Региональные девелоперы до сих пор верят в некоторые мифы, считает директор по консалтингу компании Becar (Санкт-Петербург) Олег Спивак. Какие основные ошибки допускает руководство региональных торгово-развлекательных центров при проектировании объектов и привлечении арендаторов и можно ли их избежать, Олег Спивак рассказал аналитику «КС».
— Можно ли говорить о насыщении рынка торгово-развлекательных комплексов (ТРК) в столицах?
— На рынке Москвы общее предложение торговых площадей по итогам 2005 года составило 2460 тыс. кв. м, в Петербурге — 1041 тыс. кв. м. Аналитики оценивают долю свободных помещений в концептуальных торговых объектах в этих городах в 2–5%. Причем высвобождение помещений происходит, как правило, за счет ротации арендаторов по окончании действия договоров аренды, а не в силу отсутствия актуального спроса. Что касается торговых центров с неудачной концепцией, то уровень свободных площадей в них может достигать 10%, что говорит об общей тенденции рынка к повышению требований к торговым центрам. Несмотря на существенное увеличение предложения торговых площадей в обоих городах, снижения арендных ставок и спроса не произошло. Аналитики считают это признаком того, что рынок торговой недвижимости еще не насыщен.
— С какими проблемами чаще всего сталкиваются столичные ритейлеры, желающие стать арендаторами региональных ТРК?
— Можно назвать две ключевые проблемы. Во-первых, отсутствие качественной аналитики по региональным рынкам. Любая торговая сеть, проводящая экспансию, хочет опередить своих конкурентов и первой прийти в перспективный регион. Основная проблема работы на рынке недвижимости регионов заключается в отсутствии регулярных исследований, а также в противоречиях источников — невозможно определить, в какой мере им можно доверять, насколько качественно проводились исследования. Во-вторых, отсутствие качественно оформленных предложений от региональных торговых центров. Крупные федеральные сети, привыкшие работать со столичными девелоперами и проектами, ожидают грамотных документов: концепций, исследований рынка, бизнес-планов, обоснованных прогнозов посещаемости и доходности. Как правило, владельцы региональных ТЦ обращаются к консультантам, когда их покидает якорный арендатор или возникают проблемы с привлечением арендаторов в только что отстроенные центры. Их основная ошибка — в отсутствии исследований, концепции, вследствие чего помещения предлагаются как отдельно стоящие. Региональные девелоперы до сих пор верят в странный миф: арендаторы пойдут в торговый комплекс только после того, как он будет достроен. На самом деле они охотно согласятся и на этапе строительства, если будут иметь перед глазами подтверждение планируемых показателей доходности.
— На каких этапах возведения комплекса привлекаются консультанты?
— В России до недавнего времени собственники старались все делать сами. Сейчас в столице привлечение сторонних консультантов является обычной практикой, хотя управлять собственники все еще предпочитают самостоятельно. Серьезные инвесторы предусматривают в бюджете определенную сумму денег, которая расходуется на консалтинг. Инвесторы готовы жертвовать средствами в размере нескольких десятков тысяч долларов ради того, чтобы наиболее эффективно вложить миллионы. У региональных девелоперов нет достаточного опыта комплексной реализации проекта. Они не уделяют достаточного внимания проработке маркетинговой составляющей, ориентируются на текущее состояние рынка. Не прорабатывается концепция будущего центра, в результате на выходе получаются «ярмарки». Когда объект уже построен, могут потребоваться услуги брокеров — это агентские услуги по заполнению объекта арендаторами. Если собственник развивает крупномасштабный портфель объектов недвижимости, то он, как правило, создает собственную крупную структуру для осуществления работ по управлению зданием. Если у собственника один-два объекта инвестирования, то ему выгоднее привлекать стороннюю специализированную компанию.
Comment section