К концу 2005 года будет создана новая модель управления жилищным комплексом Академгородка. Как считают в СО РАН, оптимальной является передача жилья управляющей организации, а одним из возможных претендентов на эту роль является компания «Питер Дусман» (Германия).
Аналитики уже назвали этот шаг беспрецедентным для Новосибирской области. Между тем инициатива СО РАН вызывает недовольство местных властей, которые рассчитывали, что неприватизированное жилье СО РАН будет передано в муниципальную собственность. На балансе ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН» (обслуживает жилой фонд СО РАН) находится 327 жилых домов площадью 1,2 млн кв. м. В 2004 году платежи от населения составили 67,1 млн руб., выделено средств из федерального бюджета на обслуживание жилого фонда СО РАН – 51,8 млн руб. Как рассказал «КС» заместитель председателя СО РАН по общим вопросам – управделами Дмитрий Верховод, согласно Жилищному кодексу, который вступил в силу в марте 2005 года, руководство СО РАН обязано выбрать способ управления жилищным комплексом: «Уже более 70% этого жилого фонда приватизировано. Поэтому, хотя жилой фонд по-прежнему находится на балансе жилищной организации СО РАН, он является общедолевой собственностью Сибирского отделения и владельцев приватизированных квартир».
По словам Дмитрия Верховода, уже работает специальная комиссия, куда вошли специалисты городского управления жилищным комплексом, специалисты СО РАН, юристы. «Сейчас комиссия готовит необходимые документы по созданию товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые будут вынесены на рассмотрение владельцев приватизированных квартир. Вопрос о том, какая из форм управления жилым комплексом СО РАН будет выбрана, решат именно они. Предполагается, что в июне начнется процесс создания ТСЖ, а до конца года все схемы управления жилым фондом будут разработаны», – сообщил «КС» Верховод.
Руководство СО РАН не исключает создания отдельных ТСЖ для каждого дома. «Однако, на наш взгляд, этот путь не совсем эффективен, так как затраты делятся между небольшим количеством собственников. Одной из наиболее оптимальных схем является передача всех услуг в сфере ЖКХ управляющей организации. В Новосибирске уже есть подобные готовые структуры, которые могут взять на себя управление, – например, ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН». Но не факт, что мы обратимся в это ГУП. Будет создана конкурентная среда, которая повысит качество услуг», – говорит Верховод. По его словам, одной из управляющих структур может стать немецкая компания «Питер Дусман», которая уже имеет опыт работы в сфере ЖКХ в Санкт-Петербурге.
Ей передан на аутсорсинг весь спектр коммунальных услуг ряда домов в Адмиралтейском районе: содержание зданий, охрана, общественное питание и т. д. «Я с этой компанией познакомился, когда работал в авиакомпании «Сибирь», которая также передала на аутсорсинг все подобные услуги. Пока более конкретные переговоры о выборе управляющей структуры для СО РАН мы не проводили, но до начала этого процесса недалеко», – говорит Дмитрий Верховод. Инициатива руководства СО РАН не вызывала оптимизма у местных властей, которые полагали, что неприватизированное жилье будет передано в муниципальную собственность.
По словам первого заместителя главы администрации Советского района Николая Малая, «на мой взгляд, привлекать новую управляющую организацию нецелесообразно, так как уже существует ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН», которое может выполнять эти функции. В то же время, с нашей точки зрения, жилфонд, который пока еще не приватизирован и является собственностью СО РАН, должен быть передан в муниципалитет, а в ведении Сибирского отделения следует оставить гостиницы, общежития и служебные помещения». В комитете ЖКХ мэрии Новосибирска полагают, что «если СО РАН выбрало схему передачи жилого фонда в управление, то разумнее воспользоваться существующей структурой. Кроме того, не факт, что все собственники жилья поддержат предложенную СО РАН управляющую организацию».
Между тем в мэрии опасаются, что, взяв на баланс жилой фонд СО РАН, муниципалитет понесет дополнительные расходы: «Вряд ли стоит ожидать, что СО РАН самостоятельно отремонтирует дома, а для муниципалитета пересмотр бюджета жилого фонда – дополнительные трудности. Проще предоставить инициативу СО РАН». В прошлом году на капитальный ремонт жилого фонда Сибирского отделения ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН» было потрачено 11,7 млн руб., содержание фонда составило 55,1 млн руб., текущий ремонт – 31,1 млн руб. По словам Верховода, «сегодня в собственности СО РАН всего 22% неприватизированных квартир. Передавать этот кусочек жилья муниципалитету бессмысленно. Кроме этого, сегодня в муниципальном жилом фонде происходят те же самые процессы: муниципалитет – совладелец небольшой доли в общей долевой собственности жилого фонда.
Единственно правильный механизм – переход на новую форму управления долевой собственности. Делать лишний крюк – переводить ведомственное жилье в муниципальную собственность, а затем опять создавать ТСЖ – неразумно. Мы пошли прямым путем». Специалисты уже назвали проект, задуманный СО РАН, одним из самых масштабных в рамках реформы ЖКХ в Новосибирской области, однако предсказывают, что при его реализации могут возникнуть серьезные проблемы. Так, по словам экс-председателя ТСЖ жилого комплекса «Изумрудный» Андрея Гладченко, одной из проблем, ограничивающих выбор управляющей организации, является монополия на коммунальные сети (сегодня на балансе ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН» собственных коммунальных сетей нет).
Вторая проблема – устаревшее оборудование. «Очевидно, что необходимость финансирования этих объектов ляжет на плечи жильцов. Мой опыт работы показывает, что даже достаточно состоятельные домовладельцы с большим трудом расстаются с деньгами на дополнительные услуги или усовершенствования, – говорит Андрей Гладченко. – Что же касается идеи привлечения иностранной управляющей компании, я бы ее приветствовал, но при условии, что эта компания имеет опыт работы именно в российских условиях». По оценкам аналитика ООО «Брокеркредитсервис» Александра Корнилова, сегодня создавать подобные структуры преждевременно: «Проект СО РАН по созданию компании-оператора жилого фонда является пока уникальным для Новосибирска. Однако работа с управляющей компанией требует рыночных механизмов.
К сожалению, сегодня говорить о рыночных отношениях в сфере ЖКХ невозможно. Поэтому успешная работа модели управления жилищным комплексом, которую планирует реализовать СО РАН, весьма сомнительна. Неясно, сможет ли крупная иностранная компания работать в Новосибирске с комплексом услуг ЖКХ, однако опыт российских структур плачевный. Например, крупнейший частный бизнес-оператор в отечественном коммунальном секторе – «Российские коммунальные системы» – сегодня работает с огромными убытками».