Несмотря на то что отделочные работы как один из видов бизнеса постоянно находятся в тени капитального строительства, отделка, без которой невозможна эксплуатация зданий, не уступает своему «старшему брату» в темпах ежегодного прироста. Здания строятся лишь однажды, а отделочные работы в них проводятся раз в 3–5 лет и чаще. Конечно, бригады штукатуров-маляров и плиточников еще не скоро вернутся в состав крупных строительных компаний, предпочитающих пока оставлять решение вопроса отделки квартир и офисов их покупателям, но с ростом общего благосостояния приобретение неоштукатуренных стен со свисающими проводами и наспех залитой цементной стяжкой уступит место тому, что уже когда-то было, — передаче владельцам помещений, сданных «под ключ».
Качество первоначально имеющейся отделки в условиях, когда арендаторы соглашались занять под магазин или офис любые помещения, не играло никакой роли. Многих руководителей даже привлекала возможность самим решать, как будут установлены перегородки и какие материалы лучше использовать в оформлении интерьеров, но это время прошло. Сегодня известные проектировщики и дизайнеры планируют загрузку своих мастерских на год и более вперед, так как заказы поступают один за другим. Выбор и транспортировка отделочных материалов вместе с полной комплектацией объектов превращаются в отдельное направление работы, все меньше остается желающих экономить на отделке, привлекая к ее выполнению бригады малоквалифицированных гастарбайтеров.
Вопрос о том, платить ли за дизайнерские работы известным специалистам $50–60 за квадратный метр площади помещения или ограничиться услугами студента-старшекурсника НГАХА ($3–5), определяется не только размером бюджета и предназначением объекта. По оценкам экспертов, более чем в половине случаев первоначально предложенный проект и его окончательная фактическая реализация отличаются весьма значительно, но заказчики предпочитают об этом не говорить. Итальянский кафель, заложенный дизайнером в проект, меняется на более дешевый китайский, отделка, сначала предполагавшаяся только для рабочих зон, успешно распространяется и на остальные помещения, то же происходит с выбором исполнителей. В конце концов, только специалист, придя на новый объект, может сказать, какими должны быть материалы, используемые в отделке интерьеров автоцентра, супермаркета или пятизвездочной гостиницы. Авторский надзор, широко распространенный в капитальном строительстве, при проведении отделочных работ все еще редкость.
Мнение же, что в офисах можно обойтись и без специальных отделочных материалов, ошибочно. Первой выйдет из строя бытовая сантехника, затем растрескается плитка на ступеньках, ну и так далее. Сколько тратят новосибирские компании на дизайн, каковы объемы отделочных работ и расходов на разные виды материалов? В отличие от объемов строительства, реализации цемента и кирпича на этот вопрос точного ответа нет. Косвенным показателем может служить величина вводимых в эксплуатацию новых офисных площадей. По данным Сибирского института оценки, в 2006 году новосибирские строительные компании предполагали сдать около 20 бизнес-центров общей площадью порядка 130 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим годом объем ввода возрос в 3,3 раза, и это не считая офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, в пристройках и небольших офисно-торговых объектах. По самым приблизительным данным, затраты на отделку только этих новых административных зданий должны составить 1,5–2 млрд руб., из них половина пойдет на приобретение строительных материалов и еще столько же — на выполнение проектных и отделочных работ.
Все расходы поделят между собой владельцы бизнес-центров и арендаторы. В большинстве случаев владельцы идут на компенсацию арендаторам части затрат, предоставляя на время проведения отделочных работ освобождение от уплаты аренды. Срок «арендных каникул» зависит в большей степени от того, насколько подготовлено помещение к чистовой отделке. Так, период освобождения от уплаты аренды в новом бизнес-центре «Гринвич», расположенном между ул. Челюскинцев и ул. 1905 года, составит, по оценке менеджера по развитию компании «Трансервис» Никиты Некипелова, до двух месяцев. По его мнению, большинство арендаторов сможет уложиться в этот промежуток, поскольку объем необходимых работ незначителен. Если арендатор готов предоставить их выполнение самой управляющей компании, она затратит на это 2–3 недели. Чистовая отделка также и в офисах бизнес-центра «На Трубникова» (Нарымская, 27), что позволяет арендаторам и покупателям осуществить в нем любые дизайнерские решения. Как правило, в полном объеме отделочные работы в новых административных зданиях выполняются только в холлах и помещениях, предназначенных для совместного использования.
Отделка остальных площадей по мере их приобретения владельцами удлиняет срок завершения подготовки объекта, а вот привлечение специализированной строительной компании способно его значительно сократить. Например, для отделки торгового центра «Лента« общей площадью свыше 10 тыс. кв. м построившей его «МАиС-Компании», входящей в ГК «Метаприбор», по словам ее президента Владимира Мартыненкова, потребовалось 45 дней (всего работы на объекте велись семь месяцев). Инвестор строительства — ОАО «Лента» — предоставил для реализации собственный дизайн-проект отделки внутренних помещений, стандартный для всех ТЦ сети. «Мы учли опыт строительства первого в Новосибирске ТЦ «Лента« (на Гусинобродском шоссе), где отделочные работы были выполнены нами за 90 дней, правда, его площадь была несколько больше», — добавляет Владимир Мартыненков. Основной объем отделочных работ в бизнес-центре «Нарымская жемчужина», построенном строительным концерном «Сибирь», по словам коммерческого директора Дмитрия Червова, завершился в течение трех месяцев.
Полностью готовы к эксплуатации помещения общего назначения на всех этажах, однако в небольших объемах отделочные работы еще продолжаются. В этом бизнес-центре предлагаются как полностью готовые к работе помещения (два этажа здания), так и под самоотделку. Умелое использование отделочных материалов позволяет создать в помещении желаемую атмосферу, чтобы получить нужный отклик у посетителей. При этом средняя стоимость отделки 1 кв. м разных по функциональному назначению зон может отличаться в несколько раз. Так, в ТЦ «Лента» зона продажи элитного алкоголя выполнена в дереве, именно она и стала самой дорогой. В бизнес-центре «Гринвич» в отделке первых двух этажей и всех лифтовых холлов будут использованы натуральный гранит и мрамор, пол на всех этажах предполагается застелить коммерческим ковровым покрытием использовать стеклянные офисные перегородки. По словам Никиты Некипелова, опыт первого бизнес-центра компании «Трансервис» (на Ленина, 52) показал, что при правильной эксплуатации такое покрытие долгое время выглядит привлекательно. Разработку дизайн-проекта бизнес-центра «КРОНОС» (ул. Советская, 5) осуществило архитектурное бюро «ПланАР», контроль за ходом работ на одном из самых крупных на сегодняшний день деловых центров Новосибирска ведет управляющая компания «Апромако». Заявлено, что при его строительстве будут использоваться самые современные технологии, материалы и оборудование.
Причем в высотном 15-этажном секторе резидентам предлагаются офисы экстра-класса с дорогой отделкой общественных холлов и помещений, а бэк-офисы компаний предлагается разместить в 7-этажном секторе, где используется более простая отделка. При наличии общей инфраструктуры стоимость 1 кв. м арендуемой площади в секторе «В» будет в среднем ниже на 20–30% процентов, что позволяет разделить арендуемые в одном центре офисы на эксклюзивную представительскую часть и операционное пространство, предъявляющее менее строгие требования. Бизнес-центр, построенный на ул. Нарымской ПСК «Сибирь», также относится к зданиям высокого уровня отделки. Собственный архитектурно-проектный центр компании, выбирая проект, остановился на использовании качественных отделочных материалов, таких как ограждение лестничных клеток из нержавеющей стали, установке натяжных потолков, использовании при отделке полов и лестниц европейского керамогранита.
В целом же новые здания, сданные за последнее время в Новосибирске, приближаются по уровню своей отделки к столичным. Если в развитых странах покупка офиса — это скорее исключение, чем правило, в 90% случаях готовые помещения просто берутся в аренду у одного владельца, то в России продажа офисных площадей — наиболее распространенный способ заселения новых бизнес-центров. Однако продажа зданий по частям снижает их общую управляемость — собственникам бывает непросто договориться о распределении затрат на содержание крупных объектов. При этом новых владельцев могут подстерегать и не самые приятные сюрпризы — так, может выясниться, что общие холлы и лестницы нужно ремонтировать гораздо чаще, чем этого бы хотелось, а лифты нового здания не справляются с потоком посетителей. Все это может показаться мелочью, однако если бы на начальных этапах строительства каждого бизнес-центра создавалась своя управляющая компания, заинтересованная в его успешном многолетнем функционировании и контролирующая весь процесс строительства от начала до конца, общая стоимость эксплуатации многих бизнес-центров только за счет профессионального подхода к выполнению отделочных работ была бы ниже. Правильная отделка проверенными материалами — гарантия того, что после ввода объекта не придется тратить лишних денег на его ремонт. «Сегодня пришло время инвесторов, которые заинтересованы в получении постоянного дохода от эксплуатации зданий.
Именно исходя из него они рассчитывают долгосрочные бизнес-проекты и создают управляющие компании, впоследствии обеспечивающие им возврат сделанных инвестиций. Инвестору невыгодно возвращаться к текущему ремонту через два года, если срок окупаемости его бизнес-проекта составляет восемь лет. Кроме того, презентабельность и оснащенность административных зданий также влияют на стоимость сдаваемых в аренду помещений, следовательно, меняется и отношение к их отделке», — говорит Инна Свечникова, исполнительный директор ООО «ЛанселотСтрой« — компании, занимающейся строительством и реконструкцией. В Новосибирске немало компаний, способных полностью построить объект, укомплектовать его и выполнить на нем отделочные работы. Однако значительное количество торгово-офисных зданий строится с участием большого числа смежников.
Спланировать работу каждого из них — непростая задача. По словам генерального директора ЗАО «Союзлифтмонтаж-Сибирь» Станислава Шпилевского, на некоторых объектах специалистам его компании приходилось монтировать лифты или устанавливать эскалаторы в помещениях, где уже частично или полностью были выполнены отделочные работы. Приходилось с большой осторожностью заводить тяжелое многотонное оборудование, чтобы не повредить только что уложенный кафель, который в идеале должен был появиться на своем месте гораздо позже. В целом аутсорсинг в отделке гораздо выгоднее в сравнении с прямыми затратами инвестора. «Многие считают, что дешевле самому быть строителем, поставщиком, проводить тендер на каждом из крупных этапов. На мой взгляд, нужно больше доверять компаниям, доказавшим на разных объектах — административных здания, спортивных комплексах, бассейнах и т. д., — что они могут работать «под ключ«. Тем, кто уже имеет в своем составе профессиональную дизайнерскую мастерскую, отвечающую не только за разработку дизайн-макетов, но и за комплектацию объекта, правильный расчет материалов, их подбор по цвету и функциональным возможностям, подбор и расстановку мебели», — говорит Инна Свечникова.
По ее мнению, есть работы, о которых заказчики имеют лишь приблизительное представление. Например, обсчет проекта (занимает до месяца), переговоры с производителями, выстраивание логистических схем, деталировка помещений, подрезка и подгонка дорогостоящих материалов, обеспечение необходимым инструментарием, шефмонтаж и другие виды работ. Все то, что способны качественно выполнить только специалисты, чаще всего отсутствующие в штате инвесторов. При комплектации объекта также обязательно требуется опыт правильной упаковки и выбора способов доставки, работы с таможней. Чтобы предложить заказчику в соответствии с его требованиями оптимальный комплект материалов, необходимо понимать, почему в конкретное помещение пойдет именно тот из них, а не какой-то другой, учитывать эксплуатационные особенности помещений. «Руководители компании ошибаются, полагая, что выполнение работ за счет собственных ресурсов ведет к их экономии.
На самом деле отказ от аутсорсинга влечет за собой срыв сроков в реализации проектов, а следовательно, и увеличение периода их окупаемости», — говорит Инна Свечникова. Качество внутренней отделки постепенно становится таким же важным параметром новых административных объектов, как планировка помещений, гарантия бесперебойного электроснабжения и наличие современных инженерных систем. Офисные помещения, предлагаемые с отделкой и полностью готовые к въезду, становятся настоящими лидерами по уровню арендных ставок, понемногу вытесняя с рынка офисы с минимальным ремонтом. Рост площадей высокого качества — основная тенденция рынка офисной и коммерческой недвижимости.