Предстоящий Второй градостроительный форум, который пройдет с 27 по 29 февраля, помимо прочих назначений, должен стать площадкой для диалога разных субъектов строительной сферы. И по мнению директора по маркетингу и сбыту ЗАО «Строитель» Сергея Агамяна, каждый участник форума должен воспользоваться возможностью поднять актуальные для отрасли проблемы, предложив возможные варианты их решения.
В последние годы администрация города и области значительно активизировала деятельность по привлечению инвестиций в экономику региона и его столицы. И крупные девелоперские компании неоднократно заявляли о желании реализации в Новосибирске амбициозных проектов, но на сегодняшний день очевидно, что реализация проходит слишком медленно, а общая инвестиционная активность в сфере девелоперских проектов до сих пор недостаточна. Причины такой ситуации заключаются в целом ряде проблем, сопровождающих девелоперскую деятельность.
Условно их можно разделить на три вида: технологические, кадровые, финансовые. К технологическим в первую очередь нужно отнести недостаток инженерных сетей. Обычно на аукцион выставляются участки, где прописаны затраты на проведение инженерных коммуникаций и их распределение между «Новосибирскэнерго», «Горводоканалом» и девелопером. Однако риски, что монополисты не смогут вовремя выполнить свои обязательства и сроки реализации проекта могут увеличиться, достаточно актуальны.
Порой и стоимость подведения коммуникаций оказывается выше, чем предполагалась. Кроме того, монополисты не успевают модернизировать оборудование под увеличение темпов строительства. Единственный выход, который, по мнению Сергея Томасовича, видят девелоперы — самостоятельное подведение инженерных коммуникаций. Но это делает освоение предлагаемых участков недостаточно рентабельным, и возникает потребность в более ликвидных участках. Снижает рентабельность будущего проекта и необходимость возводить и объекты социальной и транспортной инфраструктуры, которых сейчас также недостает. Еще одной технологической проблемой при реализации проектов является неразвитость технологий строительства. У строителей нет возможности обновлять оборудование до наступления его полного износа. А устаревшая техника влияет как на качество, так и на сроки строительства. От этого страдают затратная часть проекта и его потребительские свойства.
Вследствие этого цена продажи объектов понижается, что не позволяет максимизировать прибыль. Также существует дефицит строительных материалов, который приводит к повышению их стоимости. Многие стройматериалы поставляются в Новосибирск из других регионов, поэтому себестоимость строительства в Новосибирске дороже, чем в соседних областях, и это также снижает рентабельность девелоперских проектов. Второй блок проблем — кадровые, что выражено в первую очередь в отсутствии подготовленных профессиональных строительных кадров. Не хватает как руководителей, так и специалистов.
От этого качество строительных работ при реализации девелоперских проектов порой оставляет желать лучшего. Еще одним слабым звеном, по мнению Сергея Томасовича, являются проектные организации, чья квалификация находится на достаточно низком уровне. «Надо признать, что за архитектуру и проектирование современных объектов недвижимости берутся специалисты советской школы. Они руководствуются требованиями СНиПов, которые практически не изменялись с 70–80-х годов и не соответствуют современным требованиям. Однако не было сделано ни одной попытки изменения данных норм.
Архитектура порой настолько невыразительна и примитивна, что оказывает негативное влияние на окружение», — говорит господин Агамян. Существует проблема и со специалистами по маркетингу. У некоторых девелоперских компаний их просто нет либо уровень их профессионализма не позволяет разрабатывать качественную концепцию. Некоторые компании обращаются к консультантам, но и они порой допускают серьезные ошибки при разработке концепций. В предлагаемых отчетах зачастую отсутствует причинно-следственная связь между анализом рынка недвижимости и предлагаемой концепцией объекта недвижимости. В число подобных отчетов порой попадают концепции, разработанные известными, уважаемыми в России компаниями, работающими под международными брэндами. Финансовые проблемы заключаются в недостатке у девелоперов собственных свободных средств на реализацию проектов. На сегодняшний день основная масса проектов реализуется за счет кредитов.
Западный банковский кризис перекрыл доступ к дешевым кредитам, а стоимость российских достаточно высока для реализации долгосрочных проектов. Девелоперы находятся в поиске краткосрочных проектов с высокой доходностью, и Новосибирск в этом плане является не самым инвестиционно привлекательным городом России. Решению этих проблем посвящен доклад, который будет озвучен на градостроительном форуме. Есть надежда, что Градостроительный форум «Город Завтра» положит начало конструктивному диалогу между всеми заинтересованными сторонами с целью решения проблем, стоящих перед строительным комплексом.