Евгений Ющенко, «НГС.БИЗНЕС»
Количество современных бизнес-центров в нашем городе в последние несколько лет растет довольно серьезными темпами, а вот рост количества арендаторов площадей в этих объектах пока за ним не успевает. О том, как складывается ситуация на рынке аренды офисных помещений сегодня и каковы перспективы новосибирских бизнес-центров, корреспонденту НГС.БИЗНЕС рассказали исполняющий обязанности директора БЦ «Кронос» Эдуард Ляхов, управляющий БЦ «Гринвич» Павел Брунгард и генеральный директор ООО «Тандем-Инвест» (БЦ «РосЕвроПлаза») Виктор Зырянов.
фото: собств. илл.
Насколько в среднем заполнены бизнес-центры в Новосибирске?
Эдуард Ляхов: Говорить о средней заполненности бизнес-центров Новосибирска я не возьмусь, но что касается «Кроноса», то на сегодняшний день заключено договоров аренды на 19 000 кв. метров, реально арендаторами заселено около 12 000 кв. метров. Чтобы было понятно, поясню: общая площадь БЦ «Кронос» составляет 46 879 кв. метров, а полезная арендуемая площадь — 30 240.
Павел Брунгард: На мой взгляд, если брать «среднюю температуру по больнице», то в настоящее время бизнес-центры в городе заполнены приблизительно на 80 %. При этом какие-то из них заполнены полностью, а какие-то не более чем на 30 %.
Виктор Зырянов: Наполняемость бизнес-центров сегодня составляет от 50 до 80 %. Такой разбег возникает из-за того, что некоторые бизнес-центры стоят практически пустые. Менее востребованными оказались бизнес-центры, которые построили чуть-чуть позже.
Насколько соответствуют цены на аренду помещений спросу арендаторов различных сфер деятельности? Не вынудит ли кризис снижать цены или давать персональные скидки арендаторам?
Э.Л.: Ставки аренды всегда несколько выше уровня спроса со стороны арендаторов, в противном случае все качественные БЦ были бы заполнены «до отказа». Цены действительно могут снижаться, но не из-за кризиса, а из-за желания арендодателя видеть ту или иную компанию в числе своих клиентов.
П.Б.: Возможно, что цены будут снижаться, но, скажем, если какая-либо компания оказывается на грани банкротства, то снижение арендной платы для нее — это все равно что мертвому припарки. А что касается персональных скидок для отдельных арендаторов, то они всегда были и будут. Это зависит от деловой репутации компании, арендуемой площади, срока аренды и некоторых других факторов.
В.З.: Я думаю, что цены в любом случае будут снижены. Но кризис еще не наступил, это только самое начало. А в начале следующего года могут возникнуть очень серьезные проблемы. Уже сейчас некоторые бизнес-центры начинают снижать свои арендные ставки, но за счет чего они намерены обеспечить окупаемость, я не понимаю.
Столкнулись ли уже бизнес-центры с увеличением долгов со стороны арендаторов?
П.Б.: Что касается «Гринвича», то у нас никаких задержек оплаты пока не было, что будет в дальнейшем, прогнозировать не берусь. А вообще договор аренды всегда предусматривает некий депозит, который арендатор вносит в виде авансового платежа в счет оплаты последнего месяца аренды. Он используется в качестве страховой суммы на тот случай, если арендатор вдруг окажется не состоянии платить за помещения.
В.З.: Наши арендаторы пока вносят плату своевременно. Но если кто-то из них перестанет платить, то с ним, безусловно, договор будет расторгаться. Кроме того, у нас существует трехмесячный страховой депозит, который возвращается арендатору по окончании срока аренды. И если арендатор не платит в течение месяца или более, мы будем гасить задолженность за счет этого страхового депозита.
Э.Л.: Если вам кто-то скажет, что у его компании нет дебиторской задолженности, — не верьте ему, он врет. Задолженность есть всегда, но за последнее время ее уровень ничуть не увеличивается, оставаясь на допустимом уровне. Напротив, сложности на финансовых рынках максимально дисциплинируют контрагентов.
Как влияет место расположения бизнес-центра на количество арендаторов? Что такое деловой центр города применительно к Новосибирску?
Э.Л.: Влияет прямо пропорционально. В Новосибирске я человек новый, и скопление бизнес-центров в районе Центрального рынка или возле транспортной развязки Димитровского моста вызывает у меня чувство «легкого недоумения». Деловой центр, на мой взгляд, это линия Красного проспекта, и в первую очередь площадь Ленина — широкие транспортные магистрали, максимальная концентрация общественного транспорта, благоустроенные скверы, близость к органам власти… Все это делает аренду дорогой, но месторасположение офиса максимально выгодным.
П.Б.: Действительно, место расположения играет для арендатора даже более важную роль, чем стоимость аренды. При этом необязательно, чтобы он находился в самом центре города, гораздо важнее, чтобы к нему были удобные подъезды, дороги без пробок.
В.З.: Любому предпринимателю, арендующему офис в бизнес-центре, необходимы хорошая дорожная развязка, доступность городского общественного транспорта и линии метро, близость к администрации города и области. Удачное расположение бизнес-центра и его востребованность определяются именно этими факторами. Я думаю, что проспект Димитрова в районе моста может стать хорошим деловым центром Новосибирска.
Какова судьба строящихся бизнес-центров, не придется ли замораживать их строительство? Хватит ли Новосибирску уже существующих бизнес-центров?
П.Б.: Будут ли завершены строящиеся бизнес-центры, зависит только от количества денег у тех, кто их строит. Если средств для завершения строительства достаточно, то смысла замораживать объекты, конечно, нет никакого. Более целесообразно закончить строительство. Бизнес развивается, появляется потребность в новых площадях. Через некоторое время новые бизнес-центры будут востребованы и постепенно заполнятся. Хотя сейчас можно говорить о некоем насыщении в сегменте бизнес-центров класса А.
В.З.: Кризис может продлиться 2–3 года, многие объекты сейчас, конечно, будут заморожены. И я думаю, что существующих бизнес-центров в Новосибирске сейчас вполне достаточно. Тот, кто сейчас начинает строить бизнес-центры, а в особенности бизнес-центры класса А, в дальнейшем может наткнуться на пустующие офисы.
Э.Л.: Строящиеся бизнес-центры будут заморожены. Это факт. Тех административных зданий, что построили к настоящему моменту, хватит на несколько лет вперед. Тем более что нынешние «смутные времена» уберут с рынка многие фирмы с плохой финансовой дисциплиной — площади в бизнес-центрах будут освобождаться.