Основная причина отсутствия в Новосибирске элитной недвижимости — это нехватка высокой культурной и архитектурной практики в сообществе проектировщиков и строителей города. Эксперты прибавляют к этому невысокие потребности покупателей, в большинстве своем не искушенных знаниями о том, что есть элитное жилье. Однако те 1–3% жителей города, которых эксперты относят к потребителям элитного жилья, становятся более разборчивыми, их требования к уровню жилья растут. Все это должно подтолкнуть строителей менять подходы к созданию элитной недвижимости.
Тема развития новосибирской элитной недвижимости муссируется уже несколько лет. До сих пор специалисты сомневаются, что в городе можно найти более пяти элитных домов. Тому есть несколько причин, говорят опрошенные «КС» эксперты, — это отсутствие истории и культуры создания элитного жилья, а также высокая рентабельность строительного бизнеса и высокий спрос на жилье, позволяющие не задумываться над улучшением качества квартир — их и так купят.
В беседе с «КС» директор компании «Эрмитаж» Тимур Тагиров сказал, что наличие или отсутствие элитных домов в Новосибирске зависит от менталитета живущих в нем людей. «Следует помнить, что именно эти люди считают «точкой отсчета», некоторым эталоном в своих суждениях по поводу элитности жилья. Эти люди были взращены на эстетике и культуре 60–80-х годов, которые можно образно назвать годами «взлета — упадка — застоя», — продолжает Тагиров. Согласно его размышлениям, своеобразными «точками отсчета» в домостроении Новосибирска 60-х годов можно назвать дома на Красном проспекте, 62, в 70-е «точкой отсчета» были дома на ул. Щетинкина, 26, в 80-е — на ул. Романова, 23а, Спартака, 16 и Ядринцевской, 27. «Стоквартирный дом» был построен много раньше — в 30-е, но его тоже можно считать эталоном. Тимур Тагиров уверен, что новосибирские проектировщики и строители не ушли далеко от этих «точек отсчета». «После названных пяти-шести домов не было построено ни одного элитного дома.
Пожалуй, немного выпадают из системы «болгарский« дом и дом на пересечении улиц Горького и Серебренниковской, — Тагиров говорит, что настроен скептически, но объективно. — Есть каноны римского зодчего Витрувия, который основными понятиями архитектуры называл прочность, пользу и красоту. Большинство наших застройщиков придерживаются более простого кредо: подешевле построить и подороже продать.
Бескомпромиссного элитного дома в городе еще не появилось». «По моему мнению, в Новосибирске стремятся строить не лучше, а больше, — поделилась с корреспондентом «КС« исполнительный директор одного из агентств недвижимости. — Вероятно, это связано с тем, что покупатель недостаточно искушен и требователен. Во-вторых, чтобы обеспечить доходность в 30–60% (а иногда и выше), строительной компании достаточно построить кирпичный дом с квартирами большей площади и высотой потолков чуть выше 2,7 метра в хорошем месте плюс мастерство риэлтера, умеющего грамотно позиционировать объект согласно потребностям рынка».
Даже при столь высокой рентабельности новосибирские строители все-таки подменяют понятия: элитным жильем в Новосибирске называют жилье бизнес-класса. Строители не учитывают такие важные факторы, как ландшафтные характеристики местности, соседство с другими домами (часто хрущевками, а то и частным сектором), внутреннюю инфраструктуру, уровень отделки, качество строительных материалов, состав инженерных коммуникаций и многое другое.
Директор консалтинговой компании IMILINE Дмитрий Дрозд добавляет, что люди пока не хотят платить за то, чтобы их дом эксплуатировался согласно его статусу «элитного«, и резюмировал: «По-настоящему элитных домов в Новосибирске нет, то есть любой дом, который называют элитным, не дотягивает до этого уровня по каким-либо параметрам». Назвать дом «элитным» — это элемент маркетинга: «Как вы лодку назовете, так она и поплывет». «Люди «клюют» на красивые названия. Однако понятия и объекты имеют свойство изменяться со временем. Например, дом на ул. Красина недалеко от проспекта Дзержинского в 90-е годы продавался как элитный, а сейчас его иначе как «курятником« не назовешь», — делится Тагиров. Если раньше «элитной» называлась любая квартира большой площади в новом кирпичном доме, то сейчас ситуация меняется: в процессе развития рынка должны появиться новые технологии и новые проекты. «Элитность — это «штучность», «эксклюзивность«, а имеющийся проект, если его повторить, уже не является уникальным», — поделилась с «КС« ведущий аналитик рынка недвижимости компании «Сибакадемстрой-Недвижимость» Татьяна Высоцкая.
Главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник сказал: «Основная беда девелопмента в том, что, когда уникальный проект еще только придуман, даже еще не утвержден, он уже перестает быть уникальным, потому что следующие учтут все положительные моменты данного проекта и еще могут добавить своих». Так и в элитной недвижимости: при появлении чего-то нового и интересного это тут же копируется и улучшается, поэтому «деградация» неизбежна, заключает Высоцкая. Эксперты полагают, что ниша элитного жилья в городе относительно свободна. Руководитель отдела продаж и маркетинга строительной компании «Эргоном» Ольга Кадырова в беседе с корреспондентом «КС» выделила такие свободные ниши элитного строительства, как таунхаусы, коттеджные поселки, пентхаусы и «элитные дома». «Практически все виды элитной жилой недвижимости в городе востребованы, и в любой из ниш компании могут найти свое место, предложив городу интересные проекты.
Важно выбрать подходящий земельный участок и разработать правильную концепцию, чтобы проект стал привлекательным для инвесторов», — делится с «КС» Ольга Кадырова. Рассуждая о том, где лучше строить элитную недвижимость — в черте города или за его пределами, — она отдает предпочтение просто престижному местоположению: «Либо центр города, либо «тихий центр», либо экологически чистый район. В связи с тем, что в центральной части города количество таких площадок ограничено, более перспективным направлением при строительстве элитных домов является освоение экологически чистых районов города рядом с уже развитой инфраструктурой.
И дом по праву можно будет назвать «элитным«, если в нем будут еще такие характеристики, как качественная архитектура, современное техническое оснащение, огороженная и охраняемая придомовая территория, небольшое количество квартир, близкое по статусу окружение, подземная автостоянка на нескольких членов семьи, система безопасности, наличие управляющей компании и так далее». На взгляд Дмитрия Дрозда, элитное жилье должно быть вынесено за пределы города.
«Однако и в этом направлении не ведется реальной работы. Например, «Фуд-Мастер Консалтинг« заявил о создании элитного поселка, но мне кажется, что компания занимается тем, что просто продает землю, а нужно формировать среду проживания», — сетует он. Татьяна Высоцкая, в свою очередь, не соглашается с мнением о том, что будущее «элитки» заключается в загородных поселках. «Загородное жилье сейчас считается чем-то элитным и недоступным. В то же время во всем цивилизованном мире загородное жилье относят к эконом-классу. Именно к этому придем и мы — когда поселки будут разделены на элитные коттеджные и поселки эконом-класса», — объясняет она свою позицию.
Директор RID Analytics Елена Ермолаева относит к пустующим нишам на рынке элитного домостроения строительство коттеджных поселков с озеленением, с единой архитектурной концепцией, а также строительство небольших домов клубного типа. «Несмотря на то что несколько проектов в области коттеджного домостроения анонсировано, они реализуются медленно в связи с дороговизной создания коммуникаций, — продолжает Елена Ермолаева. — Дома клубного типа в Новосибирске тоже не представлены широко. Настоящие дома клубного типа должны располагаться близко к центру. Однако в Новосибирске подобрать подходящий участок было бы сложно. Поэтому, возможно, такие проекты появятся в районах средней удаленности, по линии метро».
Рынок высококлассного жилья постепенно меняется, на нем усиливается конкуренция. «Значит, стоит ожидать, что скоро к «элитным» новостройкам будут предъявлять «классовые требования». Помимо большой площади недвижимости, должна быть и некая камерность, обеспеченная всей необходимой инфраструктурой, и так далее.
Само собой, у таких домов не должен облупиться фасад через год после сдачи дома, а зимой все тропинки и подъездные дороги должны расчищаться от снега. Тимур Тагиров из компании «Эрмитаж» ожидает появления новых игроков на рынке элитного жилья. «Однако следует помнить, что их возникновение, по большому счету, зависит от позиции города. Например, проведение тендеров на землю: проводить аукционы, где победителем становится тот, кто больше всех заплатит, — разумно с точки зрения городской власти; с другой стороны, все же следовало бы выделить несколько участков для строительства элитной недвижимости и провести конкурс проектов», — делится Тагиров мнением относительно перспектив элитного строительства. «Изменения на рынке элитного жилья идут медленно, но верно. Так, меняются требования покупателей: если несколько лет назад было важно просто купить коттедж или большую квартиру, то сейчас люди уже задумываются над тем, что этот дом надо эксплуатировать, что он должен быть эргономичным, задумываются об образе жизни, дизайне», — сказала в беседе с «КС» генеральный директор компании «Афина Паллада» Татьяна Дергачева.
По словам Высоцкой, будущая городская элитная недвижимость пройдет два этапа: сначала это будут малоквартирные дома, а затем — высококачественные многоквартирные дома. В целом емкость рынка элитных домов Новосибирска Тимур Тагиров оценивает в 1–3% от всех жителей города. «Спрос на элитную недвижимость есть, поскольку благосостояние этих 1–3% людей растет. Спрос может упасть, когда у нашей элиты иссякнет источник ее благосостояния», — говорит Тагиров. Неугасающий спрос приводит к тому, что цены на жилье высокого класса растут. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года цены на квартиры в элитных домах, таунхаусы и коттеджи подросли в среднем на 50–55%. «Существенно подорожали земельные участки в престижных районах, при наличии всех коммуникаций их стоимость доходит до 1,5–2 млн руб. за 10 соток, — продолжает Ольга Кадырова. — Во вновь строящихся коттеджных поселках земельные участки предлагаются по цене 80–160 тыс. руб. за сотку.
Цена готового коттеджа площадью 150–300 кв. м в разных коттеджных поселках колеблется от 5 млн до 15 млн руб., что по стоимости сравнимо со стоимостью квартир площадью 130–240 кв. м в так называемых «элитных домах«. За первый квартал 2007 года цены на качественное жилье выросли на 40%, при этом общий рост на рынке составил 18%», — оценивает Татьяна Высоцкая.
«Застройщики стали уделять больше внимания эксклюзивности проекта. А раз есть эксклюзивное предложение, то цена устанавливается не рынком, а застройщиком. Но поскольку предложение элитных домов в Новосибирске на сегодняшний день очень невелико, то эта цена зачастую оказывается завышенной. Более того, ориентируясь на рост цен в сегменте эконом-класса, застройщики элитного жилья повышают цены еще больше», — объясняет столь значительные темпы роста цен Татьяна Высоцкая. Мнения игроков риэлтерского рынка относительно возможности еще большего роста цен на квартиры, которые позиционируются как элитное жилье, почти одинаковы: цены держатся на высоком уровне, но им есть куда расти.