По наблюдениям участников строительного рынка и экспертов, 2008 год станет для Новосибирска временем перепроизводства бизнес- и торговых центров, спрос на которые уже сегодня начинает отставать от предложений. Видят эксперты и сложности на рынке жилой недвижимости. Рост цен на жилье в условиях ипотечного кризиса может привести к массовому появлению пустующих новостроек.
«Новосибирск сегодня стал инвестиционно привлекательным городом. Я это чувствую каждый день, когда читаю письма с предложениями от самых разных компаний инвесторов-застройщиков реализовать в городе тот или иной проект. Это очень хорошая тенденция», — отмечает мэр Новосибирска Владимир Городецкий.
Начало 2008 года ознаменовалось открытием очередного бизнес-центра класса «А», третьего после «РосЕвроПлазы» (27 тыс. кв. м) и «Кроноса» (48 тыс. кв. м) — «Гринвич» (девелоперский проект новосибирской компании «Трансервис»). Это 18-этажное здание общей площадью 34 тыс. кв. м. На сегодняшний день, по словам президента «Трансервиса» Александра Бойко, примерно 30% площадей уже нашли своих арендаторов. Объем инвестиций в проект составил 820 млн руб.
Ожидается, что срок окупаемости «Гринвича» составит четыре года. По оценке управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, «Гринвич« является открытием года, устанавливающим новую планку в строительстве бизнес-центров: «Это по-настоящему серьезный объект и знаковое явление для новосибирского рынка». Один из крупнейших новосибирских девелоперов — ЗАО «Труд» — намерен в апреле текущего года презентовать городу бизнес-центр «Кобра» (20 тыс. кв. м) того же класса.
А к концу года ввести в эксплуатацию комплекс «Манхэттен» (85 тыс. кв. м), расположенный в нескольких десятках метров от «Кобры». В составе комплекса предусмотрены торговые площади (около 48 тыс. кв. м) и две офисные «высотки» более 20 этажей (до 50 тыс. кв. м). По оценке экспертов, на рынке Новосибирска сегодня начинает ощущаться кризис ликвидности бизнес-центров класса «А», который в 2008 году будет только усугубляться. «Кризис перепроизводства офисных площадей высокого класса очевиден. Думаю, что только в 2009 году начнется постепенный рост спроса на эти площади», — делится с «КС» своим мнением господин Дьячков. «Общественные площади становятся все менее востребованными. Офисные площади растут быстрее, чем юридические лица, способные арендовать или покупать эти помещения.
Значит, бизнес развивается не столь динамично, как недвижимость«, — считает генеральный директор СК «ПТК-30» Владимир Коновалов. Застройщики бизнес-центров не сомневаются в успехе своих проектов. «Говорить о кризисе перенасыщения еще рано. Бизнес-центры недавно открылись, но уже сейчас есть информация, что заполнены они на 70%, в то время как свободных мест в торговых центрах нет вообще. Например, перспектива нашего Делового центра Porsche по насыщению как бизнес-части, так и торговой, сомнений у нас не вызывает.
Во-первых, мы не планируем сдавать площади, а предлагаем их к продаже.
Во-вторых, мы строим здание класса «А« с учетом всех международных норм и адаптируем его к сибирским условиям, чего не удалось сделать нашим предшественникам», — говорит директор ООО «Спорт-Авто», заказчик Делового центра Porsche Андрей Соловьев. Первая очередь центра будет сдана к середине 2009 года, общая площадь здания составляет 42 тыс. кв. м. На гостиничном рынке Новосибирска 2008 год ознаменуется открытием отеля «4 звезды» London & Regional Properties на 187 номеров (брэнд — Doubletree, оператор — Hilton Hotels Corporation). А в 2009 году «Сибакадеминвест» подарит городу пятизвездочную гостиницу на 191 номер (оператор — Swissotel).
Отель будет возведен в составе торгово-гостиничного комплекса. И гостиничный рынок продолжает привлекать инвесторов. В начале года СК «Строймастер» (входит в УК «Актор») приступит к строительству гостиницы уровня «3 звезды» на 200 номеров (брэнд — Ibis, оператор — Accor Group). А весной ЗАО «Сибирские отели» (принадлежит владельцу холдинга «Трансервис» Александру Бойко и его жене Маргарите Риттер) намерено приступить к строительству в центре города пятизвездочной гостиницы на 100–120 номеров общей площадью около 12 тыс. кв. м. Стоимость проекта — около 500 млн руб. Срок сдачи — 2010 год. Также с гостиницей в Новосибирск собирается прийти компания «Крокус Интернешнл».
Ее президент Арас Агаларов на этой недели презентовал в мэрии проект многофункционального торгово-выставочного комплекса с 41-этажным отелем. Площадь гостиницы составит 20 тыс. кв. м, всего комплекса — более 140 тыс. кв. м. Наряду с гостиницей будут функционировать торгово-развлекательный центр площадью 60 тыс. кв. м, а также выставочный павильон примерно такой же площади. Ориентировочный объем инвестиций в проект составит $500 млн. Господин Агаларов рассчитывает приступить к строительству комплекса осенью 2008 года: «Я думаю, что при нормальном стечении обстоятельств через два, максимум через два с половиной года в Новосибирске полным ходом пойдут серьезные большие специализированные международные выставки.
Я уверен, что проект будет успешным». «Эта компания в своем проекте представила те объекты, которых явно не хватает для развития инфраструктуры города как центра науки и культуры. Высоко оцениваю этот объект. Поэтому все сделаем со своей стороны, чтобы динамично прошло и согласование, и само строительство. Готов взять персональное кураторство над этим объектом», — заявил мэр Владимир Городецкий. Столько же значительных объектов строительства торговых центров, сданных в 2007 году, таких как «Мега» (130 тыс. кв. м) и «Ройял Парк» (без учета парковок 43 тыс. кв. м), в 2008 году, по словам экспертов, ожидать не приходится. «Для этого рынка также характерна проблема превышения предложения над спросом.
Перепроизводство торговых центров сегодня уже имеет место», — считает Сергей Дьячков. «Сейчас начинается «война метров« — девелоперы соревнуются друг с другом, чей объект будет самым большим по площади, — констатирует ситуацию на рынке директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. — Однако большая площадь — совсем не панацея, гораздо важнее иметь продуманную концепцию и хороший пул арендаторов. Ведь ТЦ — это не стены, а возможность для покупателя приобрести тот товар, который ему нужен, по адекватной цене. Поэтому самое важное — подобрать таких арендаторов, которые интересны целевой аудитории, при необходимости дополнив их операторами развлечений». На весну текущего года намечена сдача в эксплуатацию торгово-развлекательного центра «Сибирский молл» (общая площадь 67 тыс. кв. м, проект банка «Глобэкс«).
Управляющей компанией комплекса станет ROSS Group. На левом берегу Новосибирска в начале весны планируется открытие первой очереди торгово-развлекательного центра «Гранд-Сити дом» девелоперской компании ООО «Многофункциональные центры» (входит в группу компаний «ЭСТАР»). Общая площадь центра составит около 230 тыс. кв. м, первая очередь — 50 тыс. кв. м. Впрочем, по словам Дьячкова, большинство проектов торговых центров, которые будут реализованы в левобережье (например, ТЦ «Мегас» или ТЦ «МарксМарт»), обречены на чрезвычайно жесткую конкуренцию с «Мегой». Актуальность баланса По планам новосибирской мэрии в этом году в городе должен быть сдан 1 млн кв. м жилья против 918,4 тыс. кв. м в прошлом году (третий результат в стране).
«Вроде бы рост небольшой — 10%, но прирастать таким объемом становится уже сложно. Планируем примерно 20% от общего объема ввода жилья сдать уже в I квартале», — говорит мэр Городецкий. «В области жилищного строительства растут масштабы и конкуренция. Началось освоение крупных участков, идет расселение частного сектора. На фоне увеличения цен на недвижимость в последние два года строительство жилья выглядит привлекательной сферой, однако рост конкуренции способен снизить спрос«, — отмечает и Елена Ермолаева из RID Analytics. Ряд крупных новосибирских строительных компаний намерен в этом году удвоить объемы сдачи жилья.
В частности, такие планы стоят перед СК «ПТК-30», ООО «Энергомонтаж» и ЗАО «Строитель». Последнее, сдав по итогам 2007 года 28,4 тыс. кв. м, уже в 2009-м намерено выйти на 200 тыс. кв. м жилья. «Предполагаем, что конкуренция будет нарастать, но это будет плюсом для покупателей, поскольку объекты будут строиться более качественно, рост цен будет чуть выше роста инфляции, и у желающих приобрести жилье будет широкий выбор вариантов. Тем компаниям, которым не удастся выдержать новые стандарты, придется уйти со строительного рынка», — считает директор по маркетингу и сбыту ЗАО «Строитель» Сергей Агамян.
Среди основных тенденций, которые будут характерны для текущего года, заместитель коммерческого директора УК «Актор» Андрей Конев называет возрастающий интерес инвесторов к индивидуальному малоэтажному жилью, а также увеличение спроса на элитное высотное жилье. Что же касается обычного жилья, то здесь, по наблюдениям президента Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константина Бокова, низкая покупательская способность (в том числе и из-за ипотечного кризиса) грозит в этом году породить диспропорцию между спросом и предложением. «Нужно понимать, что увеличение объемов ввода жилья подразумевает, что для них найдутся и потребители. Но эта задача решается на сегодняшний день нездорово. Стоимость жилья велика. Покупательский спрос растет, но, к сожалению, не в том темпе, в котором развивается строительный рынок.
А нужен баланс», — комментирует «КС» эксперт. По его словам, оптимальная рентабельность для строительной отрасли — 30–35%. «Но некоторые компании стремятся довести ее до 100%. Это, конечно, запредельные желания, которые вызваны тем, что рынок нестабилен. Многие организации не знают свои перспективы на будущее и стараются получить сегодня все сразу и по максимуму», — сетует господин Боков. При этом Константин Боков крайне низко оценивает работу мэрии по выделению земель под строительство: «Подготовка земельных участков в городе идет сложно, и эта тенденция не улучшается.
Тому есть и объективные причины. Так, если мы хотим иметь доступное жилье, значит, система реализации земельных участков через аукционы неправильна. Или власть зарабатывает на земле, или дает возможность строить доступное жилье. Аукцион — это возможность участвовать в конкурсах перекупщикам, что тоже не ведет к удешевлению жилья. Думаю, нужно решать, есть ли вообще необходимость в такого рода аукционах. Может быть, мы слишком рано на это пошли».