Банки похоже всерьез взялись за развитие программ кредитования коммерческой недвижимости. К примеру, КМБ-БАНК на днях анонсировал появление нового продукта в своей линейке — «Бизнес-ипотеки». Между тем ипотека коммерческой недвижимости до сих пор остается экзотикой на рынке как Сибири, так и России в целом. Эксперты полагают, что банк сможет продвинуть свою новинку, если приложит к этому максимум усилий.
О подобных планах говорят и другие участники рынка. КМБ-БАНК, банк группы «Интеза Санпаоло«, разработал новый продукт для представителей малого и среднего бизнеса — «Бизнес-ипотека» — кредит под залог приобретаемой недвижимости, доступный для собственников бизнеса в 25 регионах, в том числе и в Сибири. Как сообщили «КС« в пресс-службе банка, воспользоваться услугой »Бизнес-ипотеки« смогут предприниматели, планирующие развитие уже существующего бизнеса, а также реализацию новых идей и проектов, нацеленных на его диверсификацию.
Для них банк предлагает 4 варианта ипотечного бизнес-кредитования, которые различаются по характеристикам приобретаемых объектов и формам обеспечения кредита. Сумма возможного кредита варьируется от 600 тыс. до 75 млн рублей, срок кредитования — до 10 лет (120 месяцев), максимальный процент финансирования составляет 90% (минимум 10% финансирования должно быть обеспечено собственными средствами заемщика), срок рассмотрения заявки на кредит — до 21 дня.
В банке также поясняют, что под объектом финансирования понимается любая недвижимость (кроме объектов, находящихся на стадии строительства), соответствующая стандартам развития бизнеса, например, отдельно стоящие здания, сооружения, встроенные и пристроенные помещения, склады и пр. Участники рынка и эксперты оценивают новый продукт банка положительно, однако говорят, что многое будет зависеть от того, как КМБ-БАНК будет его продвигать. По словам директора представительства ОАО «СКБ-банк» в Новосибирске Максима Куракулова, новый продукт КМБ-БАНКа заслуживает внимания. «Необходимо отметить, что если ипотека для физических лиц развивается довольно активно, даже несмотря на финансовый кризис, то кредитование бизнеса под залог приобретаемой недвижимости практически не развито», — отмечает господин Куракулов.
Директор департамента специализированных продаж инвестиционного банка КИТ Финанс Юлия Костомарова также подчеркивает, что в целом сегмент бизнес-ипотеки практически не освоен, редкие банки могут сформулировать четкое продуктовое предложение. «Коммерческая ипотека — не новый продукт (например, аналогичная программа есть в Абсолют-Банке). Но и в целом по стране, и в Сибири очень мало банков имеют в своем арсенале такую услугу. Их можно пересчитать по пальцам одной руки», — соглашается директор новосибирского филиала «Фосборн Хоум» Артем Кудрин.
Участники рынка полагают, что основные преимущества бизнес-ипотеки от КМБ — это большой срок кредитования (10 лет по сравнению со средним сроком 5 лет), низкий первоначальный взнос (уникальный вариант для сегодняшнего российского рынка) и достаточно большая сумма кредита. «Ставки у КМБ-БАНКа рыночные, сам банк зарекомендовал себя лояльным учреждением в плане финансового анализа деятельности заемщика. По совокупности этих условий программа очень конкурентоспособна, и у нашей компании достаточно много клиентов, заинтересованных в кредите на таких условиях», — признается Артем Кудрин. Пока же ипотека для бизнеса остается экзотикой. Предприниматели ищут другие способы приобретения недвижимости.
Сегодня большинство юрлиц, желающих приобрести коммерческую недвижимость в кредит, предпочитают два обходных варианта: лизинг недвижимости и обычную нецелевую ипотеку на физлицо (под залог имеющейся недвижимости). Происходит это в силу низкой доступности коммерческой ипотеки — короткие сроки кредитования (по сравнению с классической ипотекой физлицам) требуют от предприятия достаточно высоких оборотов вне зависимости от наличия и ликвидности уже имеющихся залогов. Максим Куракулов добавляет, что малый бизнес сегодня активно развивается и испытывает потребность в приобретении собственных производственных и офисных помещений.
В большинстве случаев предприятиям приходится либо аккумулировать средства на приобретение недвижимости (отвлекая их из оборотного капитала и замедляя развитие бизнеса), либо занимать в банках под залог имеющегося имущества. «Сегодня существует большой спрос на коммерческую недвижимость для малого бизнеса, который не может быть реализован из-за отсутствия работающих схем кредитования. Кстати, нужно отметить, что ипотечные банки в большинстве своем не дают предпринимателям кредит на приобретение коммерческой недвижимости, т. к. не имеют технологий оценки платежеспособности предпринимателей», — рассказывает собеседник «КС». КМБ-БАНК не одинок в своих начинаниях. В августе похожий продукт планирует запустить КИТ Финанс.
В предложении этого банка будет реализован ломбардный принцип кредитования с использованием различных схем при организации сделок (аккредитива и банковской ячейки). «Мы планируем развивать бизнес-ипотеку в контексте действующих предложений банка по кредитованию малого и среднего бизнеса, поэтому продукт унаследует преимущества нашей существующей программы бизнес-кредитов (конструктор процентной ставки, беззалоговая часть кредита, анализ управленческой отчетности бизнеса)», — рассказывает Юлия Костомарова.
Большинство экспертов уверены, что продукт КМБ-БАНКа является своевременным и востребованным на рынке. «Безусловно, технологически это будет не самый простой в оформлении продукт, т. к. документооборот по залогу этого имущества и сбор необходимых для залога документов может занять значительное время. Тем не менее наличие технологий оценки бизнеса и растущие цены на недвижимость позволят занять продукту достойное место на рынке кредитования», — считает Максим Куракулов. А господин Кудрин отмечает, что популярность этого продукта также будет зависеть от консультантов КМБ-БАНКа — насколько они сумеют направить потоки своих клиентов на целевой продукт.
Между тем начальник регионального отдела кредитования бизнеса ОАО «УРСА Банк» Евгений Аверков подчеркивает, что хорошая перспектива развития у этого продукта будет только в условиях появления новой схемы по оформлению залога. «Дело в том, что сейчас предприниматели сталкиваются с необходимостью выступления продавца в качестве залогодателя на первоначальном этапе оформления сделки. Это отталкивает продавцов недвижимости», — объясняет Аверков. Чтобы ситуация изменилась, нужны поправки в законодательстве.