Тенденции — ритейл Локальные центры, субцентры — одна из примет социального и планировочного «взросления» города. Историческое ядро города «делегирует« часть своих сервисных и социальных функций планировочным узлам на периферии — этот процесс типичен для всех крупных городов. Большой размер города — одна из главных причин возникновения субцентров. На определенном этапе развития потенциала «даун-тауна» официального городского ядра начинает не хватать, и на периферии городской ткани возникают вспомогательные инфраструктурные ядра. Развитие субцентров наблюдается во всех сибирских городах, хотя и с разной интенсивностью. Практически все форматы субцентров присутствуют только в одном сибирском городе — Новосибирске. Хотя наличие портальных субцентров здесь можно считать весьма условным. «Дело даже не в том, что в Новосибирске уровень автомобилизации ниже, чем в Москве, — объясняет маркетолог компании «Гудмарк-Фудс« Ирина Шищенко. — По-моему, причина в другом: в Новосибирске сама структура города иная. Нет большой, диаметральной субурбии (загородных поселений), как в Москве. Да, Новосибирская агломерация существует, это факт. Но она — не массив, она лоскутная. Также, что немаловажно, в новосибирской субурбии модели потребительского поведения и предпочтений существенно отличаются от городских. Например, между средним москвичом и жителем Подольска или Одинцова гораздо меньше принципиальных различий, нежели между новосибирцем и бердчанином. В общем, притом что Новосибирск — бесспорный мегаполис, субурбия его во многих проявлениях совершенно провинциальна». Впрочем, далеко не все эксперты считают субцентры межевого типа нереальными для Новосибирска. «Как известно, главными условиями для возникновения этого типа локальных ядер являются три фактора, — отмечает директор по развитию компании «Сибирские фасады» Юлия Рольбанд. — Это межрегиональная трасса, интегрированная в ткань города; крупный торговый центр, соседствующий с этой трассой, и большая масса «спальной» застройки в непосредственной близости. В Новосибирске все это мы имеем практически в хрестоматийном виде на примере локализации торгово-развлекательного центра «Континент». «Поскольку жилмассивы, стоящие у границ города, очень велики, они дают нашему центру достаточно надежный трафик, — говорит директор ТРЦ «Континент» Тимофей Мельников. — Цепь «улица Богаткова — улица Никитина — Гусинобродское шоссе» весьма эффективна. У этой трассы хорошая загрузка, соответственно, велик поток наших потенциальных покупателей. И, по-моему, ситуация с «Континентом« — не исключение, а прогнозная модель: со временем будет появляться все больше зон, подобных нашей, и наша будет развиваться». Одним из подтверждений этого прогноза стало обнародование планов петербургской компании «Лента» относительно строительства своего гипермаркета по соседству с ТРЦ «Континент» и появление в зоне пешеходной доступности еще одного крупного торгово-сервисного объекта — пока не запущенного ТЦ Lexx. «Крупный объект вроде ТЦ не только привлекает людей сам по себе, но и делает более привлекательной окружающую его инфраструктуру, — убежден Тимофей Мельников. — Тот, кто придет следом в формирующееся локальное ядро, придет уже в более комфортную среду, где есть и трафик, и место для парковки. И объекты там можно размещать уже более разнообразные. То есть застройщики, приходящие первыми, выполняют в некоторой степени гуманитарную миссию. У тех, кто пришел во второй волне, категориальная привязка уже менее жесткая». Интересно, что стимулирующая роль торговых комплексов в судьбе субцентров весома, но не тотальна. «Например, в Барнауле появление гипермаркета «Алтай» на периферии главного городского проспекта не повлекло за собой возникновение субцентра, — отмечает руководитель филиала компании «Ариада» Денис Тухтаров. — Просто вблизи от «Алтая« появилось еще несколько разнопрофильных ТЦ (действующих и строящихся), но показательной (и естественной) для субцентра многофункциональности не сложилось — просто возник район с монофункцией, район гипермаркетов». Специалисты выделяют несколько типов субцентров. 1. Так называемые «гантельные», возникающие в ходе векторного освоения территорий, прилегающих непосредственно к городу, в ходе «дрейфа» инфраструктуры вдоль главных улиц городов. В Новосибирске типичным примером такого субцентра чаще всего называют площадь Калинина, «подпитываемую» периферийным отрезком Красного проспекта. 2. Очаговые — локальные центры, не имеющие инфраструктурной цепочки, связывающей их с городом. К очаговым субцентрам в Новосибирске относят зону на стыке Калининского и Заельцовского районов — пересечение улиц Кропоткина и Ипподромской. 3. Пограничные или портальные субцентры — ядра, возникающие на стыке городской черты и пригородной зоны. Этот тип субцентров типичен для Москвы и даже оценивается большинством специалистов как типично московский, инспирированный наличием Московской кольцевой автодороги и процессом срастания пригородов. 4. Удаленные субцентры — образования, практически не связанные с городом зоной примыкания. Чаще всего в роли удаленных субцентров оказываются обособленные пригороды и районы новостроек. Самый яркий в Сибири пример удаленного субцентра — Красноярск со своей Взлеткой. Притом что типология субцентров универсальна, модели и динамика их развития могут быть разными даже в близких (географически и демографически) городах. Переферия Томска лишена инфраструктуры. За шопингом и развлечениями народ с окраин съезжается в центр города Например, в Томске нет локальных центров в том виде, в каком эта реалия привычна новосибирцам. Город достаточно компактен, и ядро потребительского тяготения в нем совпадает с границами центральной зоны — за шопингом и развлечениями народ съезжается в центр города, не рассматривая пока никаких альтернатив на периферии. При этом в структуре городского ядра, буквально на одной улице, достаточно явно выделяются миниатюрные, совсем локальные квази-ядра. Например, проспект Ленина в районе Губернаторского квартала и набережной Ушайки существенно отличается от Университетского квартала по составу объектов тяготения и типологии потребительской аудитории. В Новокузнецке на глазах практически одного поколения складывается субцентр «гантельного» типа. Его идентичность в масштабах города искупается быстрыми темпами формирования и компонентной насыщенностью. Структурирующую роль в Новокузнецке сыграли новые торговые центры, расположившиеся практически на одном пешеходном векторе, в пределах «прогулочной» доступности. Но, по мнению самих новокузнецких девелоперов, такая сегментация «гантели» скорее плюс, чем минус. «Протяженный субцентр концентрирует и векторизует людские потоки для общей пользы, — убеждена директор ТРЦ «Глобус» и «Ника« Лилия Новоселова. — Попадая в эту специфическую зону, человек не ограничивается одним центром, а заходит во все. А если бы они были по разным углам города, он посещал бы только один из них. В итоге все получили бы меньший трафик». Самыми многочисленными и разнообразными по типологии являются локальные центры Новосибирска. В этом ряду сами представители сферы торговли, услуг и общепита чаще всего называют район площади Калинина, улицу Богдана Хмельницкого на отрезке от Сухого лога до ДК имени Горького, район станции метро «Октябрьская», площадь Маркса, перекресток улиц Кропоткина и Ипподромской, стрелку улицы Ленина и проспекта Димитрова у театра «Красный факел». Некоторые из адресов числятся в списке еще со времен прошлого генплана (например, за площадью Маркса роль субцентра была закреплена еще в начале 80-х), другие (как, например, стык Плехановского/Кропоткинского жилмассивов) появились совсем недавно (в связи с активизацией на этих участках торгового и офисного строительства). Факторами членства в этом списке служат транспортная составляющая (метро, хорошая наземная развязка) либо высокий и категориально разнообразный объем нового строительства. В Кемерове именно в кварталах новой застройки формирование локальных центров началось раньше, чем в районах с историей. «Но стоит помнить, что потенциал этих зон не безграничен, — уточняет директор кемеровского ресторана «На старом месте» Игорь Козьменко. — Да, дома там строятся презентабельные, качественные, но открывать в этих локальных центрах концептуальные заведения, такие же, как и в центре «настоящем«, общегородском, думаю, нет смысла — не возьмут они там нужную аудиторию. Думаю, в субцентрах, возникающих в новой ткани города, нужны либо камерные заведения, либо хороший фаст-фуд. Например, новые форматы фаст-фуда (хотя бы те же евростоловые) там прижились бы на ура. Для идей не головокружительно концептуальных, а просто для тех, которые в Кемерове пока в новинку, субцентры, по-моему, хорошо подходят. Я уже знаю об интересе своих коллег к таким участкам — внимание проявляют и местные операторы, и новосибирские». «Субцентры — это явление не только архитектурного, но в первую очередь социального порядка, — подчеркивает главный редактор журнала «Проект Сибирь« Александр Ложкин. — Эта реалия учитывалась градостроителями и в советское время, но в новых генпланах она должна получать более детальное освещение. Насколько мне известно, в создаваемом ныне генплане Новосибирска тема вспомогательных, локальных центров прописана достаточно объемно». Соответственно, и интерес инвесторов к локальным центрам имеет долгосрочный характер. По мнению маркетологов, перспективность того или иного субцентра каждому оператору нужно оценивать с точки зрения того, что там уже есть на момент анализа. Например, если в этой зоне велико товарно-сервисное предложение для low-middle-класса, туда нет смысла выходить с предложениями «премиумного« уровня. Зато имеет смысл продолжать развивать «лоу-мидл» и чуть выше, вписываясь в уже проработанный контекст. «Но из категории выходить нельзя, — предостерегает маркетолог консалтингового агентства «Аверс« (Москва) Иван Сенин. — Потому что это нивелирует все достижения операторов-старожилов и никаких дивидендов не приносит новичку. Размытость аудитории — это очень плохо. Кстати, это основная черта многих провинциальных девелоперских проектов». В локальном центре можно представлять не только товары первой необходимости, рассчитанные на «аборигенов», но и достаточно дорогой сегмент. Меховые салоны, узкоспециализированные магазины (товары для ремонта и отделки, мебель и так далее) — в общем, любые товары неспонтанного спроса, предметы планируемого приобретения — точки их продаж вообще могут располагаться где угодно. Менеджер ресторанного направления ГК «Конквест» Наталья Богатова подчеркивает, что периферия Новосибирска — очень разносоставная среда, не подчиняющаяся унифицированным прогнозам и моделям: «Сравним, к примеру, две нецентральных магистрали — улицы Богдана Хмельницкого и Богаткова. «Богдашка» замышлялась как самодостаточный «город в городе«, с налетом некой элитарности. А улица Богаткова никогда не претендовала на это: панельные дома, невнятный антураж. Район с достаточно аморфным статусом, он никогда не имел определенного плана застройки. Трасса для подвоза к заводам, не более того». «По опыту наших проектов я могу сказать, что субцентры Новосибирска очень различаются, — говорит арт-директор компании Art Science Cinema Distribution Дмитрий Ким. — Одни параметры у района расположения ТРЦ «Континент», где действует наш мультиплекс «Континенты Кино», и другие — у площади Калинина, где в ТРЦ «Калина» откроется в этом году наш новый «семизальник«. Давно фигурируя в перечне локальных центров, этот район неплохо обжит торговлей, но до сих пор мало освоен развлекательной индустрией. Между тем у этого локального ядра большие перспективы: пересечение множества людских потоков, хорошая транспортная привязка и к центру, и к периферии. В общем, очень привлекательный район — и с магнитной функцией, и с хорошими транзитными показателями». Крупные кинокомплексы (обособленные или интегрированные в торгово-развлекательные моллы) так же, как и объекты крупноформатной розницы, являются сильными структурно-образующими и стимулирующими элементами субцентров. В ближайшей перспективе стимулировать возникновение еще одного локального центра может кинотеатр «Горизонт». В этом году в «Горизонте» будет усилена развлекательная компонента, кинотеатр превратится в комплекс межрайонного значения (ориентированный на жителей Дзержинского и Октябрьского районов). Соответственно, он сможет стать одним из магнитов пока только формирующегося планировочного узла. Нужно ли программировать возникновение субцентров или же смотреть на них как на проявление саморазвития города-организма, на факты его «биологической» жизни, — единого мнения нет. Во всяком случае эксперты сходятся в одном: нельзя проигнорировать зарождение и оформление локального центра, если, как говорится, «процесс пошел» — субцентр либо возникает на каком-то участке городской территории, либо данная территория впадает в стагнацию, становится зоной отчуждения для всех — для риэлтеров, инвесторов, горожан. КОММЕНТАРИИ ОКСАНА ФИЛОНОВА, директор по маркетингу компании «Сибирский Гурман»: — Конечно, у удаленных районов города есть определенная специфика. Совершенно очевидно, что окраина является не самой благоприятной зоной для таких видов бизнеса, как ресторанный и промторговля. В крупных городах предприниматели стараются найти помещения для таких бизнесов как можно ближе к центру. Что касается продуктов питания, то, несмотря на специфику, удаленные районы все же очень интересны для открытия розничных магазинов. Появление крупных сетевых магазинов в удаленных районах — это, безусловно, положительная тенденция. Ну для особо тупых, погуглить что такое функциональное питание. Это не белковый коктейль, это не таблетка для похудения, это функциональная еда. Чтоб такая кучка идиотов как вы и другие люди на планете не вымерли от пестицидных овощей и фруктов и консервантов, концерогенных продуктов питания. Вряд ли это можно назвать уподоблением центру. Скорее приход современных форматов торговли в периферийные части города будет способствовать повышению культуры обслуживания и покупательского поведения. Конечно, набор популярных продуктов питания, скажем, в павильоне на Юго-Западном жилмассиве сильно отличается от популярных позиций в центральном супермаркете. Соответственно, управлять ассортиментом и в крупном магазине на окраине необходимо с учетом специфики спроса.
Comment section