Яна Янушкевич, «Деловой квартал — Новосибирск»
Прошедший год стал для Новосибирска рекордным по вводу торговых площадей — только торговых центров в городе построено более 400 тыс. кв. м. Конкуренция между торговыми центрами усиливается, но это не останавливает девелоперов и инвесторов. Как полагают эксперты, в дальнейшем определяющим фактором успешности торговых центров станет не только удачное расположение, но и концепция.
фото: www.afina-pallada.ru
По данным консалтинговой компании «Сибрегионразвитие», ввод торговых помещений в Новосибирске по итогам 2007 г. составил около 400 тыс. кв. м (арендопригодная торговая площадь — 353 тыс. кв. м), что в 2, 3 раза больше объемов 2006 г.
Общий объем существующих торговых площадей в Новосибирске составил около 820 тыс. кв. м. По оценке DSO Consulting, сейчас в Новосибирске строится или проектируется 1—1, 5 млн кв. м торговых площадей общей стоимостью около $1, 7 млрд. Из них на крупные ТЦ площадью свыше 20 тыс. кв. м приходится не менее 800 тыс. кв. м. Значительная часть из них — это инвестиции ритейлоров в развитие собственной сети, отмечает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.
Впервые в Новосибирске открыли свои комплексы не только российские, но и международные операторы. В ноябре на улице Ватутина открылся торгово-развлекательный центр «МЕГА-ИКЕА» площадью 132 тыс. кв. м, в его составе — гипермаркеты сетей «Ашан», Leroy Merlin, «М. Видео». Торговый центр Metro компании «Metro Cash & Carry — Новосибирск» площадью 16 тыс. кв. м (инвестиции — около 700 млн руб.) открылся на улице Большевистской. Сеть «Лента», открывшая первой из федеральных ритейлоров собственный ТЦ в Новосибирске, в августе ввела в эксплуатацию свой третий магазин на улице Большевистской. Его площадь составила 12 тыс. кв. м, стоимость — около $20 млн.
В 2008 г. сеть «МосМарт» (г. Москва) намерена открыть собственные гипермаркеты в составе строящихся ТЦ «Гранд сити» и «Сибирский молл». По данным компании, инвестиции в открытие магазина составят от $5 млн. Строят собственные магазины региональные ритейлоры «Алпи» и «Кора», а также новосибирский ТХ «Сибирский гигант». Первый гипермаркет компании площадью 22 тыс. кв. м открылся в декабре 2005 г. Сейчас компания ведет строительство собственного ТЦ на пересечении улицы Жуковского и Мочищенского шоссе.
По данным DSO Consulting, в конце 2007 г. на 1000 жителей Новосибирска приходилось около 700 кв. м арендопригодной площади в торговых объектах, в Казани — около 700 кв. м, в Москве — более 1000 кв. м. По мнению Сергея Дьячкова, о насыщении рынка можно будет говорить при достижении показателя 800—900 кв. м на душу населения, т.е. при вводе около 300 тыс. кв. м торговых площадей, что произойдет к 2009 г.
Темпы роста ставок и цен замедлились
На ввод новых площадей рынок отреагировал замедлением темпов роста ставок аренды и цен, констатирует директор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров. Если в 2006 г. рост цен на площади в «проходных» местах составил 100% и более, а ставки выросли на 50—70%, то по итогам 2007 г. цены выросли лишь на 50—60%, а средние ставки — не более 30%, поясняет риэлтор.
По данным аналитического центра агентства недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость», за год ставки аренды торговых площадей выросли на 24%, в четвертом квартале средняя арендная ставка торговых площадей по городу составила 1522 руб. за кв. м. Как сообщил специалист аналитического центра АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Сергей Феокритов, наиболее высокие средние ставки зафиксированы в Центральном районе — 1883 руб. за кв. м в месяц, самые низкие — 849 руб. — в Кировском районе.
Верхняя граница ставок аренды за год выросла на 70—130%, отмечает директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. «Если год назад максимум по арендным ставкам составлял не более 3000—4000 руб., то сейчас в торговых центрах для зоны галереи аренда доходит до семи тыс. руб. за 1 кв. м», — разъясняет она. Однако, по ее данным, для «якорей» арендная плата практически не изменилась и составляет от 300 руб. за кв. м в месяц.
По данным партнера S.A. Ricci & King Sturge (компания выступает консультантом по проекту ТРЦ Omega Plaza на площади Маркса) Ильи Шуравина, ставки аренды для мультиплексов в составе строящихся новосибирских ТРЦ составляют около $200 за 1 кв. м в год (не включая НДС, эксплуатацию). «В проектах же с недостаточной доступностью и слабой концепцией ставки по развлекательной зоне ниже, до $130—150 за 1 кв. м в год», — уточняет собеседник.
Цены на торговые помещения по сравнению с 4 кварталом 2006 г. выросли на 58, 4%. Сейчас средняя удельная цена предложения торговых площадей составляет 100, 4 тыс. руб., подсчитали специалисты аналитического центра АН «Сибакадемстрой Недвижимость». По словам Феокритова, минимальные цены предложения — 13, 7 тыс. руб. за кв. м — зафиксированы в Советском районе, максимальные — 142, 5 тыс. руб. за кв. м — в Железнодорожном. Площади в строящихся объектах составили лишь около 10% от общего предложения, они продаются с дисконтом в 30—32%, отметил аналитик.
Елена Ермолаева отмечает, что в большинстве из крупных введенных в 2007 г. торговых центров площади не предлагаются для продажи на открытом рынке. На рынок поступает либо street-retail, либо помещения в небольших объектах. По ее данным, максимальные цены сделок на торговые площади в 2007 г. составили около 300 тыс. руб. за кв. м.
Несмотря на столь серьезные объемы ввода, арендовать помещение в торговом центре до сих пор является проблемой, констатирует директор риэлторской компании «Дело Проф» Петр Мельников. По его словам, чтобы попасть в число арендаторов комплекса, компании вынуждены заранее договариваться с девелоперами торговых центров или мириться с многомесячным ожиданием.
Слова Мельникова подтверждают управляющие торговыми центрами. Как сообщила директор ТРЦ «Ройял Парк» Наталья Колгина, договоры аренды были подписаны за несколько месяцев до открытия ТРЦ и сейчас «лист ожидания» потенциальных арендаторов включает несколько десятков компаний.
Девелоперы делают ставку на зрелища
Большинство введенных или строящихся новосибирских комплексов создаются практически по одной и той же концепции, считает директор по консалтингу компании Becar Commercial Property SPb Олег Спивак. «Девелоперы привлекают в ТРЦ ограниченный набор развлекательных функций — как правило, это мультиплекс, боулинг, общепит, а также детские развлекательные зоны», — разъясняет аналитик. По его мнению, фуд-корты встречаются практически во всех комплексах, далее по популярности следуют кинотеатры и дет— ские зоны, а также боулинг.
Сейчас большинство девелоперов не видит альтернативы мультиплексам, соглашается коммерческий директор «АртСайнс Синема Дистрибьюшн» (АССД, оператор мультиплексов) Галым Саинов. «Кинотеатр формирует в торговом центре огромный поток посетителей, сравнить который можно разве что только с тем, что формирует гипермаркет, поэтому стремление включить кинотеатр в состав ТРЦ оправданно», — полагает Саинов.
До сих пор девелоперы новосибирских торгово-развлекательных центров в качестве оператора привлекали местную компанию АССД. Так, ее мультиплексы действуют в составе недавно введенных ТРЦ «Континент» и «Калина-Центр». А первый мультиплекс федерального оператора «Синема-Парк» откроется в Новосибирске в феврале 2007 г. в составе торгово-развлекательного центра «Ройял Парк» (площадь ТРЦ — 77 тыс. кв. м, девелопер -«Автоярус», стоимость — около $70 млн). «Синема-Парк» стал соинвестором строительства — компании принадлежит третий этаж, где разместится 10-зальный мультиплекс.
В 2008 г. федеральная сеть киноплексов «Инвесткинопроект» начнет работу в составе торгово-развлекательного центра «Зауралье» на улице Фрунзе (площадь — 67 тыс. кв. м, девелопер — Глобэксбанк, стоимость проекта — $60 млн). Как сообщила директор компании по оперативному управлению Юлия Солдатова, проект будет состоять из восьмизального мультиплекса, а также боулинга «Болливуд» на 18 дорожек, зала игровых автоматов и фудкорта. Объем инвестиций, включая аренду и обустройство, составит более $5 млн.
Подыскивает площадку в Новосибирске под собственный мультиплекс и федеральная сеть мультиплексов «Каро-Фильм».
Директор по развитию «Синема-Парк» Кирилл Иванов оценивает потребность Новосибирска в киноуслугах «не более чем четыре-пять крупных мультиплексов размером от 10 залов». Таким образом, новосибирский рынок киноуслуг близок к насыщению. По его словам, сейчас «Синема-Парк» рассматривает возможность создания не более чем одного мультиплекса в одном из будущих торгово-развлекательных комплексов Новосибирска. «Для нас интересны комплексы в центре города — например, в пойме реки Каменки», — уточняет Иванов.
Девелоперы намерены расширять линейку развлекательных услуг
С введением заявленных комплексов ниша торгово-развлекательных объектов будет близка к насыщению. «Комплексам, где в развлекательной части ставка сделана на мультиплекс, придется конкурировать между собой», — полагает директор сети ТРЦ «Континент» (девелопер всех проектов — компания «Итера») Наталья Патрина. По ее мнению, возможным преимуществом для ТРЦ может стать создание «нестандартной» развлекательной зоны, в состав которой войдут «новые для города развлечения». Так, в составе строящегося ТРЦ «Континент» на улице Троллейной будет работать развлекательно-обучающий комплекс «Транс-Форс». По словам Патриной, оператор «Транс-Форса» — компания АССД.
Как сообщил Саинов, разработчиками комплекса является ГК «Транзас» (Санкт-Петербург), производитель систем навигации, морского и авиационного бортового оборудования. «Транс-Форс» — это модель космического корабля, посетители которого смогут представить себя космонавтами, и, благодаря проекционной системе, наблюдать за звездами и движением планет. Саинов полагает, что появление конкурирующих комплексов ему не грозит, у АССД есть эксклюзивное право на внедрение комплексов в Сибири.
По мнению Спивака, в дальнейшем, с усилением конкуренции, девелоперы будут искать новые, нестандартные концепции развлекательной части. Возможными вариантами Спивак называет ледовый каток, фитнес или океанариум.
В Новосибирске девелоперы строящихся ТРЦ делают акцент на развлечениях для детей.
Так, в ТРЦ «Евразия» оператором развлекательной части стала компания «Созвездие развлечений», развивающая сеть развлечений для детей «Динопланета», сообщил гендиректор компании МФЦ (девелопер проекта ) Мете Догуоглу. По его словам, в ТРЦ «Евразия» компания арендует более 7 тыс. кв. м. Комплекс рассчитан для детей от 3-х лет и включает развлекательные и спортивные аттракционы, детские игровые автоматы, автоматы-симуляторы.
До сих пор в Новосибирске формат развлекательных центров был представлен лишь заведением Crazy Park (площадь около 1500 кв. м, развивает компания «Премьер Парк»), который открылся в 2005 г. в ТЦ «Москва».
Присматриваются к Новосибирску и другие операторы рынка детских развлекательных центров — в частности, «Игромакс» (г. Москва), «Стар Гэлакси» (г. Москва). Дьячков оценивает нишу развлечений для детей очень перспективной: «Городу требуется не менее 8—10 центров с развлечениями для детей. Потенциальный спрос на подобные услуги “в разы” превышает сегодняшнее предложение. Спрос на такие развлечения ежегодно растет на 25—30%».
Спивак считает, что в Новосибирске до сих пор не развита индустрия развлечений, в городе представлена лишь малая часть развлекательных форматов — кинотеатры, некоторые виды аттракционов, игровые заведения. По его мнению, спрос на развлекательные услуги до сих пор не удовлетворен.
Ритейлоры строят магазины сами
Ввод столь серьезных объемов торговых площадей привел к усилению конкуренции, полагает коммерческий директор сети «Пятерочка» в Новосибирске Роман Загуменный: «До сих пор успех гипермаркета зависел главным образом от местоположения, но сейчас все большее значение приобретает концепция, состав арендаторов, наличие фуд-корта, детской площадки, удобная парковка, подъездные пути и т.д.». С ним согласен вице-президент ассоциации «Алпи» Андрей Граванов. Пока федеральные ритейлоры подыскивали площадки для собственных магазинов, красноярский ритейлор «Алпи» успел открыть в Новосибирске четыре магазина площадью от 11 до 22 тыс. кв. м. Как сообщил «ДК» Андрей Граванов, Новосибирск по-прежнему интересен компании для создания гипермаркетов, но в дальнейшем компания «Алпи» направит значительные усилия на открытие магазинов в небольших городах СФО с населением от 30 тыс. человек. «Мы стремимся войти в эти города, пока активность федеральных игроков в этом направлении невелика», — пояснил собеседник.
Рынок Новосибирска по-прежнему является перспективным для развития ритейла, убежден аналитик ФИНАМа Сергей Фильченков. По его данным, оборот розничной торговли в Сибири лишь через несколько лет достигнет уровня оборота европейских столиц. Как говорит Фильченков, в СФО сейчас розничный оборот на душу населения составляет около 51 тыс. руб. в год (без учета «серого сегмента», на который приходится до 30—40%), в то время как розничный оборот на душу населения в Польше — $2, 13 тыс. в год, в Чехии — $2, 14 тыс. в год, в Париже — $8, 14 в год. Ритейлорам есть куда расти, значит, им понадобятся торговые площади.
Cлова Фильченкова подтверждают данные территориального органа федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области. В январе — октябре 2007 г. оборот розничной торговли в НСО составил 19, 4 млрд руб., рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — 114%. По прогнозам компании ФИНАМ, в 2007 г. совокупный оборот российских розничных торговцев увеличится на 17%, а в следующем — на 15%.
С Фильченковым согласен президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков. По его мнению, в Новосибирске доля неорганизованной торговли в розничном обороте до сих пор высока. Поэтому строящиеся сейчас торговые центры будут конкурировать не столько между собой, сколько с рынками.
Торговые комплексы манят инвесторов
Несмотря на значительный объем ввода торговой недвижимости, сегмент остается привлекательным для инвестирования, полагает Ермолаева. По ее данным, доходность торговой недвижимости как арендного бизнеса составляет около 25% годовых и стандартный срок окупаемости для торговых центров — около 4—5 лет. В случае продажи недвижимости доходность инвестиций может составить 100—200% и более.
Шуравин согласен с Ермолаевой. Он полагает, что показатели доходности торговой недвижимости в разы превосходят аналогичный показатель для европейских стран. Как разъясняет Шуравин, для Европы пятилетний усредненный прогноз доходности на ближайшие пять лет находится на уровне всего лишь 5, 4%, а для Великобритании на ближайшие пять лет ожидаемые показатели средневзвешенной рентабельности инвестиций в торговые площади составят лишь 6, 4%. Поэтому интерес инвесторов к новосибирской недвижимости оправдан.
По данным аналитика ФИНАМа Сергея Фильченкова, по итогам 2007 г. в проекты коммерческой недвижимости в регионах РФ было направлено всего $29 млрд инвестиций. Торговая недвижимость приобретает все большую популярность как у институциональных инвесторов, так и среди непрофильных игроков — на торговую недвижимость пришлось около 40% инвестиций.
Ермолаева отмечает, что на рынок выходит все больше профессиональных инвесторов, готовых к вхождению в проект еще на начальной стадии — получения права аренды земельного участка или разработки концепции. Информация об инвестиционной продаже в большинстве случаев остается закрытой.
По данным начальника отдела торговых операций компании Jones Lang LaSalle (компания является консультантом в проектах «Ройял Парк» и др.) Ольги Стрелец, девелоперы значительной части строящихся новосибирских торговых центров ориентированы на их продажу. «В планы большинства входит продать комплексы через 2—3 года, когда торговый объект достигает максимальной стоимости. Однако внимание инвесторов привлекают проекты с правильным подбором участников проекта и грамотным позиционированием — при достаточно высоком спросе со стороны инвесторов рынок испытывает нехватку качественных инвестиционных продуктов», — добавляет она.
Топ-лист: Торговые и торгово-развлекательные центры