Темпы развития строительного рынка того или иного региона во многом зависят от присутствия на нем федеральных и иностранных инвестиций. Заходя в регионы для возведения и эксплуатации коммерческой недвижимости и строительства жилья, крупные компании, помимо денежных средств, приносят с собой иные стандарты ведения бизнеса и усиливают конкуренцию. Однако ситуация по присутствию федеральных игроков на строительном рынке регионов неоднозначна. Вполне вероятно, что тому есть объективные причины, но массового прихода крупных девелоперов в Новосибирск пока не наблюдается. Хотя о своем интересе к региону они говорят открыто. Степень необходимости Фото Михаила ПЕРИКОВА В вопросе привлечения иногородних инвестиций рынки коммерческой и жилой недвижимости разительно отличаются: это два разных сегмента, со своими объемами вложений, сроками окупаемости и нормой прибыли. В частности, президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков считает, что интерес иногородних компаний проявляется в первую очередь к коммерческой недвижимости. Причем речь идет не столько о собственно строителях, сколько о профессиональных девелоперах, которые зарабатывают деньги на строительстве и эксплуатации торгово-развлекательных центров и офисных зданий. В этом смысле, по мнению генерального директора управляющей компании «Апромако Сибирь» Евгения Лошакова, Новосибирск является наиболее привлекательным для инвесторов местом по сравнению с другими городами СФО. И причины этого, помимо географического расположения и темпов развития Новосибирска, заключаются в наличии профессиональных игроков на рынке недвижимости, которые способны гарантировать инвестору обоснованность и перспективность вложений. В городе есть профессиональные УК, привлечение которых к проекту наиболее целесообразно на стадии приобретения земельного участка под застройку. Специалисты УК подбирают участок, разрабатывают концепцию объекта, рассчитывают финансовую модель, участвуют в проектировании и строительстве. «Однако все это осуществляется местными девелоперами не всегда на высоком профессиональном уровне, — считает консультант отдела торговых площадей «Джон Лэнг ЛаСаль» Наталья Дегтерева. — На мой взгляд, в городе на сегодняшний день не существует ни одного качественного объекта — торгово-развлекательного центра, соответствующего международным стандартам, с грамотно разработанной концепцией, с хорошим наполнением международными сетевыми арендаторами. К концу текущего года ожидается открытие двух объектов ТРЦ: «Роял Парк» и «Мега«, однако они кардинально не решат ситуацию с насыщением рынка профессиональными объектами. Так что в этом плане у города есть огромный потенциал». Не исчерпаны возможности спроса и на высококлассные бизнес-центры. В городе открывается все больше филиалов федеральных и иностранных компаний, которые и в регионах предпочитают работать в привычной обстановке высокой культуры организации пространства и комфортности. С тем, что возможности возведения в Новосибирске объектов коммерческой недвижимости не исчерпаны, соглашается и Евгений Лошаков, отмечая, что рынок вышел на новую стадию развития, на которой усиливается конкуренция. Не совсем понял спекуляции насчет растительного масла, показалось, что вы неуверенно о нем говорите, оно же разное бывает, есть которое даже очень полезна для здоровья, но конечно если речь идет про рафинированное масло, то это беда, это даже ужасно, что такое масло содержится в таком продукте, сразу можно выкидывать на свалку это питание. У арендаторов и собственников зданий появляются новые возможности, и очевидно, что рынок будет развиваться и дальше. Квадраты гражданину На рынке жилой недвижимости ситуация иная. На сегодняшний день его основными игроками являются региональные компании. По словам Бокова, пока нет оснований утверждать, что в Новосибирск пришли сколько-нибудь серьезные федеральные структуры. «В городе есть иногородние застройщики, но их немного и серьезными их не назовешь. Это или выходцы из Новосибирска, или фирмы, которые в европейской части страны не делают большой погоды», — говорит Константин Боков. Более того, ссылаясь на пример «Социальной инициативы» (ЖК «Береговой») и «Сопоса» (ЖК на Ключ-Камышенском плато), руководитель ассоциации отмечает отсутствие позитивного результата от таких «приходов». «Те, кто приходит сегодня в сектор жилищного строительства, стараются не вкладывать свои средства, а пользоваться деньгами жителей Новосибирска. Так что все, что касается сторонних организаций, — баланс отрицательный, и эмоции по отношению к ним — тоже отрицательные. И в целом, я считаю, что они здесь по большому счету не нужны», — говорит Константин Боков. Большие и серьезные компании из европейской части России, по мнению президента Ассоциации строителей, не приходят, потому что те объемы и цены, которые может «предложить» Новосибирск, не особенно им интересны. Важным моментом является и обременение выделяемых земельных участков. В дороги и инженерные коммуникации требуются большие вложения, нужны они и для сноса ветхого жилья: «Думаю, что для них здесь нет того интереса, потому что уровень цен в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге значительно выше, а себестоимость примерно та же, что и здесь. Зачем им тратить усилия и приходить сюда, если можно работать там. Хотя некоторые СМИ начинают озвучивать, что такие намерения есть, например, у компании «СТ Групп Регион», совместно с СП ОАО «Сибакадемстрой». «У крупных федеральных игроков все же есть интерес к массовой застройке Новосибирска», — считает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. Ведь кроме «СТ Групп Регион», планы по строительству жилья в Новосибирске озвучивали такие компании, как AFI Development Льва Леваева, СДМ Алексея Шаповалова. По словам Дьячкова, сейчас большая часть крупных федеральных компаний, занимающихся жильем, идет в регионы: «Стратегия федеральных девелоперов заключается в региональной диверсификации. Рынки всех крупных городов развиваются с одинаковой цикличностью, но c разной скоростью. То есть в Москве и Санкт-Петербурге, например, может начаться кризис перепроизводства, но в других регионах к этому времени как раз появляются рыночные возможности. И в результате этого компании нивелируют свои риски». Кстати, о подобных мотивах говорил и коммерческий директор «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. Раньше компания специализировалась на точечной застройке, ориентируясь на проекты высокой доходности, однако теперь, в свете подготовки к IPO, она планирует освоить несколько масштабных проектов в перспективных городах-«миллионниках». Происходят увеличение инвестиционного портфеля и диверсификация бизнеса перед выходом на LSE. Массовый приход федеральных инвесторов приведет, по мнению Сергея Дьячкова, к оздоровлению ситуации на рынке: «Они зададут новые стандарты конкуренции, новые стандарты организации бизнеса. Как правило, федеральный девелопер более структурирован, чем местные игроки, и у него больше денег. Например, некая компания выиграла конкурс на земельный участок, а потом оказалось, что у нее нет денег. С федеральными игроками такого не случается. И примеры «Берегового« и застройки Ключ-Камышенского плато не опровергают это, потому что, когда рассматривались и принимались эти проекты, еще не работала система выделения земли через аукцион». Генеральный директор новосибирской строительной компании «Атон» Александр Крымко считает, что говорить о выгодах прихода федеральных инвесторов сложно: «прозрачность формирования и расходования бюджета сейчас отнюдь не идеальная, и разного рода поступления со стороны московских компаний, есть они или нет, не видны. Совсем непонятно, каким образом и благодаря чему, например, компания «СТ Групп« получила столь выгодный и, кстати, затрагивающий городскую рекреационную зону участок под застройку. Что касается земли, то диверсифицированными от продажи нефти деньгами уже заплачено за лучшие и самые перспективные участки под застройку. Это характерно для всех крупных российских городов. Более того, именно с точки зрения оказания негласных преференций и была введена процедура выделения земли через аукционы. С такими деньгами, которыми обладают московские игроки, спорить сложно». Кроме того, Александр Крымко отмечает, что, приходя на строительные площадки Новосибирска, эти компании приводят сюда иностранную рабочую силу, лишая тем самым рабочих мест жителей города и области. «Что же касается декларирования более высоких стандартов строительства, то новосибирцы уже давно умеют строить не хуже. Один из показательных примеров — это строительство в Новосибирске компанией «Трансервис» бизнес-центра «Гринвич«. Все новые технологии и современные материалы в равной степени доступны новосибирским строителям, так же как и иногородним. Так что в целом особой выгоды в них я не вижу» — резюмирует Александр Крымко. Президент группы компаний «Метаприбор» Владимир Мартыненков не столь категоричен. По его мнению, когда иногородние компании приходят с инвестициями в коммерческую недвижимость — это благо. В качестве застройщиков они привлекают местных строителей, город и область получают дополнительные налоговые платежи, увеличиваются доходы населения. «Но такие примеры, как тандем IKEA с «Ренессанс Капиталом«, — другое дело, — говорит Мартыненков. — От такого строительства нет конкретной выгоды ни местным строителям, ни городскому бюджету». Что же касается жилой недвижимости, то, по словам Мартыненкова, алгоритм притока денег здесь совсем другой: «Жилье строится для продажи населению, и в итоге конечный инвестор — это жители. В притоке капиталов для строительства этих объектов Новосибирск не особо нуждается, потому что сколько бы они ни строили, жесткая привязка к спросу и платежеспособности здесь будет всегда«. Крупные проекты с участием иногороднего капитала: жилая недвижимость Адрес Застройщик Название Окончание строительства Общаяплощадь 1 ул. Кирова, 25 ЗАО «СД Альфа-капитал» ЖК «Корона« III кв 2007 2 Тургенева, 84 ЗАО «СД Альфа-капитал» IV кв 2007 3 Высоцкого, 42 ЗАО «Юситек» III кв 2008 15 900 4 Краснообск, 226 ЗАО «Трест 36» ЖК «Невский» II кв 2007 5 Российская, 8 ОАО «РАО «Роснефтегазстрой» ЖК «Эдельвейс» III кв 2009 13 600 6 Балтийская, 25 ОАО «РАО «Роснефтегазстрой» ЖК «Балтийский» IV кв 2009 9200 7 Балтийская, 33 ОАО «РАО «Роснефтегазстрой» ЖК «Балтийский» III кв 2009 10 800 8 Чаплыгина, 93 ОАО «СТ Групп Регион» Silver House IV кв 2007 13 500 По информации ведущего аналитика «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Высоцкой Крупные проекты с участием иногороднего капитала: бизнес-центры N п/п Название Адрес Дата ввода в эксплуатацию Общая площадь,кв.м Девелопер Объем инвестиций,млн. $ 1 «РосЕвроПлаза» Димитрова пр., 2 2007 27 600 «РосЕвроДевелопмент» 35 2 ST Plaza Кондратюка пл. II кв. 2008 45 000 «СТ Групп Регион» 27 3 Офисно-гостиничный комплекс Каменская IV кв. 2007 26 900 «London & Regional Properties» 40 4 Офисно-гостиничный комплекс Красный пр. — Чаплыгина проект 16 000 «Русские отели» 12 5 Международный общественно-деловой центр Ленина пл. проект 133 000 «Моссиб» 300 По информации ведущего аналитика «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Высоцкой Крупные проекты с участием иногороднего капитала: торговые центры N п/п Название Адрес Дата ввода в эксплуатацию Общая площадь,кв.м Девелопер Объем инвестиций,млн. $ 1 Mega Ватутина, 50 стр. IV кв. 2007 150 000 IKEA 160 2 «Кора» Каменская магистраль 2008 40 000 «Кора» 40 3 Metro Большевистская 2008 12 000 Metro Cash & Carry 30 4 «Планета» Димитрова пр. 2009 120 000 «РосЕвроДевелопмент» 150 5 «МарксМарт» Ватутина, 27 II кв. 2008 20 000 Группа инвесторов(«Белон» и др.) 30 6 «Омега Plaza» Маркса пл., 2 1 оч. — III кв. 20082 оч. — II кв. 2009 140 000 RID Group 180 По информации ведущего аналитика «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Высоцкой А власти что? «Обеспечить равные условия доступа к земельным участкам для девелоперов всех уровней, дать преференции по крупнейшим проектам. За счет областного бюджета дать налоговые послабления крупнейшим девелоперам, как это уже произошло с рядом проектов по расширению производства стройматериалов — и тогда Новосибирск в плане жилой застройки последует примеру крупных российских городов, — считает Сергей Дьячков. — Также властям необходимо установить более или менее понятное взаимодействие по обеспечению земельных участков теплом и электроэнергией с ОАО «Новосибирскэнерго«. Это, к сожалению, на сегодняшний день является одним из серьезнейших барьеров для иногородних девелоперов». По словам первого заместителя мэра Новосибирска Владимира Шумилова, инвестиции в новосибирский рынок недвижимости начали поступать три года назад, сейчас же процессы ускоряются, и инвесторы идут более активно. «Мы никого не отталкиваем, потому что инвестиции нам нужны. Сейчас они активно идут в торговлю и в развлекательные комплексы, началось поступательное движение и в направлении гостиничного бизнеса. Уже озвучивается интерес и к жилищному строительству. Перед нами стоит задача утверждения генерального плана города. Он нужен, чтобы мы могли указать инвесторам на конкретные, утвержденные под жилмассивы, площадки. Наша готовность принять инвестиции должна выражаться в предложении конкретных мест для вложения конкретных денег. Кроме того, сейчас решается вопрос стратегического развития будущих жилмассивов с точки зрения обеспечения водопроводной и канализационной инфраструктурой. Существует утвержденная городским Советом инвестиционная программа по Горводоканалу, в соответствии с которой мы должны «подтянуть» к площадкам канализационные коллекторы и «протянуть» воду. Тактические задачи по внутриквартальной разводке строители должны решать сами. По «Новосибирскэнерго» пока такого взаимодействия не достигнуто. Но я думаю, что на следующий год у нас будут конкретные инвестиционные программы, в которых мы совместим интересы развития города и энергетиков. Если в городе появится больше подготовленных площадок, я думаю, это привлечет в Новосибирск не только федеральных, но и иностранных инвесторов. Сейчас на эту тему уже «зондируют почву« Китай и Казахстан», — сказал Владимир Шумилов. Наличие диалога с властями признают и участники рынка. Евгений Лошаков отмечает, что на сегодняшний день в Новосибирске нет очевидных барьеров для привлечения иностранного и федерального капитала. Как один из примеров совместных действий, можно привести участие Новосибирска в международном инвестиционном форуме PRO Estate 2007, который состоится в Санкт-Петербурге в сентябре этого года. В состав делегации, помимо представителей мэрии Новосибирска, вошли пять крупных компаний. Такой состав делегации призван показать потенциальным инвесторам готовность властей к диалогу и присутствие на строительном рынке профессиональных игроков. Прямая речь Президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости ОЛЕГ ЛУГОВОЙ: — PRO Estate — это самое значимое в сфере недвижимости мероприятие российского масштаба, организует его Российская гильдия девелоперов и управляющих коммерческой и промышленной недвижимостью, а мы как подразделение помогаем в организации. Город в лице мэра с большим энтузиазмом поддержал инициативу, и у нас получилась крупная делегация, состоящая из мэрии, общественных организаций и бизнеса. На форуме будет коллективный стенд города Новосибирска и других участников. Будут озвучены четыре доклада: Владимир Филиппович (Городецкий, мэр Новосибирска. — «КС») расскажет о стратегии развития города, будут также доклады о генеральном плане, оценке инвестиционного потенциала города глазами независимого консультанта (это будет одна из международных консалтинговых компаний) и состоянии рынка коммерческой недвижимости. Поэтому форум можно назвать первым опытом частно-государственного партнерства, когда бизнес и власть объединяются для реализации общих целей развития. Форум объединяет профессионалов рынка коммерческой недвижимости — здесь будут девелоперы всех видов недвижимости, инвесторы, представители инвесторов, консультанты. Известно ведь, что инвестиционные деньги приходят не напрямую к девелоперам, а поиск объектов, в которые есть смысл инвестировать, инвесторы ведут как раз с помощью консультантов. На форуме будут практически все российские и международные консалтинговые компании, и их основная задача — размещение средств своих клиентов. Понятно, что делегация Новосибирска едет с одной главной целью — привлечение денег в важные для города проекты и приглашение инвесторов для размещения промышленных предприятий в Новосибирске. Следует помнить, что Новосибирск конкурирует за инвестиции не только с близлежащими городами, но и с другими городами России и даже с другими странами, потому что деньги в принципе легко перемещаются. Соответственно, создание репутации, распространение информации о Новосибирске — это еще одна из целей участия в форуме. Существуют различные оценки городов-«миллионников», и пока в этих оценках и рейтингах информации о Новосибирске довольно мало, или она не совсем корректна. Хотя эта ситуация исправляется. Следующим шагом должен стать февральский градостроительный форум, который состоится в Новосибирске. Сюда будут приглашены инвесторы, экономисты, эксперты, архитекторы и градостроители, которые занимаются разработкой генплана Москвы (сегодня это самая мощная группа специалистов, которые представляют, как может быть организовано городское пространство). Речь пойдет главным образом о вариантах развития Новосибирска: точки роста, привлечение населения, подходы к высотному строительству и «подземному городу», строительству автодорог и так далее. А также о том, как сделать городское пространство комфортным. АНАТОЛИЙ СОБОЛЕВ, начальник департамента промышленности, инноваций и предпринимательства мэрии Новосибирска: — Торгово-промышленная палата и Сибирская гильдия девелоперов и управляющих обратились в мэрию с предложением поучаствовать в форуме PRO Estate. Думаю, что данный форум станет одним из первых кирпичиков презентации и пиара Новосибирска на российском и международном уровнях. Конечно, мы рассчитываем и на то, что PRO Estate будет содействовать привлечению инвесторов и фирм, которые смогут предложить дополнительные услуги в сфере недвижимости. Среди участников форума будет и ряд коммерческих организаций, работающих в сфере строительства и девелопмента. Их проекты будут представлены наряду с проектами мэрии (например, третий мост через Обь, строительство многопрофильного центра «Центр России» на левом берегу, реконструкция ядра города Новосибирска, комплексная жилая застройка микрорайонов Родники, Весенний и Плющихинский). А что может быть лучше таких площадок, чтобы рассказать о городе, о проектах и провести нормальные цивилизованные переговоры. Поскольку объективно представить информацию одной мэрии сложно, постараемся, чтобы там прозвучала независимая оценка инвестиционного потенциала города, ведь для инвестора важны как взгляд власти на бизнес, так и сигналы от бизнеса, который здесь работает. По сути, это для них является подтверждением, что вложение денег сюда будет эффективно. То есть мероприятие обещает быть и представительным и вместе с тем наполненным реальным экономическим смыслом. Надеюсь, что этот форум станет первым шагом к распространению положительного инвестиционного имиджа Новосибирска. Мне видится как минимум еще два шага. Но не тут то было…Шоколадная банка вызвала у меня еще большее отвращение. Совсем не могла осилить целый стакан с ней. Выбрасывать было жалко, продукт дорогой, приходить вливать его в себя через силу. Но потом наступила точка невозврата, когда я просто смотреть на эти банки не могла без тошнотворного рефлекса. Тогда я поняла, что питаться тем, что вызывает у меня отвращения я уже не могу. Хотела было вернуться к фруктовым вкусам, но в голове уже стоял какой-то блок, что я просто не хочу и не буду их пить. Это участие в международной выставке МАГ (Международная ассамблея столиц и крупных городов), которая состоится в январе в Москве. Позже, в феврале, в Новосибирске пройдет второй градостроительный форум, на который мы надеемся пригласить уже тех партнеров, с которыми мы будем общаться в Санкт-Петербурге и Москве. ВЛАДИМИР ШУМИЛОВ, первый заместитель мэра: — Внешние инвесторы заинтересовались Новосибирском года три назад, причем их количество продолжает расти. Сейчас они активно инвестируют в торговую и развлекательную недвижимость. Конечно, один из ярких примеров — это интерес к Новосибирску среди девелоперов логистических комплексов, поскольку наш город занимает самое выгодное положение для транспортировки товаров по Сибири. Также внешние инвесторы выступают с предложениями строить в Новосибирске гостиничные и офисные комплексы, а комплексная застройка жилмассивов — это уже следующий этап. Жилищный сектор пока не входит в сферу главных интересов инвесторов, поэтому мэрия должна подготовить и принять генплан, чтобы демонстрировать инвесторам уже конкретные площадки, которые будут выставляться на конкурс. Если в городе будет больше площадок с подготовленной инфраструктурой, то для федеральных инвесторов это будет более привлекательно. Среди интересных инвестпроектов есть и реконструкция, и создание новых предприятий строительной индустрии. Зачастую у инвесторов федерального уровня часть денег российские, часть — иностранные. Сейчас инвесторы из Китая «прощупывают» новосибирскую почву: как и куда свои деньги вложить. Казахстан тоже стремится инвестировать в Новосибирск. Привлечение инвестиций включает в себя две составляющие. Первая — это объективное накопление и распространение капитала. Вторая — готовность города, которую мы и должны продемонстрировать. ТАРАС ДЕМИДЕНКО, исполнительный директор УК «Сибиряк»: — Это первый опыт участия города в мероприятиях такого масштаба: экспозиции участников расположатся на 150 стендах, с количеством аккредитованных участников более 1500, в числе которых российские и зарубежные компании. Кроме того, это первый проект в России, у которого достаточно серьезные амбиции: форум намерен приблизиться к уровню международной выставки, такой, например, как европейский инвестиционный экспозиционный форум MIPIM. Пока PRO Estate постепенно создает свою историю, расширяет состав участников, оформляет концепцию. Поэтому уровень форума с каждым годом растет. Город заинтересован в привлечении крупных инвесторов для строительства третьего моста, районов комплексной застройки. Кроме представителей власти, в форуме задействованы и коммерческие организации. Пять компаний из Новосибирска изъявили желание принять участие. Участники преследуют несколько целей: налаживают прямые контакты с различными заинтересованными сторонами, ищут финансовых партнеров и инвесторов для своих проектов, могут получить консультации по проектам в среде профессионалов, сравнить их инвестиционную привлекательность на самом высоком уровне. В свою очередь внешние компании, которые заинтересованы инвестировать в наш регион, получают возможность прямого контакта как с представителями городской власти, так и с компаниями, имеющими опыт реальных проектов. Компании-участники готовы поделиться опытом реализации проектов и способны предложить свои услуги в регионе.