«Континент Сибирь»
Октябрь для рынка ипотеки выдался на редкость богатым на события. Но для заемщиков они в основном носили негативный характер. Банки оградили выдачу ипотечных кредитов плотным кольцом условий, ужесточили требования к заемщикам, подняли ставки. Насколько реально в этой ситуации получить кредит и что ждет счастливчиков в дальнейшем, выясняла корреспондент «КС» ВИКТОРИЯ АНТОНОВА.
Общее удорожание
фото: com.sibpress.ru Осень была ознаменована появлением ряда новых тенденций на рынке жилищного кредитования. «Безусловно, общая непростая ситуация на финансовом рынке отразилась и на рынке ипотеки. Банки продолжают повышать ставки, ужесточать требования при подтверждении дохода, снижать максимально возможную сумму займа. Это связано с ростом стоимости денег для самих банков, а также с сокращением возможности привлечения “длинных” ресурсов для выдачи ипотечных кредитов», — рассказывает директор макрорегиона «Сибирь» Инвестиционного банка «КИТ Финанс» Александр Сабаев.
Действительно, в октябре практически все участники рынка подняли ставки по ипотечным программам. Банк ВТБ 24 увеличил ставки в рублях на 0, 7–1, 2%, в долларах — на 0, 4%. Также с 3 октября банк ввел дополнительные надбавки к базовой процентной ставке. Для заемщиков, доход которых не подтвержден справкой о доходах по форме банка, надбавка составит 1% к базовой, для предпринимателей — 1, 5%. «КИТ Финанс» увеличил минимальную процентную ставку в рублях на 2%, Альфа-Банк — на 4, 5–5% в рублях и на 3, 9–4, 1% в долларах. Аналитики говорят, что это существенное удорожание может быть связано с тем, что еще летом Альфа-Банк снижал ставки по ипотеке, теперь же они находятся на уровне рынка.
Банк «Сосьете Женераль Восток» дважды за полгода менял в большую сторону ставки по ипотеке, суммарное повышение составило 2–2, 25%. «При этом средний рост рынка был выше на 1–2%, что позволило нам остаться в нижней границе ценового коридора и не сокращать темпов роста ипотечного кредитного портфеля», — рассказывает генеральный директор филиала BSGV в Новосибирске Игорь Смуров.
С начала октября ставки по кредитам на жилье увеличил и Сбербанк России. «С 1 октября 2008 года ставки по жилищным кредитным программам в рублях у нас составляют от 12, 75% до 14% (после регистрации ипотеки) и от 14, 25% до 15, 5% (до регистрации ипотеки). Новые процентные ставки применяются только по вновь выдаваемым кредитам. Процентные ставки по ранее принятым решениям о выдаче кредитов остаются без изменений», — поясняют в Сибирском банке Сбербанка России.
«Вслед за другими, в том числе и государственными банками, мы несколько подняли ставку — сейчас она составляет от 16%», — признает заместитель руководителя Сибирско-Дальневосточной региональной дирекции ОАО «УРАЛСИБ» по розничному банковскому бизнесу Максим Соколов. «Процентные ставки по ипотечным кредитам увеличены прежде всего по тем сегментам программ, где у клиента минимальный взнос. Среднее увеличение ставок составило 2–5% по кредитам в рублях и 1, 5–3% годовых — в долларах. При этом сохранены прежние значения минимальных процентных ставок в размере 10% годовых в рублях и 9% годовых в долларах. В целом же любые изменения программ делаются с учетом рынка», — делится данными и директор ККО Городского Ипотечного Банка в Новосибирске Иван Ничепуренко.
Все эти перемены привели к тому, что средняя фиксированная ставка предложения по ипотеке в рублях, по расчетам «Кредитмарта», в среднем по стране на 15 октября составляла 15, 41%. «Безусловно, эта осень преподнесла неприятный сюрприз потенциальным заемщикам. Первое, что бросается в глаза, — ставки, которые в среднем выросли с 12% до 15% годовых в рублях, а в отдельных случаях достигают 20%», — рассказывает об изменениях ставок на рынке региональный директор DeltaCredit в Сибирском регионе Владимир Федянов.
Впрочем, как считают эксперты, рост ставок на самом деле не самый главный фактор, влияющий на доступность ипотеки, поскольку размер ежемесячного платежа увеличивается непропорционально росту годовой ставки. «Ставки выросли на четверть — с 12% до 15% годовых, а размер ежемесячного платежа, соответствующего этим ставкам, если взять 10-летний кредит на сумму 2 млн руб., увеличился на 12%: с 28 700 руб. (при ставке 12% годовых) до 32 270 руб. (при ставке 15% годовых)», — приводит пример господин Федянов.
Другие его коллеги считают, что возросшие ставки все-таки сделали получение ипотеки более затруднительным. «Риск невозвратов и рост ставок по межбанковским кредитам подталкивают банки к увеличению процентных ставок по кредитам для своих клиентов. В связи с этим если еще два месяца назад потенциальный заемщик мог воспользоваться возможностью получения кредита, то сейчас его ежемесячный доход, оставшийся на прежнем уровне, этого не позволяет», — сетует руководитель Урало-Сибирского региона управления продаж компании «Кредитмарт» Владимир Грязнов.
Ограничение предложения
Однако повышение ставок — это еще цветочки, говорят эксперты. Сегодня практически нереальным стало получение кредита на новостройку. Даже крупнейшие игроки ипотечного рынка отказываются от выдачи таких займов из-за проблем с финансированием строительства и повышения кредитных рисков компаний данной отрасли. ВТБ 24 с 4 октября ввел мораторий на прием заявлений на покупку строящегося жилья. «Отношения с застройщиками приостановлены до окончания аудита фактического состояния объектов и перспектив их ввода в запланированные сроки», — рассказывает начальник отдела продаж в Новосибирске банка ВТБ 24 Константин Каменщиков. С 1 октября Райффайзенбанк также приостановил программу покупки жилья на первичном рынке. Подобные меры, по данным «КС», принял и Альфа-Банк.
«На данный момент мы приостановили программы кредитования на первичном рынке жилья. Это связано с тем, что в новых условиях необходимо заново провести аккредитацию всех застройщиков города и области, чтобы адекватно оценить риски. Дело в том, что на первичном рынке при кредитовании под инвестиционные права возникают дополнительные риски, связанные с финансовым обеспечением самого строительства. Необходимо понять, будет объект достроен и сдан в эксплуатацию в срок или процесс может быть затянут», — объясняет причины обострившихся отношений банков с застройщиками и Максим Соколов из УРАЛСИБА.
Впрочем, некоторые игроки отмечают, что еще готовы дать кредит на новостройку частным лицам. «Более чем 70 компаний-застройщиков на территории Новосибирской области заключили соглашения о сотрудничестве с банком. При этом обращаем внимание, что указанный перечень не является ограничением при выборе интересующего объекта недвижимости», — уверили корреспондента «КС» в Сбербанке России.
Но часть банков вовсе ушла от ипотеки. С 1 октября ТрансКредитБанк временно не развивает ипотечные программы и не выдает такие кредиты за исключением корпоративных программ с «РЖД». Еще раньше об уходе с рынка заявляли «Хоум Кредит энд Финанс Банк», «Русский стандарт» и «Ренессанс Кредит». «Рынок ипотеки сузился. На нем осталось только несколько федеральных, главным образом государственных банков. Лидерами являются Сбербанк России и ВТБ 24», — уверяет Константин Каменщиков. «Если рассматривать вопрос приостановки банками выдачи ипотечных кредитов, то банков, официально объявивших о приостановлении выдачи, не более пяти. Многие продолжают прием заявлений, но откладывают принятие окончательного кредитного решения, формируя для себя некий список потенциальных заемщиков», — парирует Владимир Грязнов.
Просят больше, думают дольше
Еще одной печальной тенденцией для заемщиков стало увеличение первоначального взноса. Сегодня ни один банк не готов прокредитовать заемщика на 100% от стоимости приобретаемой квартиры. В октябре ВТБ 24 поднял минимальную планку по первоначальному взносу до 20%, УРАЛСИБ — до 30% от суммы кредита. В Сбербанке России этот показатель изменился с 1 октября. Для обычных жилищных кредитов вместо 10% он должен составлять 20%, для кредита «Молодая семья» вместо 5% — 10%. То есть размер первого взноса в банке вырос в два раза. «А в некоторых банках эта величина по факту уже достигает 50%», — уверяет Владимир Грязнов.
Кроме этого, многие банки увеличили время для рассмотрения заявок и оценки заемщиков. «Для максимально полной оценки рисков сейчас и сами заявки рассматриваются несколько дольше— от недели до двух», — говорит Максим Соколов.
Но в ряде банков уверяют, что пока работают на старых условиях. «Ужесточения требований к заемщикам не происходило: мы по-прежнему рассматриваем справки о доходах не только по официальной форме 2–НДФЛ, но и в виде письма в свободной форме, заверенного работодателем. Сроки рассмотрения заявок также не изменились и составляют пять–семь дней», — рассказывает Игорь Смуров.
Лучше переждать?
«Я бы оценил общую обстановку на рынке ипотеки как сдержанную. Кредитование идет, но темпы эти сейчас замедлились. Многие банки пытаются адаптироваться к новым рыночным условиям и увидеть свою нишу. Ставки подросли, но говорить об этом, как и о дальнейших тенденциях, было бы неправильным», — комментирует ситуацию с ипотекой Максим Соколов. «На наш взгляд, эта ситуация носит временный характер, так как напрямую связана с дефицитом ликвидности, который сейчас испытывает большинство банков. Как только проблема ликвидности будет преодолена, ставки неизбежно будут корректироваться вниз, но на возвращение к уровню 2007 года понадобится значительное время», — соглашается Игорь Смуров.
А Владимир Федянов советует всем участникам рынка сделать выводы из создавшейся ситуации. «Ипотечный кризис в США преподнес нам свои уроки, и мы должны учесть их при построении модели российского рынка, чтобы придать ему новый, более мощный импульс развития. Ипотека будет развиваться до тех пор, пока у людей есть потребность в улучшении жилищных условий. Мы не можем не обращать внимания на снижение динамики роста объемов выдачи, но это нормально при сегодняшней ситуации. Из-за повышения стоимости ресурсов доходность ипотеки тоже снижается. Скорее всего по итогам года мы увидим перераспределение рынка ипотеки между наиболее сильными игроками, среди которых в первую очередь будут присутствовать госбанки и банки с участием иностранного капитала», — уверен Федянов. А Максим Соколов полагает, что в перспективе этот рынок будет расти не такими бурными темпами, как раньше. «Но главное, что мы сделали за предыдущие годы, — создали и отработали технологии, разработали во многом уникальные программы. Чем быстрее мы сейчас их приспособим к ситуации, тем быстрее выйдем из кризиса», — резюмирует Соколов.