Тенденции — недвижимость
В июле в Новосибирске был запущен в эксплуатацию первый бизнес-центр класса «А» — «РосЕвроПлаза«. К сдаче готовятся еще несколько премиумных офисных комплексов. Анализируя рынок офисной недвижимости, аналитики отмечают, что не все объекты, анонсируемые как бизнес-центры «А»-класса, соответствуют требованиям, предъявляемым премиумным офисным комплексам.
Как считать
Затрудненные подъездные пути существенно снижают привлекательность бизнес-центров
Согласно заявлениям в прессе, сегодня в Новосибирске к классу «А« должны относиться около десятка возводимых и только что сданных в эксплуатацию офисных и офисно-торговых комплексов. Около полутора десятков бизнес-центров и офисных пристроек времени сдачи в эксплуатацию 2006–2008 года публично относят себя к различным уровням «В»-класса. Между тем ряд экспертов рынка, подробно проанализировавших характеристики новых объектов, жестко урезают этот список, относя к классу «А» всего лишь 5 построенных и строящихся новосибирских бизнес-центров. При этом эксперты оговаривают, что истинного «А» в Новосибирске нет, есть своя, «условно сибирская» система ранжирования коммерческой недвижимости.
«Есть ли в Новосибирске бизнес-центры класса «А» — это до сих пор очень спорный вопрос, — говорит начальник отдела аналитики агентства RID Analytics Наталья Бескровная. — Мы считаем, что к классу премиум сегодня можно отнести только один готовый и сданный в эксплуатацию офисный комплекс — «РосЕвроПлаза» на улице Димитрова. Остальные «претенденты» находятся пока на этапе строительства, а потому причислять их уже сейчас к какому-либо разряду неправильно — как показывает практика, порой вследствие банальных проблем с финансированием собственнику не удается «дотянуть« до ранее заявляемой классности объекта».
Бизнес-центр «РосЕвроПлаза» представляет собой 14-этажное здание площадью свыше 27 тыс. квадратных метров. Здесь есть наземная и подземная парковки на 220 машино-мест. Местоположение этого бизнес-центра (проспект Димитрова, 2) считается достаточно выгодным, в числе непременных преимуществ «РосЕвроПлазы» эксперты отмечают наличие транспортной развязки, близость к метро, вокзалу Новосибирск-Главный. Застройщик бизнес-центра — «НовосибирскСтройМонтаж», инвестор — Газпромбанк (финансирование в размере $20,1 млн). «РосЕвроПлаза» на сегодня уже сдан в эксплуатацию, средняя арендная ставка — 1300 рублей за метр в месяц.
Тем не менее специалисты RID Analytics прогнозируют, что в ближайшие 2–3 года высший сектор деловой недвижимости пополнят «Гринвич», «Кронос», «Манхэттен», а также «Порше». В несколько более дальней перспективе — сдача строительной компанией «Сибакадеминвест« бизнес-центра «Скай-Сити», также, по мнению аналитиков, претендующего на класс «А».
«Владельцы сибирских бизнес-центров часто допускают одну и ту же типичную ошибку: заявляют, что строят бизнес-центр касса «А« и тут же начинают его распродавать! — комментирует итоги своего исследования Наталья Бескровная. — Объект, проданный по частям, не может принадлежать даже »В«-классу! Ведь тем самым нарушается одно из главных правил — наличие единой управляющей компании, единой системы управления».
Бизнес-центр «Гринвич» возводится компанией «Трансервис» на улице Красноярской (недалеко от железнодорожного вокзала). Его общая площадь — 34 тыс. кв. м, планируемый срок сдачи — сентябрь 2007 года. В этом 18-этажном здании квадратный метр сегодня стоит от 1350 руб. в месяц (в арендную ставку входят все эксплуатационные расходы, в том числе «централизованная» уборка помещения, охрана, коммунальные расходы). Предусмотрена парковка на 450 мест и даже отдельный лифт для VIP-персон.
Тем не менее даже сами аналитики в Новосибирске придерживаются несколько более «упрощенной» модели ранжирования — отклоняясь от общепринятой, или, как они говорят, «столичной« классификации. Несмотря на некоторые теоретические несоответствия, «В»-классом в Новосибирске называют, например, недавно построенные бизнес-центры на Ленина, 52, «Голден Плаза» на Инской, 4, «Новоград» на Красном проспекте и офис Ланта-Банка на Октябрьской магистрали, 2. Этим объектам, как утверждают эксперты, не удалось выполнить перечень требований, соблюдение которых позволило бы им относиться к премиум-классу. «Действительно, наш Ланта-Центр следует относить к классу «В + «, — говорит руководитель «ПЛП Девелопмент групп» Руслан Люзенков. — Около половины наших площадей будет реализовано на открытом рынке. А это значит, что, несмотря на высокий уровень инженерных коммуникаций здания, его современную отделку, наличие достаточного количества парковочных мест, общепринятая ныне классификация присваивает нам «вторую« классность».
«Манхеттен» на ул. Ленина 21/1 — это 30-этажный бизнес-центр общей площадью в 75 тыс. кв. м. Его строит ЗАО «Труд». Первая очередь строительства уже сдана (торговый центр), остальные три (включая бизнес-центр) будут сдаваться поэтапно до IV квартала 2008 года. Этот же застройщик введет в эксплуатацию в конце нынешнего года 25-этажную «Кобру» на ул. Революции, 24/1, общей площадью в 16 тыс. кв. м. Площади в этих бизнес-центрах сдаются в аренду по цене 1200 руб. за кв. м и выше.
Однако проблема не всегда упирается в наличие множества разрозненных собственников в бизнес-центре, и не только «офисные коммуналки» нуждаются в переоценке. Массовым завышением своего класса, по мнению аналитиков, «страдают» и бывшие советские институты, превратившиеся сегодня в популярные деловые центры. Здесь та же ошибка, но ниже классом — считая себя «В», они с трудом могут претендовать на «С». «Здесь проблема в том, что у основной массы перепрофилированных в бизнес-центры институтов нет парковки, — говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева. — А также в том, что подавляющее большинство из них не имеет нужного объема инженерных коммуникаций. Даже телефонных линий порой не хватает, не говоря уж о современном и едином провайдере услуг связи. Внутренняя отделка в большинстве случаев оставляет желать лучшего». Хотя основное требование — «центральное» месторасположение — в основном удачно выполняется, — отмечает аналитик. «Административные здания того же типа, пусть отремонтированные, но находящиеся в промышленных зонах города, также относить к «В« ошибочно, несмотря на наличие подобных заявлений. Ведь любой критерий классности — это в конце концов степень удобства для обитателей и гостей бизнес-центра, а не некая формальная характеристика» — продолжает Елена Ермолаева.
Бизнес-центр «Кронос» будет пущен в эксплуатацию в конце 2007 года. Его возводит компания «Строитель» на ул. Советская, 5. Максимальная этажность объекта — 15, общая площадь — 48 тыс. кв. м. Управляющая компания «Апромако» сегодня заключает договоры на аренду площадей в бизнес-центре по цене от 700 руб. за кв. м в месяц.
Недостатки суперкласса
По мнению генерального директора управляющей компании «Гринвич» Никиты Некипелова, «лучшими в секторе новой офисной недвижимости Новосибирска наряду с «РосЕвроПлазой» в ближайшее время станут «Кронос», «Кобра» и «Гринвич«. Но лучшими они станут лишь в Новосибирске — по местным меркам. А вот если их оценивать по принятой классификации, то полностью ни один из них не сможет отвечать всем требованиям »А«-класса».
Понятие «классности» включает целый ряд требований (а не 3–4 критерия, как принято думать в Сибири) — это и месторасположение, и доступность для общественного и личного транспорта (то есть наличие полноценной парковки обязательно), и некая престижность объекта, его репутация, и система управления зданием, и наиболее полный пакет услуг, предоставляемых арендаторам. Оценивается также внешний вид здания, его холлы, лифты и коридоры, инженерные системы, туалеты, интерьер офисов и использованные отделочные материалы, конфигурация этажей.
Все перечисленные выше бизнес-центры соответствуют этим требованиям, но с оговорками. В частности, из-за центрального местоположения «РосЕвроПлазы» в жертву приносится удобство подъезда к бизнес-центру. В качестве недостатков делового центра его арендаторы отмечают экономию денег на внутренней отделке холлов и офисов. Причем если в своих офисах арендаторы смогут сделать любую отделку, то «скромность» отделки общественных мест исправить уже не получится. Кроме того, под вопросом остается необходимая степень автоматизации инженерных систем.
«Кронос» — на сегодняшний день самый крупный бизнес-центр города — находится на периферии, в тихом центре с узкими старыми улицами, которые вряд ли способны выдержать наплыв желающих добраться до бизнес-центра. Не самой сильной стороной является сравнительно небольшая парковка: наземная на 180 мест и подземная на 170 машин при общей площади бизнес-центра 50 тыс. кв. м.
Бизнес-центр «Кронос» будет пущен в эксплуатацию в конце 2007 года. Его возводит компания «Строитель» на ул. Советская, 5. Максимальная этажность объекта — 15, общая площадь — 48 тыс. кв. м. Управляющая компания «Апромако» сегодня заключает договоры на аренду площадей в бизнес-центре по цене от 700 руб. за кв. м в месяц.
Про внутреннее содержание «Кобры» информации еще не так много, но огромный минус, который здание получит в связи с проблематичной парковкой и подъездом, очевиден уже сейчас.
Несмотря на указанные недостатки, эксперты все же называют все четыре новостройки Новосибирска единственными представителями класса премиум среди офисных новостроек. «Высококлассных офисных площадей в Новосибирске всего менее 2% от общего объема недвижимости этого профиля, — говорит генеральный директор компании «Ским« (бизнес-центр IRON HILL на ул. Военной) Сергей Данилов. — Правда, ко всем этим бизнес-центрам очень сложные транспортные подъезды, что несколько понижает общий уровень объектов».
Адекватные цены
Владельцы высококлассных бизнес-центров предпочитают не продавать офисные площади (пусть даже одному или двум-трем собственникам), а сдавать их в долгосрочную аренду. По словам заместителя директора DSO Consulting Александра Астахова, этот факт позволяет удерживать классность объекта: «Арендаторы в отличие от собственников поставлены в более жесткие рамки, а единое управление объектом осуществляет «централизированная« управляющая компания». Генеральный директор управляющей компании «Апромако Сибирь» (бизнес-центр «Кронос») Евгений Лошаков считает, что средний уровень цен в таких объектах вполне соответствует возможностям арендаторов: «Уровень цен вполне адекватен предлагаемому сервису — арендаторы бизнес-центров получают множество дополнительных услуг, «перекладывая« часть своих ежедневных обязанностей на управляющие компании».
Аренда офисов класса «А« в Новосибирске составляет 1200–1400 руб. за квадратный метр в месяц. Офисная недвижимость «В»-класса оценивается в 1000 руб. в месяц за квадратный метр. Стоимость квадратного метра офиса класса «С» превышает 700 руб. в месяц. Однако ценовой «зрелостью» рынок деловой недвижимости пока не отличается, а потому «ценники» между классами зачастую могут быть и перепутаны. «Тем не менее я бы назвал стоимость бизнес-недвижимости в Новосибирске приемлемой для делового сообщества«, — считает Сергей Данилов. — О завышенных ценах в среднем по рынку сегодня говорить не приходится».
Владельцы бизнес-центров и управляющих компаний некоторую «путаницу» в классификации оправдывают прежде всего отсутствием четкой системы деления на классы и теми исходными условиями, с которыми им пришлось столкнуться в Новосибирске: узкими дорогами и отсутствием возможности размещения парковок в центре города. Как сказал один из экспертов, «классом «А« здесь следует называть лучшее, что можно создать в Новосибирске, а не то, что принято где-то далеко в Москве и к нам придет в лучшем случае через пару-тройку лет». Тем более что Новосибирск можно назвать передовым городом Сибири в плане строительства современной офисной недвижимости. В соседних регионах степень нехватки офисных комплексов еще более высока, а в отдельных городах нет не только объектов «А»-класса, но и объектов класса «В«.
Единственный »В«-классный
Красноярск также небогат на высококлассные бизнес-центры. Полноценным «В»-классом здесь можно считать только один офисный комплекс. Офисных центров класса «А» просто нет. Этот нонсенс красноярцы объясняют отнюдь не пониженной по сравнению с другими городами деловой активностью, а скорее достаточным количеством офисов класса «С» и «Д», что провоцирует некоторую инертность рынка. Около 30% красноярской офисной недвижимости можно отнести к классу «С» и около 70% — к классу «Д». «В настоящее время в Красноярске бизнес-структуры располагаются в основном в перепрофилированных и «приспособленных« помещениях, чего явно недостаточно для нормального ведения бизнеса. Поэтому в Красноярске бизнес-недвижимость нужно строить и строить», — считает президент Союза строителей Красноярского края Разим Абасов. Здесь, как и в Новосибирске, существенно преобладающему над предложением спросу удалось «сдвинуть» рынок «с мертвой точки» — в городе ведется строительство нескольких крупных бизнес-центров. Впрочем, их запоздалое появление, по мнению аналитиков, полностью рынок уже не насытит. Что же касается ценовых характеристик, то арендная плата за офисный «квадрат» в единственном красноярском бизнес-центре класса «В« составляет около 700 руб. за кв. м.
Нет новостройкам?
Особенностью кемеровского рынка недвижимости эксперты называют отсутствие в городе офисных новостроек. До 2006 года рынок пополнялся лишь за счет перепрофилирования и ремонта вторичных объектов. Лишь в минувшем году в городе был сдан в эксплуатацию первый новый бизнес-центр. Существовавшие до тех пор бизнес-центры в основе своей позиционируют себя как «В»-класс, однако, по словам аналитиков, большинство из них назвать таковыми можно с большой натяжкой. «Когда мы анализировали возможность строительства офисного центра с нуля, мы пришли к выводу, что строить бизнес-центр класса «А« в Кемерове на данный момент очень рискованно, — отмечает директор ООО «КЛП-Инвест» Павел Высоцкий. — Причина проста — затраты на «А» по сравнению с «В« значительно выше за счет коммуникаций, но при этом ставки аренды едва ли удастся пропорционально держать увеличенными». Видимо, в столице Кузбасса пока с лихвой хватает «вторичных» бизнес-«квадратов». «Реконструкция бывших административных зданий под объекты коммерческой недвижимости насытила рынок, все они позиционируются на уровне класса «В«, это наиболее востребованный формат. В этом формате никаких проблем со сдачей в аренду коммерческой недвижимости нет, и я думаю, что не будет никогда, так как это ориентир среднего уровня», — считает Павел Высоцкий.
Елена Гордеева