерческой недвижимости почти на 40%.
Офисное предложение также увеличилось качественными площадями. В течение года сдались два высококлассных бизнес-центра — “Весна” и “Европа”, на подходе вы— сотка “Монолитхолдинга” на Взлетке. В итоге количество офисных площадей в Красноярске выросло примерно на 20%.
На рынке жилой недвижимости эксперты отметили две тенденции, которые преобладали в 2008 году. Во-первых, инвесторы и застройщики пошли в сегмент дорогого жилья. Так, компания “Стройсервис-Инвест” начала строительство многофункционального жилого центра на Стрелке, “Омега” презентовала проект “Перья”, летом застройщик совместно с генеральным риэлтором, компанией “АРЕВЕРА-Недвижимость”, начал продажи жилья в этом комплексе. Компании предприняли нестандартное решение — открыли офис продаж прямо на стройплощадке. “Монолитхолдинг” возводит комплекс “Лазурный”, который застройщик позиционирует как апартаменты для покупателей с платежеспособностью выше среднего. Осенью 2008 г. компания “Сиблидер” презентовала жилой объект повышенной ком— фортности. Закрытый комплекс комфортного проживания Фрегат [NEO] — первый проект несоциального жилья этой строительной компании.
Директор RESTATE GROUP (коттеджный поселок Chalet Club) ДМИТРИЙ МЕТЕЛЬКОВ говорит, что покупательская способность в сегментах middle-up и premium в значительно меньшей степени зависит от дефицита ликвидности. “При продаже дорогого жилья практически отсутствует ипотечная составляющая сделок, а объем такого предложения в городе весьма ограничен”, — добавил эксперт.
Кроме того, в этом году в Красноярске и его пригороде активизировался сегмент малоэтажного жилья. Дмитрий Метельков: “Для потребителя с достатком чуть выше среднего, живущего в Москве и Санкт-Петербурге, обладание загородным домом в организованном коттеджном поселке уже успело стать нормой жизни. С традиционным отставанием от “столиц” в 3—4 года тенденция дошла и до Красноярска — в этом году и в крае стартовало сразу несколько проектов коттеджных поселков”. По подсчетам “ДК”, в течение года было заявлено 7—8 таких проектов.
Как строители выживают в кризис
»Риэлторы одними из первых почуяли «неладное» на рынке. Еще весной продажи жилья «встали». Тогда мы говорили о том, что примерно треть компаний ушла с рынка. Сегодня, я думаю, уже около 40% агентств недвижимости прекратили свою работу«, — сказала ЕЛЕНА ЗВОНАРЁВА, генеральный директор агентства недвижимости “Септима”.
Мамед Абасов рассказал, что застройщики жилья ощутили кризис летом. Компании, занимающиеся возведением коммерческой недвижимости, — в начале осени. Дмитрий Богданчиков: “Когда прекратились продажи жилья, инвесторы попытались перевести свои активы в коммерческую недвижимость, но вскоре стало ясно, что финансовый кризис носит системный характер”.
Генеральный директор ФСК “Готика” ГЕННАДИЙ ТИХОНОВ так описал текущую ситуацию: “Думаю, спрос на жилье упал примерно наполовину. Раньше 60% сделок у нас было по ипотеке. Четыре месяца покупок с участием ипотеки нет вообще”. Эксперты отметили, что ситуация в компании характерна для рынка в целом.
В последние месяцы часто звучит информация от СМИ, что некоторые застройщики находятся на грани банкротства. В связи с этим “ДК” обратился за пояснением ситуации в Союз строителей Красноярского края (ССКК). Там нам рассказали, что в течение последнего времени ССКК делает запросы всем своим участникам на предмет того, работает ли компания на рынке. На данный момент ни одна из строительных компаний Красноярска не заявила о прекращении своей деятельности.
В отсутствие “живых” денег многие застройщики пытаются выжить за счет продаж по более низкой цене. Геннадий Тихонов: “В некоторых случаях мы идем на уступки в цене. Каждая сделка рассматривается индивидуально. Однако стоимость “квадрата” жилья в кирпичном доме нашей компании стоит не ниже 50 тысяч рублей, ниже — для нас уже нерентабельно”.
Застройщики разрабатывают сов— местные программы с банками. “Совместно с ВТБ мы строим микрорайон “Иннокентьевский”. Около 70% финансирования — около четырех млрд руб. — взял на себя наш банк-партнер”, — поделился Мамед Абасов. Руководитель “Монолитхолдинга” также рассказал, что его компания взяла курс на сотрудничество с государством. “Мы строим социальное жилье в Минусинске. Есть ряд подобных проектов в других городах. Сегодня портфель госзаказов “Монолитхолдинга” превышает два млрд руб. Наши специалисты уже работают на четырех крупных проектах, заказчик которых — администрация города и края”, — пояснил г-н Абасов.
Дмитрий Богданчиков рассказал свой “рецепт выживания” в кризисной ситуации: “Еще несколько месяцев назад как девелоперы мы полностью были заняты проектами коммерческой недвижимости группы компаний, в которую входим. Сейчас же расширяем фронт работы в смежных областях — юридических услугах в сфере недвижимости в расчете на открытый рынок. По сути, это fee-development, или девелопмент “на аутсорсинге”.
”Заморозка» до лучших времен
Сергей Богданчиков уверен, что перспективы коммерческого сегмента местного рынка недвижимости достаточно оптимистичны: «Я уверен: рынку Красноярска придется проще, чем рынкам других крупных городов России. Все потому, что у вас нет переизбытка офисных и торговых помещений. Арендные ставки на торговую площадь в кризис если и снизятся, то максимум на 10%, а цены на офисы в качественных БЦ, думаю, останутся на прежнем уровне. Строительство не остановится». Однако московский аналитик предположил, что вполне возможен сдвиг в сроках реализации проектов: «Учитывая текущий дефицит наличности, компании-застройщики вряд ли смогут уложиться в установленные сроки строительства».
Участники рынка полагают, что значительная часть заявленных проектов в коммерческом сегменте, которые находятся на стадии проектирования, будет заморожена.
Елена Звонарёва: «Совершенно очевидно, что в ближайшие полгода в новые проекты не “зайдет” никто из местных и федеральных девелоперов».
Эксперты не исключили, что в сегменте жилого «заморозке» подвергнется и часть проектов, уже находящихся на стадии реализации. «На мой взгляд, это верный способ. Нужно искусственно увеличить платежеспособный спрос. А для этого нужно подождать с реализацией части проектов», — считает г-н Тихонов.
По мнению части экспертов, «отогреть» объекты удастся весной. «Возможно, весной банки оптимизируют активы, фондовый рынок стабилизируется, и тогда наша сфера понемногу пойдет в гору — люди начнут приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Это оптимистичный сценарий», — говорит Дмитрий Богданчиков. Пессимистичный сценарий, по его мнению, таков: «Если рынок “простоит” до осени 2009 года, из-за отсутствия оборотных средств с него уйдет более половины строительных компаний. И тогда придется наверстывать упущенное не менее четырех лет».
Дмитрий Метельков: «Долгосрочные прогнозы делать сегодня непросто. В предстоящем году строители и девелоперы в первую очередь будут завершать проекты, работу над которыми они уже начали». В целом же участники местного рынка недвижимости настроены по-боевому. Мамед Абасов: «Демпинговать в будущем году строители не станут. Как жилье, так и коммерческую недвижимость серьезная компания не будет продавать по цене, которая ниже уровня рентабельности». Дмитрий Богданчиков: «У нас есть много времени, чтобы все обдумать, скорректировать планы. Сейчас как никогда актуально заняться образованием, повышением квалификации».