Евгения Ли, «Деловой квартал — Красноярск»
Этот год красноярские риэлторы наверняка запомнят надолго. Из-за стремительного роста цен на жилую недвижимость платежеспособный спрос на нее сократился, как следствие — число сделок у риэлторов уменьшилось как минимум на четверть. В этой ситуации часть агентств недвижимости не смогла удержаться и ушла с рынка. Оставшиеся риэлторы придумывают различные ходы для привлечения покупателей — запускают call-центры, договариваются с застройщиками о скидках, разрабатывают программы лояльности.
фото: www.intecmedia.ru По словам экспертов, за девять месяцев текущего года из риэлторского бизнеса ушло около трети фирм. КОНСТАНТИН ПОПОВ, генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»: «По нашим подсчетам, перестали работать примерно 30% игроков. Этот массовый уход с рынка прежде всего связан со спадом спроса на жилье. Жилая недвижимость — основной “хлеб” риэлторов. Низкие обороты не дают возможности мелким компаниям содержать себя, поэтому многие небольшие компании уходят “в отпуск” на неопределенные сроки».
За первую половину этого года местные риэлторы заработали около 500 миллионов рублей
По словам исполнительного директора «Компании Ваш рай–ON» БЭЛЛЫ ЧУКАНОВОЙ, лидерский «костяк» рынка агентств недвижимости остается прежним — это около 10—15 компаний. Лидером рынка эксперты назвали компанию «АРЕВЕРА-Недвижимость». По оценкам аналитиков, у нее около 15—20% красноярского рынка агентств недвижимости. Также в ряду ведущих игроков на рынке эксперты отметили компании «Гранта», «РИЦА», «ИЖИ», «Компания “Ваш рай-ON”, “Посад”, “Кром”, “РЖИЦ”, “Септима”, “Квартирный ответ”, “Профессионал”, “Исполин”. По оценке генерального директора компании “Гранта” АЛЕКСЕЯ АНУЧИНА, крупнейшие риэлторские фирмы держат около 60—65% местного рынка агентств недвижимости.
Емкость красноярского риэлторского рынка за январь-июль текущего года, по предварительной оценке генерального директора ООО SM.realty (торговая марка “Квартирный ответ”) ЮРИЯ ЮДИНА, составляет 465 млн руб. Алексей Анучин предложил способ подсчета емкости рынка: “В 2008 году было совершено около десяти тысяч сделок по жилью. Из них около 70—80% проходили с участием риэлторов. Средняя стоимость сделки — около 50 тысяч рублей”. Президент компании “ХИРШ-Россия” ФЕЛИКС АЛЬБЕРТ предложил “ДК” такую методику подсчета емкости рынка: “В среднем в год меняют жилье не более 5% жителей. Красноярск — город-миллионник. Поэтому получается цифра около полумиллиарда рублей”. В этот показатель эксперты не включали сделки по коммерческой недвижимости. “Около 90% сделок на рынке заключается по покупке-продаже жилья”, — уточнил Феликс Альберт.
Участники рынка агентств недвижимости говорят, что текущий год для них был богат на события. Не успела отгреметь новость об объединении двух крупных агентств “ИЖИ АННО” и “Енисейской губернии” в фирму “Гранта”, как тем же способом усилило свои позиции на рынке агентство “Кром”. По информации “ДК”, компания “Кром” объединилась с небольшой риэлторской фирмой “Ярис” и открыла второй офис продаж под брендом “Кром”. Как сообщил Юрий Юдин, таких примеров на рынке много — мелкие игроки консолидируются друг с другом или примыкают к крупным агентствам.
Как стало известно “ДК”, весной этого года сменился собственник у одного из старейших агентств недвижимости города — компании “Септима”. ЕЛЕНА ЗВОНАРЁВА, генеральный директор компании “Септима”: “Эта сделка не связана с общим трендом слияний-поглощений на рынке. Просто бывший собственник фирмы переехал в другой город. Я приобрела у него этот бизнес”. Г-жа Звонарёва сообщила, что, возможно, компания “Септима” продолжит сотрудничество с бывшим собственником, но он будет выступать уже в новом качестве — как иногородний партнер.
Количество сделок с жилой недвижимостью сократилось на четверть
Участники рынка говорят, что самый большой сюрприз рынку в этом году приподнес сегмент жилой недвижимости, который считается самым доходным в риэлторском бизнесе. Константин Попов: “Общее количество операций с жилой недвижимостью снизилось примерно на 20—25%”. Юрий Юдин: “За 7 месяцев этого года в Красноярске совершено 10, 8 тыс. сделок по жилью, за аналогичный период 2007 года — 13, 6 тыс.”.
Эксперты отметили, что количество сделок по жилью стало уменьшаться с начала текущего года. Бэлла Чуканова, исполнительный директор “Компании “Ваш Рай-ON”: “Мы наблюдаем спад с февраля 2008 года”. Константин Попов: “Мы зафиксировали спад спроса в июне этого года”.
Аналитики утверждают, что уменьшение числа сделок по жилой недвижимости — тенденция общероссийская. Феликс Альберт: “Спада спроса и цен на жилье, пожалуй, нет только в Сочи. Но это обусловлено масштабным строительством, приуроченным к зимней Олимпиаде. В столице жилье дорожает лишь на 1—2% в месяц. В сравнении с предыдущими годами это нонсенс”. Константин Попов рассказал, что на фоне России красноярская ситуация не самая безвыходная. “У нас уменьшение количества сделок не вылилось в стагнацию рынка, наоборот, это привело к стабилизации и понижению цен на жилье. Для примера сравним Красноярск с Омском. У нас цены на жилье упали за год примерно на 15% и сделки по жилью не прекратились, просто их количество сократилось. В Омске же средняя стоимость “квадрата” жилья упала лишь на 5% за это время, и сделок на рынке почти нет. Вот такую ситуацию, я считаю, можно назвать стагнацией”.
По мнению г-на Попова, “остановки” рынка не допустили местные застройщики. “Когда мы поняли, что платежеспособный спрос падает, вышли к застройщикам с предложением понизить цены. Они пошли на это. Если бы они поступили иначе, мы имели бы ситуацию, подобную омской”, — заявил эксперт. Аналитики говорят, что минимальная цена на новое жилье по городу уже около 40 тыс. руб. Однако, по информации “ДК”, на рынке уже есть компании, готовые продавать квартиры по цене 38 тыс. руб. за “квадрат”.
Директор компании Lex Development ДМИТРИЙ БОГДАНЧИКОВ рассказал, что сегодня на рынке жилья небывалая для прошлого года ситуация. “Скажем, еще год назад, чтобы приобрести самые популярные среди потребителей одно— и двухкомнатные квартиры на средних этажах новостроек, нужно было выстраиваться в очередь, сегодня же спокойно такое жилье можно купить в домах, которые уже через три месяца будут сданы”, — сообщил г-н Богданчиков.
Спад спроса на жилье риэлторы объясняют несколькими причинами. Юрий Юдин: “Конечно, на всех сферах, включая банковскую и строительную, сказался макроэкономический кризис ликвидности. Это привело к удорожанию “дешевых” западных денег. С другой стороны, произошло повышение ставки рефинансирования. Совокупное влияние двух этих факторов привело к росту ставок по ипотечным кредитам и ужесточению требований к заемщикам”. Алексей Анучин считает, что в прошлом году красноярский рынок жилья был перегрет. “Цены росли непропорционально платежеспособности среднестатистического покупателя. Большинство потребителей, имевших возможность приобрести жилье, сделали это в 2007 году”, — заявил г-н Анучин.
Константин Попов настроен оптимистично: “Я считаю, самые сложные времена для риэлторов позади — сейчас показатели немного “подтянулись”, на рынке наблюдается “шевеление”, характерное для осеннего периода”.
Кроме того, есть секторы, которых снижение платежеспособного спроса не коснулось. Константин Попов: “Спрос на элитное жилье, загородные коттеджи — на все дорогие объекты жилой недвижимости — стабилен, как и в прошлом году”. Дмитрий Богданчиков: “Поскольку деньги в сегменте “элитки” не являются решающим фактором, спрос на дорогое жилье не упал. Определяющая причина покупки в этом ценовом сегменте — “нравится — не нравится”. По информации Елены Звонарёвой, дорогое жилье ежемесячно стабильно растет в цене на 3—5% за “квадрат”, при этом количество сделок по нему не уменьшается.
Риэлторы привлекают покупателей программами лояльности
Общий спад оборотов в сегменте жилья толкает компании придумывать новые ходы для привлечения покупателей. Например, крупнейшие риэлторы строят сети. Так, по словам Бэллы Чукановой, в этом году “Компания “Ваш Рай-ON” открыла в одном из самых перспективных районов города — Советском — два офиса продаж. Компания “АРЕВЕРА-Недвижимость” запустила офис продаж жилья на стройплощадке. “Летом мы открыли офис продаж непосредственно на строительной площадке жилого комплекса “Перья”, который начала возводить компания “Омега”. Конечно, массовые покупки не для этого специализированного отдела продаж, однако мы уже имеем хорошие результаты. Люди приходят в этот офис как в своего рода шоу-рум, чтобы выбрать планировку квартиры. Проект комплекса рассчитан на реализацию в течение пяти лет, думаю, за это время мы продадим все жилье в “Перьях”. Наш шаг — прецедент для местного рынка, считаю, что ряд красноярских риэлторских компаний повторит наш опыт”, — рассказал Константин Попов.
Помимо расширения присутствия в городе агентства недвижимости улучшают клиентский сервис. Так, две крупные компании — “Ваш рай-ON” и “Гранта” — запустили в текущем году собственные централизованные call-центры. Бэлла Чуканова: “С появлением call-центра два месяца назад качество работы нашей компании улучшились. Это проявилось в оптимизации рабочего процесса на всех этапах обработки заявки клиента. Систематизирована работа диспетчера. Взаимодействие с клиентом ведется более оперативно”. По словам г-жи Чукановой, наличие call-центра исключает возможность параллельной работы нескольких риэлторов с одним клиентом. Такое случается, когда у компании несколько офисов.
Еще одним инструментом в сложившейся на рынке ситуации становятся скидки от застройщиков, которые риэлторы получают для своих клиентов. Константин Попов: “Подход к покупателю всегда индивидуальный. Если он располагает определенной суммой, которой немного не хватает до покупки жилья у застройщика, то мы выходим с предложением понизить цену. Конечно, все происходит в пределах рентабельности строительства”. Этот тренд подтвердил Юрий Юдин: “Застройщики готовы идти на уступки при продаже квартир. Сегодня все компании предоставляют рассрочку платежа до конца строительства, а некоторые при полной оплате предлагают хорошие скидки”.
Алексей Анучин рассказал о совсем новом для местного риэлторского рынка мотивационном инструменте. Компания “Гранта” первой из агентств недвижимости взялась за разработку собственной программы лояльности, которая сегодня уникальна для рынка. По словам Алексея Анучина, “Гранта” в течение года вела переговоры с новосибирской фирмой “Золотая середина”, месяц назад компании заключили договор на разработку персональной дисконтной системы “Дом” для красноярского агентства недвижимости. “В этой программе участвуют 170 местных фирм из сферы услуг. Причем количество партнеров “Золотой середины” не ограничивается Красноярском — в Новосибирске их уже 760, и число это растет”, — пояснил г-н Анучин. Суть проекта — предоставление клиенту, который приобрел жилье в “Гранте”, системы скидок по одной дисконтной карте. “С помощью нашего подарочного “дисконта” потребитель может со скидкой приобрести товары в магазинах строительных и отделочных материалов, мебельных центрах, оконных компаниях, дизайнерских студиях — местах, потенциальные покупатели которых — новоселы. Кроме того, в программе участвуют заведения общепита, магазины одежды и др.”, — поделился Алексей Анучин. По его словам, из агентства недвижимости выходит аудитория, которая заинтересована в приобретении ряда товаров для благоустройства дома. “Для компаний-партнеров дисконтной системы это 100%-ное попадание в потребителя. Мы хотим, чтобы после сотрудничества с нами клиент получал еще что-то помимо своей запланированной покупки. Эта программа повышения лояльности рассчитана в большей степени на уже имеющихся клиентов, хотя, безусловно, она уже привлекла внимание новых потенциальных заказчиков”, — сказал Алексей Анучин.
Риэлторы делают ставки на коммерческую недвижимость
Эксперты говорят, что совсем иная ситуация в этом году была на местном риэлторском рынке со сделками в сегменте коммерческой недвижимости. Дмитрий Богданчиков: “В отличие от жилья коммерческая недвижимость своих позиций за этот год не сдала. Есть ряд инвесторов, которые стали относиться к покупке нежилого осторожнее, но это, скорее всего, связано с ужесточением требований по кредитам. На количестве сделок это не сказалось”. Константин Попов: “Думаю, что стабильность сегмента коммерческой недвижимости связана со спецификой местного рынка. Предложение не успевает за спросом, поэтому этот сегмент достаточно стабильно развивался в текущем году”.
Елена Звонарёва отмечает, что в сегменте коммерческой недвижимости за год число сделок приросло в среднем на 35%. “Активность была связана с куплей-продажей левобережных объектов, так как на правом коммерческой недвижимости гораздо меньше”, — пояснила г-жа Звонарёва. Однако, по ее словам, именно в этом секторе фактически не работают местные компании. “Рынок нежилого красноярские риэлторы проспали. На нем активно работают московские федеральные девелоперы. Особенно это касается сегмента ТРК. У нашей компании сейчас цель — закрепиться в этой нише”, — сказала г-жа Звонарёва.
По информации генерального директора компании “Септима”, очень привлекателен для риэлторов сегмент офисной недвижимости. “Недавно мы проводили исследование рынка офисных помещений Красноярска. В результате мониторинга мы выяснили, что около 50% компаний хотят улучшить условия офисного пребывания, повысить класс арендуемых площадей, и при этом они готовы за это платить”, — отметила Елена Звонарёва. Поэтому, подчеркнула эксперт, потенциальная емкость одной только “офисной” ниши сегмента коммерческой недвижимости очень высока.
На рынок заходят федералы
Однако побороться за рынок местным игрокам придется не только с федеральными девелоперами, но и с агентствами недвижимости, которые начали активно заходить в Красноярск. Так, весной в Красноярске заработало по франшизе международное агентство “ХИРШ”. Феликс Альберт: “Красноярский рынок очень динамичен. Поэтому нам интересно работать в вашем городе”.
По информации “ДК”, в конце октября в Красноярске откроется офис федеральной ГК “МИАН”. БОРИС ЕГОРОВ, директор регионального департамента ГК “МИАН”: “Мы уже нашли управленца для своего представительства”.
В сентябре федеральная сеть агентств недвижимости “Дом.ру” также нашла франчайзи в Красноярске — им стала компания “СП Холдинг”. “В наших планах открыть в городе к концу 2009-го — началу 2010 года девять офисов продаж”, — поделился директор региональной сети “Дом.ру” АНТОН СЕЛЕЗНЕВ. Причем в среднесрочных планах каждой из компаний-новичков — “МИАН” и “Дом.ру” — занять до 10% местного рынка. Борис Егоров: “Мы понимаем, что у местных крупных риэлторских фирм достаточно сильные позиции на рынке, поэтому положение, которое мы планируем занять в ближайшие годы в Красноярске, будет получено за счет сокращения доли рынка мелких агентств недвижимости и частных риэлторов”. Основную ставку сетевые риэлторские компании, зашедшие в Красноярск, делают на свои услуги, которые они могут предложить клиентам благодаря федеральному статусу, в частности, это возможность заключения межрегиональных сделок, участие в федеральных партнерских программах с лидерами банковского и страхового рынков.
Местный рынок стабилизируется к концу года
Эксперты утверждают, что затишье на риэлторском рынке продлится недолго. По разным оценкам, он активизируется через 3—6 месяцев. Юрий Юдин: “Если резко не изменятся макроэкономические факторы, рынок будет развиваться стабильно. Цены же станут расти на уровне инфляции, скачкообразного роста не предвидится”. Константин Попов: “Думаю, что цены на жилье больше не снизятся, на это не пойдут застройщики”.
Константин Попов также отметил, что развитие риэлторского рынка в большой степени зависит от смежных сфер бизнеса. “На нас традиционно очень влияет как строительный рынок, так и банковский. Насколько динамично будут развиваться эти сферы, настолько активно станет расти наша”, — считает руководитель компании “АРЕВЕРА-Недвижимость”.
Однако Феликс Альберт не исключил и пессимистичного сценария развития рынка агентств недвижимости: “Последние несколько месяцев крупнейшие банки страны “замораживают” кредитные линии. Если у застройщиков не будет возможности брать займы на строительство, то по всем регионам мы будем наблюдать “недострои”. В этом случае вырастут цены на вторичное жилье”.
Однако местные участники рынка настроены оптимистично. Крупные риэлторские компании продолжат строить сети. Константин Попов: “Чтобы быть ближе к покупателю, на этой неделе мы запускаем очередной офис продаж в Железнодорожном районе”. Также, по словам г-на Попова, в его планах расширить спектр услуг. “Сейчас мы готовим к запуску новое направление — покупку недвижимости за рубежом. Планируем начать с “морских” стран — Турции, Таиланда, Египта, Греции. В этих государствах невысокие цены на недвижимость, кроме того, они транспортно доступны для потребителя”, — сказал Константин Попов.
Более того, местные риэлторы планируют выйти за пределы Красноярска и работать по всему СФО. Елена Звонарева: “С приходом федералов местные компании все больше начнут задумываться об усилении своего регионального положения. Мы уже нашли партнеров по Сибири. В Новосибирске это Brokercom, в Кемерове — Smart, в Барнауле — “Алтай Элита”. Эти компании занимают лидирующие позиции на своих рынках в сегменте коммерческой недвижимости. Поэтому такое партнерство очень выгодно четырем сторонам. Оно позволит “Септиме” и нашим коллегам из крупных сибирских городов полноценно оказывать услуги на территории СФО без затрат на строительство собственных сетей”.